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Zusätzliche Erdarbeiten


31.08.2007 12:56 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht



Im Mai dieses Jahres haben wir ein Baugrundstück von 521 qm erworben.
Nach Unterzeichnung des Kaufvertrages erhielten wir einen Kostenvoranschlag
über zusätzliche Erdarbeiten
Plötzlich fand man auf dem Grundstück sogenannten „unbrauch-
baren“ (Schutt usw.) Boden. Die Abfuhrkosten für den Abtransport von 15 cm Boden (ca. 78 qm) auf der gesamten Grundstücksfläche sollten laut erster Kalkulation ca. 1350,00 Euro
betragen.

Bestürzt und erstaunt stellten wir den Verkäufer zur Rede und dieser war
sofort damit einverstanden, sich zur Hälfte an den Kosten zu beteiligen, obwohl ihm
dieser Mangel nicht bekannt sei. Da wir der Meinung sind, dass aufgrund der Beschaffenheit, das Grundstück mit einem Fehler behaftet ist, welcher den Wert und die Tauglichkeit mindert teilten wir dem Verkäufer mit, dass
wir die Übernahme der gesamten Kosten wünschen. Dies wurde jedoch abgelehnt.

Jetzt erhalten wir die Abrechnung für die Erdarbeiten und sind noch ungehaltener. Es wurden nämlich ca. 144 qm Boden ohne vorherige Information oder Rücksprache abgefahren. Der Preis beträgt ca. 2.500,00. Außerdem sollen wir den Einsatz eines Baggers zahlen. Kosten ca. 230,00 Euro.
Wir gehen eigentlich davon aus, dass dem Bauträger durch die Baubehörden vor dem Verkauf aufgegeben wird, den Aushub zu untersuchen um sicherzustellen, dass es sich nicht
um ein Auffüllgrundstück mit erhöhten Gründungsaufwand handelt.

Letztlich stellt sich die Frage, ob wir diese Zusatzkosten tragen müssen, oder ob
der Verkäufer/Bauträger diese zahlen muss.

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Sehr geehrte Fragestellerin,

gerne beantworte ich Ihre Anfrage wie folgt:

Ihrer Schilderung entnehme ich, dass Sie das Grundstück von einem Bauträger erworben haben, der zusätzlich die Verpflichtung zur Errichtung eines Gebäudes nach dem Vertrag übernommen hat. Sollten Sie lediglich das Grundstück erworben haben, wäre eine Haftung des Verkäufers anhand des notariellen Vertrages zunächst zu prüfen.

Bei dem Erwerb des Grundstückes von einem Bauträger mit gleichzeitigem Vertrag zur Errichtung eines Gebäudes ergibt sich der Umfang der Leistungspflichten zunächst aus dem Bauträgervertrag und seinen Anlagen. Maßgeblicher Orientierung. Ist dabei, dass der Bauträger verpflichtet ist, das vertraglich vorgesehene Objekt herzustellen. In diesem Zusammenhang hat er alle notwendigen Bauleistungen, Planungsleistungen und wirtschaftlichen Leistungen zu erbringen, die zur ordnungsgemäßen Erstellung des Objektes erforderlich sind. Sind dazu Leistungen erforderlich, die im Vertrag oder den sonstigen Vertragsgrundlagen nicht beschrieben werden, dann müssen solche Leistungen ohne Aufpreis erbracht werden (beispielsweise OLG München, BauR 2003, 396 zur Trockenlegung eines Kellers, auch ohne dass dies in den Vertragsunterlagen erwähnt ist).

Bei einem Bauträgervertrag gehen also die zusätzlichen Kosten für die Abtragung von verunreinigtem Boden eindeutig zu Lasten des Bauträgers.

Für Sie kommt es daher im Ergebnis nicht darauf an, was die Arbeiten kosten, da diese Kosten der Bau-träger auch dann übernehmen muss, wenn nicht er sondern Sie den Auftrag an den Bauunternehmer erteilt haben sollten.

