Welche der folgenden Kündigungsmöglichkeiten ist die Aussichtsreichste?

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Ich möchte diese anhand des geschilderten Sachverhaltes im Rahmen dieser Erstberatung wie folgt beantworten:

Zunächst ist darauf hinzuweisen, dass die von Ihnen verwendete Klausel, dass bei einem Verkauf der Eigentumswohnung Vermieterin oder Käufer ein außerordentliches Kündigungsrecht besitzen, unwirksam sein dürfte. Denn eine außerordentliche Kündigung ist nur in den im Gesetz genannten Fällen gemäß §§ 543 , 569 BGB erlaubt, welche allesamt aufgrund Ihrer Schilderung hier nicht vorliegen. Eine zum Nachteil des Mieters wie vorliegend vorgenommene Erweiterung dieser gesetzlichen Kündigungsmöglichkeiten ist in jedem Fall gemäß § 569 Abs.5 S.1 BGB nicht zulässig. Vor diesem Hintergrund steht Ihnen leider weder ein entsprechendes Kündigungsrecht nur wegen eines beabsichtigten Verkaufs, noch wegen eventueller Nichtakzeptanz einer NK-Abrechnung oder allein zum Zwecke der Schuldentilgung zu.

Was Sie aber dennoch natürlich machen können, ist der Ausspruch einer Eigenbedarfskündigung gemäß § 573 BGB . Diese vorhandene ordentliche Kündigungsmöglichkeit, also daher aber auch nur innerhalb gesetzlicher Frist, ist in Ihrem Fall gegeben. Für das Vorliegen des Eigenbedarfs ist es nicht erforderlich, dass Sie als Vermieter die Wohnung selbst nutzen möchten. Eigenbedarf ist schon dann gegeben, wenn der Vermieter die Wohnung für sich selbst oder eine zu seinem Hausstand gehörende Person oder für einen Familienangehörigen zu Wohnzwecken benötigt. Die entsprechenden Gründe müssen vernünftig und nachvollziehbar sein sowie im Kündigungsschreiben im Einzelnen begründet werden. Der Eigenbedarf muss in der Regel zeitlich nach Abschluss des Mietvertrags entstanden sein und zum Zeitpunkt des Kündigungsschreibens und bei Ablauf der Kündigungsfrist noch vorliegen.

Insoweit sind an sich alle von Ihnen beispielhaft bei Ihnen und Ihren Verwandten aufgeführten Gründe meines Erachtens erst einmal grundsätzlich geeignet, um einen Eigenbedarf rechtfertigen zu können. Ich muss allerdings darauf hinweisen, dass jede Eigenbedarfskündigung von den zuständigen Gerichten im Rahmen einer eventuellen Auseinandersetzung einer eingehenden Einzelfallprüfung unterzogen wird. Dies geschieht anhand verschiedener Kriterien, die klären sollen, ob die angeführten Gründe für die Kündigung ausreichen oder nicht. Insoweit ist im Kündigungsschreiben schon besonderes Augenmerk auf die genaue und möglichst detaillierte Beschreibung der Gründe zu achten. Dies erfordert unter anderem die Darstellung, wer die Wohnung in Zukunft nutzen soll (Vermieter/Angehöriger etc.); des Verwandtschaftsgrades bzw. der besonderen Bindung; Angabe des Namens, der Anschrift, des Alters und der Berufstätigkeit; die Angabe der aktuellen Wohnverhältnisse der Person, für die Eigenbedarf beantragt wird; Darstellung der unzureichenden Unterbringung und des zusätzlichen Wohnbedarfs; Angabe von möglicherweise vorhandenen gesundheitlichen Gründen, die die bisherige Nutzung nicht mehr möglich erscheinen lassen sowie von etwaigen beruflichen Gründen.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen einen ersten Überblick verschaffen und meine Ausführungen helfen Ihnen weiter.

Mit freundlichen Grüßen


Thomas Joschko
Rechtsanwalt