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Vorkaufsrecht aufs Nachbarhaus - mietrechtlichen Implikationen bei Untervermietung

| 14.07.2018 18:35 |
Preis: 43,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


Zusammenfassung: Ein gesetzliches Vorkaufsrecht des Immobilien-Mieters entsteht nur unter den engen Voraussetzungen des § 577 BGB. Die Vereinbarung eines vertraglichen Vorkaufsrechts zugunsten des Mieters setzt die notarielle Beurkundung des gesamten Vertrags voraus, nicht nur der Regelungen zum Vorkaufsrecht.

Sehr geehrte Damen und Herren,

Ich freue mich über Ihre Expertise zu folgendem Problem:

Die Nachbarin meiner Schwiegereltern wohnt allein in ihrem Haus im Sauerland . Das Haus hat sie an ihren Sohn überschrieben, ihr wurde ein lebenslanges Wohnrecht eingeräumt. Nun muss sie ins Heim.

Meine Schwiegermutter möchte das Haus gerne kaufen bzw. wir möchten es gerne kaufen oder eben später von der Schwiegermutter abkaufen. Das Besitzerehepaar (Sohn) sind entfernte Bekannte und möchten auch grundsätzlich verkaufen.

Da das lebenslange Wohnrecht eingeräumt wurde, kann es laut Aussage der Besitzer momentan nicht verkauft sondern nur vermietet werden. Erst für den Fall, dass die Dame verstirbt, kann verkauft werden.

Die Besitzer möchten es jetzt allerdings gerne vermieten. Sollte es dann irgendwann zum Verkauf stehen, besteht für uns die Gefahr, dass dann die neuen Mieter das Vorkaufsrecht ausüben und wir das Haus nicht bekommen.

Die Besitzer schlagen deshalb nun folgendes vor: Meine Schwiegermutter mietet das Haus und bekommt ein Vorkaufsrecht eingeräumt, falls es verkauft wird. Meine Schwiegermutter vermietet es dann unter (an Dritte) bis zu dem Tag, an dem das Haus tatsächlich verkauft wird. Dann kauft sie es.

Nun die Fragen:
1) Ist es rechtlich möglich, ein Vorkaufsrecht an die Schwiegermutter für den Verkaufsfall einzuräumen? Wenn ja, reicht das im Mietvertrag oder sollte das notariell erfolgen?
2) Wenn die Schwiegermutter dann eines Tages das Haus kauft, für wen gilt dann das gesetzliche Vorkaufsrecht für den Mieter? Für meine Schwiegermutter als Hauptmieterin oder für die Untermiete?
3) Gibt es aus dem Untermietverhältnis eine gesetzliche Hemmung dafür, dass meine Schwiegermutter nach dem Kauf des Hauses Eigenbedarf anmeldet und den Untermietvertrag beendet, damit wir einziehen können?

Ich freue mich auf Ihre Rückmeldung






Einsatz editiert am 15.07.2018 13:19:09
15.07.2018 | 14:16

Antwort

von


(115)
Am Mittelhafen 16
48155 Münster
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Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),

gerne zu Ihren drei Fragen:

Zitat:
1) Ist es rechtlich möglich, ein Vorkaufsrecht an die Schwiegermutter für den Verkaufsfall einzuräumen? Wenn ja, reicht das im Mietvertrag oder sollte das notariell erfolgen?

Antwort: Ja, das ist möglich. Es kann entweder ein schuldrechtliches Vorkaufsrecht gem. §§ 463 ff. BGB oder ein dingliches Vorkaufsrecht gem. § 1094 ff. BGB im Mietvertrag vereinbart werden. In jedem Falle ist gem. § 311b Abs. 1 BGB in Verbindung mit § 125 BGB die notarielle Beurkundung erforderlich, und zwar nicht nur der Regelungen zum Vorkaufsrecht, sondern auch des gesamten Mietvertrags. Anderenfalls droht sogar die Gesamtnichtigkeit des Mietvertrags, nicht nur des Vorkaufsrechts, § 139 BGB.

Das dingliche Vorkaufsrecht wird als solches in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen und gilt dadurch gegenüber jedermann. Es entsteht allerdings erst ab Eintragung. Auch das schuldrechtliche Vorkaufsrecht, das bereits mit der Beurkundung entsteht, kann im Grundbuch abgesichert werden, und zwar durch eine Vormerkung zu Gunsten der Berechtigten, einzutragen ebenfalls in Abteilung II des Grundbuchs. Über die Einzelheiten hat der beurkundende Notar aufzuklären und dadurch die Entscheidung zu ermöglichen, ob ein schuldrechtliches oder ein dingliches Vorkaufsrecht besser für den konkreten Fall ist, § 17 BeurkG.

Zitat:
2) Wenn die Schwiegermutter dann eines Tages das Haus kauft, für wen gilt dann das gesetzliche Vorkaufsrecht für den Mieter? Für meine Schwiegermutter als Hauptmieterin oder für die Untermiete?

Antwort: Im vorliegenden Falle besteht gar kein gesetzliches Vorkaufsrecht, weder für Ihre Schwiegermutter als Hauptmieterin noch für die Untermiete. Das Missverständnis, Mieter hätten grundsätzlich ein Vorkaufsrecht, ist in der Tat gängig und mir schon häufig in meiner täglichen Praxis als Bau- und Immobilienanwalt begegnet. Damit stehen Sie also nicht alleine da.

