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Vermietung von Geschäftsräumen


| 18.10.2007 13:53 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Ich vermiete an ein Geschäftsmann einen Verkaufsraum. Die Mietzahlungen bleiben aus. Der Vertrag läuft noch bis Juni 08. Zu welchen Fristen kann ich vorher kündigen? Muss ich eine letzte Zahlungsfrist vereinbaren, wenn ja zu welchem Termin? wenn der Mieter nicht freiwillig den Geschäftsraum zu dem Kündigungstermin räumt was muss ich dann unternehmen?
Ich gehe davon aus das diesr Fall nichts mit dem normalen Miet-Wohnungsrecht zu tun hat.
18.10.2007 | 14:34

Antwort

von


344 Bewertungen
Austr. 9 1/2
89407 Dillingen a. d. Donau
Tel: 09071/2658
Web: www.rechthilfreich.de
E-Mail:
Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage(n). Vorweg möchte ich Sie darauf aufmerksam machen, dass es sich bei folgender Antwort lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung handelt und diese eine umfassende Begutachtung nicht ersetzen kann. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen kann die rechtliche Beurteilung Ihres Anliegens völlig anders ausfallen. Dies vorausgeschickt beantworte ich Ihre Frage(n) auf der Grundlage Ihrer Angaben wie folgt.

Gemäß § 594 e BGB könnte die außerordentliche fristlose Kündigung des Pachtverhältnisse zulässig sein; vgl.: Gesetzestexte in der Anlage !

Es kommt also insbesondere darauf an, wie viel Mietzins bereits geschuldet ist.

Bei entsprechendem Zahlungsverzug sollten Sie per Einschreiben mit Rückschein die fristlose Kündigung erklären und nicht vergessen, den Kündigungsgrund im Schreiben anzugeben, sowie das Schreiben eigenhändig unterschreiben.

Der Mieter der Geschäftsräume kann sich zu seinen Gunsten NICHT auf eine soziale Härte oder ähnliches berufen. Sollte er jedoch nicht „ freiwillig “ räumen, so müssten Sie vor dem Zivilgericht auf Herausgabe der Geschäftsräume klagen und ggf. das Räumungsurteil im Wege der Zwangsvollstreckung durchsetzen. Idealerweise würden Sie diesbezüglich einen Rechtsanwalt mit der Durchsetzung bestehender Ansprüche beauftragen.

Ich hoffe, Ihnen eine hilfreiche erste Orientierung ermöglicht zu haben. Bei Bedarf benutzen Sie bitte die kostenfreie Nachfragefunktion, um an mich im Rahmen dieses Forums eine Nachfrage zu richten.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Kohberger
Rechtsanwalt
-----------------
Austraße 9 ½
89407 Dillingen a.d.Donau

Tel./Fax.: 09071-2658

www.anwaltkohberger.de

Anlage:

§§ 594eBGB, 594fBGB, 126 BGB, 543 BGB und 569 BGB auszugsweise:

§ 594f BGB

Schriftform der Kündigung

Die Kündigung bedarf der schriftlichen Form.

§ 126 BGB

Schriftform

(1) Ist durch Gesetz schriftliche Form vorgeschrieben, so muss die Urkunde von dem Aussteller eigenhändig durch Namensunterschrift oder mittels notariell beglaubigten Handzeichens unterzeichnet werden...

§ 594e BGB

Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund

(1) Die außerordentliche fristlose Kündigung des Pachtverhältnisses ist in entsprechender Anwendung der §§ 543, 569 Abs. 1 und 2 zulässig.

(2) 1Abweichend von § 543 Abs. 2 Nr. 3 Buchstabe a und b liegt ein wichtiger Grund insbesondere vor, wenn der Pächter mit der Entrichtung der Pacht oder eines nicht unerheblichen Teils der Pacht länger als drei Monate in Verzug ist. 2Ist die Pacht nach Zeitabschnitten von weniger als einem Jahr bemessen, so ist die Kündigung erst zulässig, wenn der Pächter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Pacht oder eines nicht unerheblichen Teils der Pacht in Verzug ist.


§ 543 BGB

Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund

(1) 1Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. 2Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

(2) 1Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn
1.
dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird,
2.
der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet oder sie unbefugt einem Dritten überlässt oder
3.
BEACHTE: § 594e Abs. 2 BGB !
der Mieter
a)
für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder
b)
in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.
2Im Falle des Satzes 1 Nr. 3 ist die Kündigung ausgeschlossen, wenn der Vermieter vorher befriedigt wird. 3Sie wird unwirksam, wenn sich der Mieter von seiner Schuld durch Aufrechnung befreien konnte und unverzüglich nach der Kündigung die Aufrechnung erklärt.

