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Wohnungseigentum/bauliche Veränderung


29.10.2005 16:30 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Wir(Ehepaar) bewohnen eine Eigentumswohnung, deren Eigentümer wir je zur Hälfte sind. Unsere Wohnung befindet sich im Erdgeschoß. Daneben befindet sich in dem Haus lediglich noch eine weitere Eigentumswohnung im Obergeschoß. Diese wird vom Sohn der Eigentümerin dieser Wohnung genutzt (als Mieter oder in welchem Rwechtsverhältnis auch immer?). Ein Verwalter ist nicht bestellt.

Das Haus verfügt über eine Gemeinschaftsantenne (Parabolantenne/Satellitenempfang). Diese ist jedoch seit mehreren Monaten defekt und außer Betrieb.

Weder wir noch die andere Partei haben sich aber bislang um eine Reparatur (die unproblematisch wäre) in irgendeiner Art und Weise bemüht. Was uns anbelangt, hat das seinen Grund darin, dass wir mit dem Fernsehempfang digital ausgestrahlter Programme per Zimmerantenne durchaus zufrieden sind.

Nun hat der Bewohner der oberen Wohnung eigenmächtig (ob er den Segen seiner Mutter dazu hat, ist uns nicht bekannt)und unter Verstoß gegen die diesbezügliche Regelung in der Gemeinschaftsordnung eine neue (weitere) Parabolantenne mitten auf dem Hausdach und weithin sichtbar anbringen lassen.

Hierzu heißt es in der Gemeinschaftsordnung:

" §... Bauliche Veränderungen
Zur Wahrung der einheitlichen Gestaltung des Grundstücks einschließlich des Gebäudes dürfen Vorrichtungen, die der Werbung oder gewerblichen Zwecken dienen, sowie Aufschriften nur mit schriftlicher Zustimmung des Verwalters an den Teilen des Hauses, die Wohnzwecken dienen, angebracht oder aufgestellt werden. Dasselbe gilt für Außenantennen. Die Wohnungseigentümer dürfen an der äußeren Gestalt des Gebäudes sowie an Gebäudeteilen, die nicht dem Sondereigentum unterliegen, ohne Zustimmung des Verwalters keine baulichen Veränderungen vornehmen. Hat ein Wohnungseigentümer entgegen diesen Bestimmungen ohne Zustimmung des Verwalters Änderungen vorgenommen, so ist er verpflichtet, diese auf seine Kosten zu beseitigen und den alten Zustand wieder herzustellen."

Nun zu meinen Fragen, um deren Beantwortung ich bitte:

1. Die Regelung in der Gemeinschaftsordnung ist klar und eindeutig. Ist diese angreifbar, mit der Folge dass dann die gesetzlichen Regelungen gelten, die bei baulichen Veränderungen nach meiner Kenntnis nicht in jedem Fall eine Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer fordern?

2. Kann es sich als Problem darstellen, dass die Gemeinschaftordnung von der "Zustimmung des Verwalters" spricht, ein solcher aber nicht existiert?

3. Wer sollte sinnvollerweise auf Beseitigung in Anspruch genommen werden: Der Wohnungsnutzer oder die Wohnungseigentümerin?

4. Was ist, wenn unserem Beseitigungsverlangen nicht nachgekommen wird. Müssen wir u.U. den langen Weg eines Gerichtsverfahrens gehen oder haben wir das Recht, selbst die Antenne zu beseitigen und können wir dann die Kosten hierfür erstattet verlangen. Auf welche Rechtsvorschriften können wir ein evtl. "Selbsthilferecht" stützen?







Sehr geehrte Ratsuchende,
sehr geehrte Ratsuchender,

Ihre Rechtsfrage beantworte ich anhand der von Ihnen übermittelten Informationen wie folgt:


1.
Auf Ihren Fall sind die Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) anzuwenden.

Zwar hätte die Eigentümerin der anderen Eigentumswohnung im Obergeschoß gemäß § 21 Abs. 4, Abs. 5 Nr. 6 WEG aus dem Recht auf ordnungsgemäße Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums die Befugnis, von der Eigentümergemeinschaft die „Duldung aller Maßnahmen, die zur Herstellung (...) einer Rundfunkempfangsanlage (...) zugunsten eines Wohnungseigentümers erforderlich sind“, zu verlangen.

Dies gilt aber nur, insoweit – wie hier – keine wirksame Regelung durch Vereinbarung zwischen den Wohnungseigentümern über die Anbringung einer externen Antenne besteht.

Vorbehaltlich einer eingehenderen Prüfung auch im Zusammenhang mit den anderen darin enthaltenen Bestimmungen gehe ich hier ziemlich eindeutig von einer Wirksamkeit der insoweit einschlägigen Regelung in der Gemeinschaftsordnung aus. Diese halte ich isoliert betrachtet für nicht „angreifbar“.

Dementsprechend durfte die andere Wohnungseigentümerin ohne Ihre Zustimmung die Parabolantenne nicht installieren lassen.

2.
Wenn kein eigens bestellter Verwalter existiert, steht die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums gemäß §§ 20 Abs. 1, 21 Abs. 1 WEG den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich zu

An die Stelle der Zustimmung des Verwalters tritt somit der Mehrheitsbeschluss der Eigentümergemeinschaft, § 21 Abs. 3 WEG.

Somit gibt es diesbezüglich kein Problem.

3.
Anspruchsgegner ist die andere Partei der Wohnungseigentümergemeinschaft.
Es ist deren Problem, etwaige Schadensersatzforderungen von dem Mieter einzufordern.

4.
Ein Selbsthilferecht besteht hier nicht. Dies käme nur bei einer Gefährdung des Gebäudes, der Sicherheit der Bewohner oder ähnlich gravierenden Folgen in Betracht.

Wenn sich die „Gegenseite“ sperrt, werden Sie also nicht umhinkommen, Ihre vertraglichen Unterlassungs- und Beseitigungsansprüche gerichtlich einzufordern.

5.
Allerdings werden Sie nicht verhindern können, dass der Mieter gegenüber seiner Vermieterin (und Mutter) einen Anspruch auf Wiederherstellung der Funktionsfähigkeit der bestehenden Gemeinschaftsantenne geltend macht. Dieses Recht steht ihm zu.


Ich hoffe, ich konnte Ihnen mit dieser Auskunft zunächst weiterhelfen.

Selbstverständlich stehe ich Ihnen im Rahmen der einmalig kostenlosen Nachfragefunktion von „frag-einen-anwalt.de“ – gegebenenfalls auch nach längerem Zeitablauf – für Rückfragen zur Verfügung, sowie für eine weitergehende Interessenvertretung, falls erforderlich und erwünscht..

Mit freundlichen Grüßen


Wolfram Geyer
Rechtsanwalt
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