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Wohnungsbesichtigungen - Was bedeutet 'rechtzeitige Ankündigung'?


28.04.2005 10:01 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Christian Kah



Sehr geehrte Damen und Herren,

bezüglich dem Thema Wohnungsbesichtigungen habe ich folgende Fragen:

1. Wieviele Besichtigungstermine müssen wir pro Woche anbieten? Anzahl und Dauer?
2. Was bedeutet "rechtzeitige Ankündigung"?
3. Kann uns der Vermieter einen Termin setzen oder muss er diesen im Vorfeld mit uns abstimmen?
4. Oder reicht es aus, wenn wir dem Vermieter eine entsprechende Anzahl von Terminen (siehe Frage 1) anbieten?
5. Sind wir verpflichtet, bei Abwesenheit die Schlüssel an den Vermieter auszuhändigen? Wir möchten auf keinen Fall, dass eine Besichtigung der Wohnung ohne uns stattfindet.
6. Wenn wir an einem Wochenende abwesend sind (und unter der Woche berufstätig), müssen wir dann trotzdem eine Besichtigung ermöglichen, z.B. weil der Vermieter an diesem Wochenende eine Anzeige geschaltet hat? Müssen wir denn überhaupt jede Woche Besichtigungen ermöglichen?


Im Mietvertrag steht hierzu folgendes:

§ 14 Betreten der Mietsache

(1) Der Vermieter oder von ihm Beauftragte dürfen die Mietsache zur Prüfung ihres Zustandes oder zum Ablesen von Meßgeräten in angemessenen Abständen und nach rechtzeitiger Ankündigung betreten. Auf eine persönliche Verhinderung des Mieters ist Rücksicht zu nehmen.

(2) Will der Vermieter das Mietobjekt verkaufen oder ist der Mietvertrag gekündigt, so sind der Vermieter oder von ihm Beauftragte auch zusammen mit Kauf- oder Mietinteressenten berechtigt, die Mietsache, und zwar an Wochentagen von 7.00 bis 20.00 Uhr, an Sonn- und Feiertagen von 10.00 bis 16.00 Uhr, nach rechtzeitiger Ankündigung zu besichtigen. Bei Abwesenheit hat der Mieter sicherzustellen, dass die Rechte des Vermieters ausgeübt werden können.

Vorab besten Dank für Ihre ausführliche Antwort.

Mit freundlichen Grüßen
Guten Tag,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Eine ausdrückliche gesetzliche Regelung des Rechts des Vermieters zur Besichtigung der Wohnung gibt es nicht. Trotzdem darf der Vermieter die Wohnung besichtigen, wenn es dazu einen mietrechtlich begründbaren Anlass gibt oder das Besichtigungsrecht im Verkaufsfall oder bei bevorstehender Neuvermietung im Vertrag vereinbart ist.

Als Faustregel wird angenommen, dass der Vermieter ein Mal jährlich berechtigt sein soll, die Wohnung zur "Prüfung des Zustandes, Überprüfung von Mängeln oder Überprüfung der Schönheitsreparaturen" zu besichtigen.
Ist der Mieter kurzzeitig verhindert, so hat der Vermieter darauf Rücksicht zu nehmen. Hinderungsgründe sind z.B. kurzer Urlaub, Krankheit und starker Geschäftsanfall beim Mieter. Der Termin muß dann verschoben werden.

Grundsätzlich gilt, dass der Vermieter oder eine von ihm beauftragte Person die Wohnung nicht eigenmächtig besichtigen darf. Besichtigt der Vermieter die Wohnung trotzdem ohne Zustimmung des Mieters, übt er verbotene Eigenmacht aus und begeht Hausfriedensbruch.

Will der Vermieter gegen den Willen des Mieters die Wohnung besichtigen, muss er auf gerichtlichem Wege die Duldung der Besichtigung erzwingen.