(3) 1Besteht der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag, so ist die Kündigung erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig. 2Dies gilt nicht, wenn
1.
eine Frist oder Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht,
2.
die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist oder
3.
der Mieter mit der Entrichtung der Miete im Sinne des Absatzes 2 Nr. 3 in Verzug ist.

(4) 1Auf das dem Mieter nach Absatz 2 Nr. 1 zustehende Kündigungsrecht sind die §§ 536b und 536d entsprechend anzuwenden. 2Ist streitig, ob der Vermieter den Gebrauch der Mietsache rechtzeitig gewährt oder die Abhilfe vor Ablauf der hierzu bestimmten Frist bewirkt hat, so trifft ihn die Beweislast.


§ 569 BGB

Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund

(1) 1Ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Abs. 1 liegt für den Mieter auch vor, wenn der gemietete Wohnraum so beschaffen ist, dass seine Benutzung mit einer erheblichen Gefährdung der Gesundheit verbunden ist. 2Dies gilt auch, wenn der Mieter die Gefahr bringende Beschaffenheit bei Vertragsschluss gekannt oder darauf verzichtet hat, die ihm wegen dieser Beschaffenheit zustehenden Rechte geltend zu machen.

(2) Ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Abs. 1 liegt ferner vor, wenn eine Vertragspartei den Hausfrieden nachhaltig stört, so dass dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.


Rechtsanwalt Michael Kohberger

Nachfrage vom Fragesteller 18.10.2007 | 15:39

Danke für die rasche Antwort.
Der Mieter schuldet mir mehr als 3 Monatsmieten. Wenn ich es richtig verstanden habe, brauche ich also keine angemessene Frist sondern kann z. B. zum 30.10.2007 kündigen? Oder ist der sichere Weg erst nach mal eine Frist z.B. von 6 Tagen zu setzen und danach zum 30.10.2007 zu kündigen?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 18.10.2007 | 19:12

Vielen Dank für die Nachfrage, die ich wie folgt beantworte:

Eine verzugsbegründende Mahnung bedarf es nach § 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht, wenn für die Leistung eine Zeit nach dem Kalender bestimmt ist. Sollte also die Miete / Pacht nach dem Vertrag jeweils zu einem bestimmten Kalendertag bzw. Monat fällig sein ( wovon in der Regel auszugehen ist ), so ist eine Mahnung entbehrlich.


§ 286 BGB

Verzug des Schuldners

(1) 1Leistet der Schuldner auf eine Mahnung des Gläubigers nicht, die nach dem Eintritt der Fälligkeit erfolgt, so kommt er durch die Mahnung in Verzug. 2Der Mahnung stehen die Erhebung der Klage auf die Leistung sowie die Zustellung eines Mahnbescheids im Mahnverfahren gleich.

(2) Der Mahnung bedarf es nicht, wenn
1.
für die Leistung eine Zeit nach dem Kalender bestimmt ist,
2.
der Leistung ein Ereignis vorauszugehen hat und eine angemessene Zeit für die Leistung in der Weise bestimmt ist, dass sie sich von dem Ereignis an nach dem Kalender berechnen lässt,
3.
der Schuldner die Leistung ernsthaft und endgültig verweigert,
4.
aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen der sofortige Eintritt des Verzugs gerechtfertigt ist.

(3) 1Der Schuldner einer Entgeltforderung kommt spätestens in Verzug, wenn er nicht innerhalb von 30 Tagen nach Fälligkeit und Zugang einer Rechnung oder gleichwertigen Zahlungsaufstellung leistet; dies gilt gegenüber einem Schuldner, der Verbraucher ist, nur, wenn auf diese Folgen in der Rechnung oder Zahlungsaufstellung besonders hingewiesen worden ist. 2Wenn der Zeitpunkt des Zugangs der Rechnung oder Zahlungsaufstellung unsicher ist, kommt der Schuldner, der nicht Verbraucher ist, spätestens 30 Tage nach Fälligkeit und Empfang der Gegenleistung in Verzug.

(4) 1Der Schuldner kommt nicht in Verzug, solange die Leistung infolge eines Umstands unterbleibt, den er nicht zu vertreten hat.



Ich hoffe, Ihre Frage(n) zu Ihrer Zufriedenheit beantwortet zu haben.


Mit freundlichen Grüßen

Michael Kohberger
Rechtsanwalt
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Austraße 9 ½
89407 Dillingen a.d.Donau

Tel./Fax.: 09071-2658

www.anwaltkohberger.de

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