Vorfälligkeit eines Darlehens nach Verkauf der Immobilie

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich wie folgt beantworten:

(1) Zur Vorfälligkeitsentschädigung (gesetzliche Regelung):

Ist eine Zinsfestschreibungszeit vereinbart, ist das darlehensgewährende Kreditinstitut grundsätzlich nicht verpflichtet, grundpfandrechtlich besicherte Darlehen vor Ablauf der Zinsbindungsfrist zurückzunehmen. Ausnahmsweise besteht ein vorzeitiges Sonderkündigungsrecht des Darlehensnehmers, "wenn seine Interessen das gebieten" (vgl. § 490 Abs. 2 S. 1 BGB ; z.B. bei Veräußerung des Sicherungsobjekts). Wird das Darlehen in diesem Fall innerhalb der Zinsbindungsfrist durch den Darlehensnehmer gekündigt, kann der Darlehensgeber den durch die Kündigung entstehenden Zinsausfallschaden verlangen (vgl. § 490 Abs. 2 S. 3 BGB , sog. Vorfälligkeitsentschädigung). DIES BEDEUTET: Selbst im Falle einer gesetzlich vorgesehenen vorzeitigen Kündigung ist der Darlehensnehmer zur Leistung einer Vorfälligkeitsentschädigung verpflichtet. Hintergrund dieser Regelung ist, dass der Gesetzgeber die Zinserwartungen der Kreditinstitute, die das eigentliche Motiv der Darlehensgewährung darstellen, für rechtlich schützenswert erachtet.

(2) Zum Vorfälligkeitsentgelt (vertragliche Regelung):

Bankdarlehensverträge sehen im Regelfall - über die gesetzliche Regelung hinaus - weitere vorzeitige Kündigungsrechte vor. In Anlehnung an die gesetzliche Regelung des § 490 Abs. 2 S. 1 BGB wird bei Kündigungen innerhalb der Zinsbindungsfrist grundsätzlich ein konkretes Vorfälligkeitsentgelt fällig. FÜR IHREN FALL BEDEUTET DIES: Sollte Ihr Darlehensvertrag ein vorzeitiges Kündigungsrecht gegen Leistung eines Vorfälligkeitsentgelts vorsehen - hiervon gehe ich aus -, haben Sie bei vorzeitiger Darlehensrückzahlung in jedem Fall das Vorfälligkeitsentgelt zu zahlen.

(3) Zur Sicherungsproblematik:

Wird eine Immobilie, die zur Sicherung eines Bankdarlehens dient, veräußert, hat der Darlehensnehmer unter bestimmten Voraussetzungen einen Anspruch auf den entschädigungsfreien Austausch der vereinbarten Darlehenssicherheiten (vgl. BGH BKR 2004, 189 ff.). MIT ANDEREN WORTEN: Wird eine mit einem Grundpfandrecht belastete Immobilie veräußert, muss der Darlehensgeber akzeptieren, dass die Sicherung durch die Belastung einer anderen gleichwertigen Immobilie erfolgt. Andernfalls bliebe dem Darlehensnehmer nur die vorzeitige Sonderkündigung des Darlehens gemäß § 490 Abs. 2 S. 1 BGB , was zur Darlehensrückerstattung und Vorfälligkeitsentschädigung (vgl. § 490 Abs. 2 S. 3 BGB , s.o.) führt. BITTE BEACHTEN SIE: Ihre Ausführung [...] "die Bank sicherte dieses Darlehen auf unsere Immobilie B" [...] kann ich nur so verstehen, dass Sie seitens der Bank auf die Möglichkeit eines Austauschs der vereinbarten Darlehenssicherheiten hingewiesen wurden und Sie beide (d.h. Sie und Ihre Ehefrau) die Grundschuldeintragung bzgl. der Immobilie B bewilligt haben. Eine Grundschuldeintragung ohne Eintragungsbewilligung ist nicht möglich (!). Dass das Sicherungsobjekt im Eigentum Dritter steht, ist praktisch häufig und rechtlich nicht zu beanstanden.

(4) Fazit:

Nach Ihren Ausführungen sehe ich keine Chance, bei vorzeitiger Darlehensrückzahlung die Zahlung eines Vorfälligkeitsentgelts zu vermeiden.

Ich hoffe, Ihnen mit den vorangegangenen Ausführungen vorab weitergeholfen zu haben. Für Rückfragen stehe ich Ihnen weiterhin gerne zur Verfügung.


Mit freundlichen Grüßen

Iven
Rechtsanwalt