Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),
gerne zu Ihren drei Fragen:
Zitat:1) Ist es rechtlich möglich, ein Vorkaufsrecht an die Schwiegermutter für den Verkaufsfall einzuräumen? Wenn ja, reicht das im Mietvertrag oder sollte das notariell erfolgen?
Antwort: Ja, das ist möglich. Es kann entweder ein schuldrechtliches Vorkaufsrecht gem. §§ 463 ff. BGB oder ein dingliches Vorkaufsrecht gem. § 1094 ff. BGB im Mietvertrag vereinbart werden. In jedem Falle ist gem. § 311b Abs. 1 BGB in Verbindung mit § 125 BGB die notarielle Beurkundung erforderlich, und zwar nicht nur der Regelungen zum Vorkaufsrecht, sondern auch des gesamten Mietvertrags. Anderenfalls droht sogar die Gesamtnichtigkeit des Mietvertrags, nicht nur des Vorkaufsrechts, § 139 BGB .
Das dingliche Vorkaufsrecht wird als solches in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen und gilt dadurch gegenüber jedermann. Es entsteht allerdings erst ab Eintragung. Auch das schuldrechtliche Vorkaufsrecht, das bereits mit der Beurkundung entsteht, kann im Grundbuch abgesichert werden, und zwar durch eine Vormerkung zu Gunsten der Berechtigten, einzutragen ebenfalls in Abteilung II des Grundbuchs. Über die Einzelheiten hat der beurkundende Notar aufzuklären und dadurch die Entscheidung zu ermöglichen, ob ein schuldrechtliches oder ein dingliches Vorkaufsrecht besser für den konkreten Fall ist, § 17 BeurkG .
Zitat:2) Wenn die Schwiegermutter dann eines Tages das Haus kauft, für wen gilt dann das gesetzliche Vorkaufsrecht für den Mieter? Für meine Schwiegermutter als Hauptmieterin oder für die Untermiete?
Antwort: Im vorliegenden Falle besteht gar kein gesetzliches Vorkaufsrecht, weder für Ihre Schwiegermutter als Hauptmieterin noch für die Untermiete. Das Missverständnis, Mieter hätten grundsätzlich ein Vorkaufsrecht, ist in der Tat gängig und mir schon häufig in meiner täglichen Praxis als Bau- und Immobilienanwalt begegnet. Damit stehen Sie also nicht alleine da.
Ein gesetzliches Vorkaufsrecht des Mieters besteht in Wahrheit nur im Falle des § 577 BGB . Diese Norm setzt voraus, dass nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist oder begründet werden soll. Davon ist nach Ihrem Sachverhalt aber nicht auszugehen. Ein allgemeines gesetzliches Vorkaufsrecht des Mieters gibt es nicht.
Zitat:3) Gibt es aus dem Untermietverhältnis eine gesetzliche Hemmung dafür, dass meine Schwiegermutter nach dem Kauf des Hauses Eigenbedarf anmeldet und den Untermietvertrag beendet, damit wir einziehen können?
Antwort: Auch die Kündigungsbeschränkung gem. § 577a BGB ist nur dann anwendbar, wenn nach Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist. Das ist vorliegend nach Ihrer Schilderung aber nicht der Fall. Andere gesetzliche Hemmungen kommen hier nicht in Betracht.
Somit kommt es für eine etwaige Kündigung und die dafür geltende Frist vorliegend entscheidend auf die Vertragsgestaltung des Untermietverhältnisses an und darauf, ob das Objekt möbliert oder unmöbliert vermietet werden soll. Einzelheiten erfahren Sie bei einer oder einem auf das Miet- und Wohnungseigentumsrecht spezialisierten Anwältin oder Anwalt, gerne bei unserem RA Florian Träger, Port7 Rechtsanwälte in Münster, der im Rahmen eines Mandats auch einen auf Ihren Einzelfall passenden Untermietvertrag entwerfen könnte, falls gewünscht.
Ich hoffe, dass Ihnen diese Antworten helfen. Sollte etwas unklar sein oder Sie an der einen oder anderen Stelle eine Vertiefung wünschen, so nutzen Sie gerne ohne Mehrkosten die Nachfrage-Option. Hinweisen möchte ich abschließend auch noch auf mein derzeitiges günstiges Festpreis-Angebot einer Prüfung jeglicher notarieller Entwürfe für 149 EUR brutto. Sobald Ihnen also der notarielle Entwurf des Mietvertrags samt Vorkaufsrechtsbestellung vorliegt, prüfe ich diesen gerne zum genannten Festpreis und beantworte Ihre Fragen hierzu. Melden Sie sich in diesem Falle einfach bei mir.
Mit den besten Grüßen
Dr. Andreas Neumann
Rechtsanwalt