Der Vermieter hat seinen Besuch mindestens 24 Stunden vorher anzukündigen und darf sein Besuchsrecht nur zu den ortsüblichen Zeiten ausüben, das heißt generell werktags unter Berücksichtigung von Ruhezeiten, also etwa von 10.00 bis 13.00 Uhr, und von 15.00 bis 18.00 Uhr, ausnahmsweise auch später. Bei Wohnungsbesichtigungen aus Gründen des Verkaufs sind Besichtigungen nur zu dem Mieter genehmen Zeiten (z.B. wegen Berufstätigkeit samstags) und nicht häufiger als etwa alle 14 Tage nach Vorankündigung zulässig.

Hiervon ausgenommen sind Eilfälle, wo zur Durchführung von Arbeiten oder wegen sonst drohender Schäden sofortiges Handeln des Vermieters in der Wohnung unabweisbar ist.

Formularvertraglich lässt sich ein Besichtigungsrecht des Vermieters unter Einbeziehung obiger Grundsätze ohne weiteres vereinbaren. So auch in Ihrem Mietvertrag.

Unwirksam sind aber Klauseln, die dem Vermieter das Recht einräumen sollen, die Wohnung jederzeit besichtigen oder mit einem zurückbehaltenen Schlüssel betreten zu können, selbst wenn das Mietobjekt nur ein Zimmer in einer Wohnung ist oder tägliche mehrstündige Besichtigungen mit Kaufinteressenten durchzuführen.

Außerdem muß der Mieter formularvertraglich nicht für jeden Fall der Abwesenheit den Zugang zur Wohnung gewährleisten, sondern nur in Fällen längerer Abwesenheitund nur für dringende Fälle.

Ich hoffe, Ihre Anfrage hinreichend beantwortet zu haben und verbleibe

mit freundlichen Grüßen

Christian Kah
Rechtsanwalt
www.net-rechtsanwalt.de

Nachfrage vom Fragesteller 28.04.2005 | 11:51

Sehr geehrter Herr Kah,

leider sind Sie nicht auf meine Fragen eingegangen. Ich bitte Sie daher nochmals, konkret auf meine Fragen (und bitte auf alle) zu antworten.

Besten Dank im voraus.

Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 28.04.2005 | 13:19

Vorbezeichnete Ausführungen bedeuten für Ihre Fragen im Einzelnen Folgendes:

1)
Es ist nicht zu beanstanden, wenn die Besichtigung dreimal monatlich nach einer Ankündigungsfrist von 24 Stunden werktags zwischen 7 und 20 Uhr erfolgt, die Dauer des Termins 30 bis 45 Minuten nicht übersteigt.

2)
Der Vermieter hat seinen Besuch mindestens 24 Stunden vorher anzukündigen und darf sein Besuchsrecht nur zu den ortsüblichen Zeiten ausüben, das heißt generell werktags unter Berücksichtigung von Ruhezeiten, also etwa von 10.00 bis 13.00 Uhr, und von 15.00 bis 18.00 Uhr, ausnahmsweise auch später.

3)
Er muss diesen mit Ihnen abstimmen und auf Ihre beruflichen und privaten Belange Rücksicht nehmen.

4)
Am besten bieten Sie mögliche Termine an (Terminsvorschläge) und der Vermieter geht darauf ein und legt die Termine entsprechend.

5)
Sie müssen den Schlüssel nicht aushändigen. Sie haben das Hausrecht und bestimmen, wer und wann jemand Ihre Wohnung betritt.

6)
Sie müssen derartige Besichtigungen nicht ermöglichen. Allerdings sollte dem Vermieter ausreichend die Möglichkeit der Besichtigung gegeben werden. Er könnte seinen Anspruch ansonsten auch gerichtlich durchsetzen. Ihren üblichen Lebenswandel, darf dies allerdings nicht beeinträchtigen. So können Sie Ihre Wochenenden ruhig außerhalb der Wohnung verbringen.

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