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Betriebskostenerhöhung - Können meine Mieter dazu ihre Zustimmung verweigern?


04.08.2007 18:05 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Ich bin Vermieter einer Etagenwohnung an private Mieter. Die Mieter sind zum 1. Oktober 2006 eingezogen und hatten eine Betriebskostennachzahlung für die 3 Monate in 2006 von insgesamt ca. 120 Euro. Deshalb möchte ich ab 1.1.2008 die Betriebskostenvorrauszahlung von derzeit 180 Euro auf 210 Euro erhöhen. Können meine Mieter dazu ihre Zustimmung verweigern? Ich muss die Erhöhung soviel ich weiss 3 Monate vorher ankündigen, ist dies richtig? Falls meine Mieter jetzt die Zustimmung verweigern, kann ich dann mit den Verbrauchswerten, die Ende 2007/Anfang 2008 abgelesen werden, auf einer Erhöhung bestehen? Vorrausgesetzt der Verbrauch an Wasser und Heizung steht im fairen Verhälnis zum neuen Betrag der Betriebskostenvorrauszahlung. Könnte ich schriftlich etwas abfassen, das den Sachverhalt so regelt, dass meine Mieter nur eine Betriebskostenerhöhung bekommen, die entsprechend ihrem Verbrauch und höheren Energiekosten gerechtfertigt ist und dann von den Mietern unterschreiben lassen? Und dann also würde der neue Beztrag erst Anfang 2008 berechnet, wenn wir die Verbrauchswerte für das Jahr 2007 haben. Ich möchte ja auch gerne eine faire Lösung für meine Mieter schaffen. Andererseits möchte ich vermeiden, dass jedes Jahr sehr hohe Nachzahlungen anfallen. Haben Sie eine andere Idee, wie ich hier am besten vorgehen könnte? Bei 120 Euro Nachzahlung für 3 Monate muss man ja dann für das Gesamtjahr 2007 mit 400-500 Euro Nachzahlung rechnen. Soviel Kredit möchte ich meinen Mietern nicht so gerne geben. Ausserdem begründen sich die höheren Betriebskosten ja auch auf höheren Energiepreisen.

Wie sollte ich vorgehen, falls meine Mieter die Zustimmung zur BK-Erhöhung verweigern?
Sehr geehrter Ratsuchender,


nach Ihren Angaben dürfte sich hier durchaus ein Anspruch Ihrerseits gegen den Mieter auf eine Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlungen ergeben.

Eine Zustimmung des Mieters ist in dieser Konstellation - anders als bei einer Erhöhung der Grundmiete - jedenfalls nicht erforderlich.

Das Bestehen eines Anspruchs setzt natürlich zunächst voraus, dass sich in dem Vertrag eine entsprechende wirksame Regelung über die Nebenkosten im Sinne des § 556 Abs. 1, Abs. 2 BGB findet, wovon ich aber zunächst wohl ausgehe.

Ferner gehe ich davon aus, dass Sie auch schon ursprünglich eine der Höhe nach angemessene Pauschale vereinbart haben, wie es § 556 Abs. 2 Satz 2 BGB verlangt.

Nach § 560 Abs. 1 Satz 1 BGB muss außerdem die Berechtigung zur Anpassung der Pauschale - ein Änderungsvorbehalt - schon im Vertrag geregelt sein. Auch dieser Punkt ist in Standardmietverträgen zumeist enthalten, sehen Sie hierzu bitte zur Sicherheit noch einmal den Mietvertrag durch.

Die schriftliche Aufforderung an den Mieter, zukünftig (gemäß §§ 560 Abs. 2, 130 Abs. 1 BGB ab dem übernächsten Monat nach dem Zugang der Erklärung) eine höhere Pauschale zu bezahlen, muss eine bezifferbare realistische Angabe über die Höhe der Ihnen ab einem bestimmbaren Zeitpunkt entstehenden höheren Kosten enthalten, sowie eine Aufschlüsselung, wie sich die Änderung der Höhe nach rechtfertigt, siehe. § 560 Abs. 1 Satz 2 BGB.

Nachdem Ihnen pro Monat ca. € 40 an Mehrkosten entstehen, halte ich eine Erhöhung von ca. € 30 für vertretbar. Dies gilt um so mehr, als es sich hier ausschließlich um verbrauchsabhängige Kosten handelt, die sich erhöht haben.

Die Änderungserklärung ist unter den oben genannten Voraussetzungen einseitig möglich und bewirkt dann auch schon die Fälligkeit der zu Recht geschuldeten höheren Abschlagszahlungen, auch solange deren Berechtigung noch streitig ist.


Ich hoffe, ich konnte Ihnen Klarheit in Ihrer Rechtsangelegenheit verschaffen. Für Rückfragen stehe ich gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen


Wolfram Geyer
Rechtsanwalt
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