Vertagspflichten des Bauträgers gem. Kaufvertrag

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1. Ausgangslage

Die Bau- und Leistungsbeschreibung sieht vor, dass Wände und Decken mit Raufasertapete ausgeführt werden.

Im notariellen Kaufvertrag wurde davon abweichend vereinbart:

„… dass sämtliche in der Bau- und Leistungsbeschreibung mit Raufaser zu tapezierenden Wände mit Malervlies ausgeführt werden."

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2. Rechtliche Auslegung
• Wortlaut: Nach allgemeinem Sprachgebrauch und den Grundsätzen der Vertragsauslegung (§§ 133, 157 BGB) sind Wände und Decken unterschiedliche Bauteile. Wird im Vertrag nur von „Wänden" gesprochen, sind Decken nicht umfasst.
• Systematik: Die Bau- und Leistungsbeschreibung differenziert zwischen Wand- und Deckenflächen. Wird in der Sonderregelung nur von „Wänden" gesprochen, spricht dies dafür, dass sich die Änderung ausschließlich auf diese bezieht.
• Beweislast: Möchte der Erwerber geltend machen, dass trotz des Wortlauts auch die Decken einbezogen sein sollten, muss er den Nachweis für diesen übereinstimmenden weitergehenden Parteiwillen führen (§ 133 BGB).

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3. Folgen für die Vertragspflichten
• Der Bauträger ist nach dem Vertrag verpflichtet, die Wände statt mit Raufaser mit Malervlies auszuführen.
• Für die Decken gilt weiterhin die ursprüngliche Bau- und Leistungsbeschreibung (Raufaser).
• Ein Anspruch auf Ausführung der Decken mit Malervlies besteht nur dann, wenn ein entsprechender übereinstimmender Wille nachweisbar ist.

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4. Arglistige Täuschung

Eine arglistige Täuschung (§ 123 BGB) setzt voraus, dass der Bauträger bewusst falsche Vorstellungen über den Vertragsinhalt erzeugt oder wesentliche Umstände verschwiegen hat.
• Da der Vertragstext klar unterscheidet, ist ein solcher Nachweis schwierig.
• Regelmäßig handelt es sich hier nicht um Täuschung, sondern um eine Auslegungsfrage.

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5. Fazit
• Nach Wortlaut und Systematik umfasst die Sonderregelung nur die Wände, nicht aber die Decken.
• Sollten auch die Decken einbezogen sein, müsste der Besteller substantiiert beweisen, dass dies tatsächlich gewollt und vereinbart war.
• Ohne einen solchen Nachweis bleibt es bei der Ausführung der Decken mit Raufaser.

Mit freundlichen Grüßen
RA Wilke