Sollten Sie das Grundstück allerdings von einem Verkäufer erworben haben, der nicht mit dem Bauunter-nehmer oder dem Generalunternehmer identisch ist, ist hier zunächst der Inhalt des zwischen Ihnen und dem Unternehmer geschlossenen Vertrages maßgeblich. Hierzu können im Rahmen der summarischen Beantwortung Ihrer Frage hier verständlicherweise keine Ausführungen gemacht werden. Wenn allerdings die zusätzlichen Erdarbeiten im Vertrag mit dem Unternehmer nicht aufgeführt wurden, stellt sich die Frage, ob der Unternehmer hierfür gleichwohl einzustehen hat. Abweichende Bodenverhältnisse sind wiederholt Thema von Nachtragstreitigkeiten. Wenn dem Generalunternehmer auch die Planung des Objektes obliegt, ist die Haftung des Unternehmers gegenüber einem alleinausführenden Betrieb erweitert. Zu den Pflichten eines mit der Objektplanung beauftragten Architekten gehört es nämlich, die Eignung des Baugrundes für das Bauvorhaben zu prüfen und den Auftraggeber entsprechend zu beraten. Bei erkennbar unsicheren oder unbekannten Boden- und Grundwasserverhältnissen hat der Architekt - soweit ihm nach den vertraglichen Vereinbarungen nicht selbst die weitere Klärung der Bodenverhältnis-se obliegt - dem Auftraggeber die Einholung eines Bodengutachtens zu anzuregen. Mangels konkreter Vereinbarung ist durch Auslegung zu ermitteln, ob der Planer die Bodenverhältnisse selbst zu klären hat. Dabei ist von wesentlicher Bedeutung, ob die Ermittlung der Bodengegebenheiten Kenntnisse voraussetzt, die von einem Architekten erwartet werden können oder spezielle Fachkenntnisse erfordert, die Einschaltung eines Sonderfachmannes notwendig machen.

Ein Verstoß gegen diese Verpflichtung führt allerdings nicht notwendigerweise dazu, dass dem Bauunternehmer die Kosten für diese Maßnahme zur Last fallen. Hierbei ist nämlich zu berücksichtigen, dass diese Kosten zur Erstellung des Bauvorhabens in jedem Fall anfallen. Sie erhöhen nicht den Verkehrswert des Objektes und verteuern das Objekt vermutlich auch nur geringfügig (Verhältnis).

Ob es in diesem Zusammenhang erforderlich war, einen Bagger einzusetzen und ob die Kosten für die-ses Gerät gesondert berechnet werden können, ob die letztendlich abgefahrene Fläche auch tatsächlich bearbeitet werden musste, kann ich verständlicherweise nicht beurteilen. Auch hier kommt es darauf an, welche Vereinbarungen mit dem ausführenden Unternehmer getroffen wurden. Üblicherweise wird der Einsatz von Maschinen gesondert vergütet, wenn die Arbeiten im Stundenlohn auf Nachweis und nicht nach Fläche vergeben werden.

Ohne Kenntnis vom Inhalt und den Umständen des Auftrages an den Bauunternehmer kann ich auch nicht beurteilen, ob dieser berechtigt war, mehr als die ursprünglich vorgesehen oder vereinbarten Quadratmeter abzutragen. Hier kommt es ganz besonders auf die vertragliche Ausgestaltung an, in deren Prü-fung im Rahmen dieses Forums nicht möglich ist.

Zur Überprüfung der vertraglichen Gegebenheiten bin ich selbstverständlich gerne bereit.

Mit freundlichen Grüßen

R. Pössl

Nachfrage vom Fragesteller 01.09.2007 | 18:31

Hier noch einige weitere Angaben:

Der Verkäufer ist gleichzeitig der Bauträger und mit der Erstellung unseres Eigenheims beauftragt.
Der qm-Preis für das Grundstück betrug übrigens 180,00 Euro.
Das Grundstück wurde von uns zwar besichtigt, es war aber außer leicht bewachsenem Mutterboden nichts zu erkennen. Der mit Schutt durchsetzte Boden befand sich darunter.
Wie wir später erfahren haben, wurde auf dem Grundstück zuvor ein Getränkehandel betrieben. Aus Luftaufnahmen im Internet ist zu erkennen, dass der größte Teil der Grundstücksfläche scheinbar Asphaltiert war. Dem Verkäufer war dies bekannt. Soweit wir wissen, wurden auch die Abrissarbeiten der Nebengebäude von ihm durchgeführt.