Ein gesetzliches Vorkaufsrecht des Mieters besteht in Wahrheit nur im Falle des § 577 BGB. Diese Norm setzt voraus, dass nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist oder begründet werden soll. Davon ist nach Ihrem Sachverhalt aber nicht auszugehen. Ein allgemeines gesetzliches Vorkaufsrecht des Mieters gibt es nicht.

Zitat:
3) Gibt es aus dem Untermietverhältnis eine gesetzliche Hemmung dafür, dass meine Schwiegermutter nach dem Kauf des Hauses Eigenbedarf anmeldet und den Untermietvertrag beendet, damit wir einziehen können?

Antwort: Auch die Kündigungsbeschränkung gem. § 577a BGB ist nur dann anwendbar, wenn nach Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist. Das ist vorliegend nach Ihrer Schilderung aber nicht der Fall. Andere gesetzliche Hemmungen kommen hier nicht in Betracht.

Somit kommt es für eine etwaige Kündigung und die dafür geltende Frist vorliegend entscheidend auf die Vertragsgestaltung des Untermietverhältnisses an und darauf, ob das Objekt möbliert oder unmöbliert vermietet werden soll. Einzelheiten erfahren Sie bei einer oder einem auf das Miet- und Wohnungseigentumsrecht spezialisierten Anwältin oder Anwalt, gerne bei unserem RA Florian Träger, Port7 Rechtsanwälte in Münster, der im Rahmen eines Mandats auch einen auf Ihren Einzelfall passenden Untermietvertrag entwerfen könnte, falls gewünscht.

Ich hoffe, dass Ihnen diese Antworten helfen. Sollte etwas unklar sein oder Sie an der einen oder anderen Stelle eine Vertiefung wünschen, so nutzen Sie gerne ohne Mehrkosten die Nachfrage-Option. Hinweisen möchte ich abschließend auch noch auf mein derzeitiges günstiges Festpreis-Angebot einer Prüfung jeglicher notarieller Entwürfe für 149 EUR brutto. Sobald Ihnen also der notarielle Entwurf des Mietvertrags samt Vorkaufsrechtsbestellung vorliegt, prüfe ich diesen gerne zum genannten Festpreis und beantworte Ihre Fragen hierzu. Melden Sie sich in diesem Falle einfach bei mir.

Mit den besten Grüßen

Dr. Andreas Neumann
Rechtsanwalt


Nachfrage vom Fragesteller 15.07.2018 | 22:21

Sehr geehrter Herr Dr. Neumann,

danke für Ihre ausführliche Antwort, die fast keine Fragen offen lässt.

Deshalb nur eine kurze Rückfrage:

Wenn es also kein Vorkaufsrecht für einen möglichen Mieter oder Untermieter gibt, dann ist es aber doch unter der Prämisse, dass heute noch kein Kaufpreis festgelegt werden soll, auch sinnlos, den Aufwand zu betreiben und jetzt notariell dieses Konstrukt zu schaffen. Dann kann vielmehr der Sohn vom Besitzer das Haus auch jetzt an einen beliebigen Dritten vermieten und wenn er eines Tages verkaufen will, an uns verkaufen, korrekt?

Danke für Ihre Mühe

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 16.07.2018 | 09:42

Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),

gerne beantworte ich auch Ihre weiterführende Nachfrage:

Möglich ist es freilich auch, ein schuldrechtliches oder dingliches Vorkaufsrecht durch notarielle Urkunde ohne Mietvertrag zu vereinbaren. Ihre Schwiegermutter muss also nicht unbedingt Mieterin sein, um ein Vorkaufsrecht mit dem Eigentümer vereinbaren zu können.

Vereinbaren Sie aber kein Vorkaufsrecht, so haben Sie keinerlei Rechtssicherheit, dass der Eigentümer eines Tages an Sie verkauft bzw. Sie im Rahmen eines solchen Verkaufs zum Zuge kommen. Dass der Kaufpreis derzeit noch nicht feststeht, ist typisch für solche Vorkaufsrechte.

Wenn Sie eine solche Rechtssicherheit anstreben, so empfiehlt sich daher bereits jetzt die Vereinbarung eines solchen Vorkaufsrechts, und sei es nur für den ersten Verkaufsfall.

Bei weiteren Nachfragen melden Sie sich gerne bei mir unter den im Profil angegebenen Kontaktdaten.

Mit den besten Grüßen

Dr. Andreas Neumann
Rechtsanwalt


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Bewertung des Fragestellers 16.07.2018 | 12:48

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Stellungnahme vom Anwalt:
Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),

unergründlich bleibt für mich, was Ihnen an Freundlichkeit und Verständlichkeit gefehlt hat, insbesondere weil Sie in der Nachfrage festgestellt hatten, dass fast keine Frage offen geblieben sei. Was haben Sie denn nicht verstanden? Sind meine Antworten in irgendeiner Art und Weise unfreundlich? Worauf beruht die nur eingeschränkte Weiterempfehlung?

Mit freundlichen Grüßen

Dr. Andreas Neumann
Rechtsanwalt
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