Dies ist der Wortlaut aus dem Kaufvertrag bezüglich der Haftung:

§ 2
Die Rechte der Käuferseite wegen eines Sachmangels des Kaufgegenstandes sind ausgeschlossen. Hiervon ausgenommen sind Ansprüche auf Schadensersatz aus der Verletzung des Lebens, des Körpers oder der Gesundheit, wenn die Verkäuferseite die Pflichtverletzung zu vertreten hat, und auf Ersatz sonstiger Schäden, die auf einer vorsätzlichen oder grob fahrlässigen Pflichtverletzung der Verkäuferseite beruhen. Einer Pflichtverletzung der Verkäuferseite steht die eines gesetzlichen Vertreters oder Erfüllungshilfen gleich.
Die Verkäuferseite versichert, dass ihr versteckte Mängel nicht bekannt sind. Der Käuferseite ist der Kaufgegenstand durch eigene Besichtigung bekannt.
Über Umfang der Rechtsfolgen der hier getroffenen Vereinbarung hat der Notar die Erschienenen belehrt, insbesondere darüber, dass die Verkäuferseite nur insoweit Anspruch genommen werden kann, als sie eine Vertragspflicht verletzt hat.

Dies ist der Wortlaut aus der Baubeschreibung:

Erdarbeiten
Der Mutterboden wird bis 40 cm Tiefe abgetragen und auf dem Grundstück gelagert bzw. verteilt. Die
Fläche des Baukörpers sowie ein 50 cm breiter Arbeitsraum sind in der Leistung enthalten. Das darauf
folgende Einbringen und lagenweise Verdichten von Füllsand bis zu 40 cm Dicke ist inbegriffen. Alle darüber
hinaus gehenden Leistungen, wie z.B. Roden des Grundstück, Erstellung einer Baustraße, Aushub von
Terrassenflächen, Auflagen zum Schutz von Bäumen oder Erstellen eines Bauzaunes, Mehraufwand bei
Abfuhr von Mutterboden sowie Einbringen von Füllsand nach den Grundstücksgegebenheiten können auf
Wunsch des Bauherrn gegen Berechnung ausgeführt werden. Nach Beendigung der Baumaßnahme wird
das Grundstück von Bauschutt und sonstigen Verarbeitungsrückständen gesäubert und fachgerecht
entsorgt.

Die Rechnung für die Erdarbeiten sollen wir bis zum 10.09.2007 begleichen.
Müssen wir die Kosten tragen, oder nicht?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 03.09.2007 | 10:58

Sehr geehrte Fragestellerin,

für eine sichere Anwort ist die vollständige Prüfung des Vertrages notwendig (handelt es sich um einen Bauträgervertrag oder reinen Grundstückskaufvertrag?).

Zunächst git für beide Vertragstypen:

Wenn Sie einen Vertrag geschlossen haben, den der Bauträger/Verkäufer für mehrere Verkäufe entworfen hat, handelt es sich um eine allgemeine Geschäftsbedingung, durch die die Gewährleistung nicht ausgeschlossen werden kann.

Unabhängig davon kann bei einem Bauträger erwartet werden, dass er den für die Errichtung eines Eigenheimes verkauften Boden auf die Geeignetheit hierzu untersucht. Da die Verunreinungen wohl sehr leicht erkennbar waren, hätte eine einfache Bodenuntersuchung ausgereicht. Dies ist aber nicht ausschlaggebend, denn:

Der Bauträger schuldet bei Baugrundproblemen die zur ordnungsgemäßen Errichtung des Bauwerkes notwendigen Maßnahmen ohne Mehrpreis. Ihn trifft das Grundstücksrisiko! Im Rahmen eines Bauträgervertrages hat der Bauträger auch für untypische und unerwartete Probleme ohne Zusatzkosten einzustehen.

Sie müssen also die Mehrkosten bei dieser Vertragskonstellation nicht bezahlen.

Anders kann es beim reichen Grundstückskauf sein; hier muß dem Verkäufer Arglist nachgewiesen werden, wenn der Gewährleistungsausschluss wirksam sein sollte.

Mit freundlichen Grüssen


R. Pössl

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