Vermietung an Ehegatte (Konto der Mietzahlungen)

Question

Hallo,

ich benötige bitte einmal Hilfe und eine qualifizierte Aussage zu folgendem Sachverhalt:

Ich bin mit meiner Freundin verlobt und habe eine Immobilie erworben, welche ich Sanieren möchte. Ich bin alleiniger Besitzer und auch die Finanzierung läuft auf mich. Wir wohnen beide an unterschiedlichen Adressen. Ich wohne bei meiner Mutter welche ich aufgrund ihres Alters auch im Haushalt unterstütze. Nach unserer Hochzeit haben wir ein gemeinsames Konto auf welches unsere beiden Gehälter einfließen. Wir führen eine glückliche Beziehung, da wir diese sehr offen gestalten. Auch nach unserer Hochzeit wohnen wir daher jeweils allein an zwei unterschiedlichen Adressen.

Mittlerweile ist meine Immobilie bezugsfertig und ich möchte diese an meine Frau vermieten. Ich wohne weiterhin bei meiner Mutter. Für die Immobilie habe ich ein sog. Objektkonto eingerichtet über welches ich die Miete, Zins- und Tilgungszahlungen abwickeln möchte.

Meine Frau zahlt nun die ortsübliche Miete auf mein Objektkonto. Die Differenz zum Betrag für die Abzahlung der Immobilie überweise ich ebenfalls auf das Objektkonto.

Steuerlich gesehen entspricht die o.g. Konstellation soweit einer normalen Vermietung unter Angehörigen/Ehegatten, welche einem Fremdvergleich standhalten würde. Damit könnte ich Zinsen, Afa und Verluste Steuerlich geltend machen wie bei einer Vermietung an Dritte.

Meine Frage ist nun, wie hier die Geldflüsse zu gestalten sind, da wir ja ein gemeinsames Konto haben? Konkret würde dies folgendermaßen aussehen:

Meine Frau zahlt nun die ortsübliche Miete von unserem Gemeinschaftskonto auf mein Objektkonto. Die Differenz zum Betrag für die Abzahlung der Immobilie überweise ich ebenfalls vom Gemeinschaftskonto auf das Objektkonto.

Würde diese Konstellation vom Finanzamt akzeptiert werden? Falls nein was wäre eine Alternative? Ich konnte dazu online nichts finden. Es wird zwar darauf hingewiesen, dass die Mietzahlungen tatsächlich erfolgen müssen (also auf ein separates Objektkonto). Ich konnte jedoch keine Informationen finden, woher die Zahlungen kommen müssen. Meine Frau hat ja kein eigenes Konto mehr (ihr Gehalt mit dem Sie die Miete bezahlt fliest auf unser gemeinsames Konto). Ebenso habe ich auch kein eigenes Konto (abgesehen vom Objektkonto) da auch mein Gehalt auf das Gemeinschaftskonto fliest.

Vielen Dank.

Viele Grüße
Dominik

Rechtsanwalt Andreas Wehle · Accepted Answer

Antwort vom Rechtsanwalt: Sehr geehrter Ratsuchender,    vielen Dank für Ihre Frage, diese beantworte ich aufgrund Ihrer Angaben wie folgt.    Beim Lesen Ihrer Schilderung ist mir der &#167; 42 AO https://www.gesetze-im-internet.de/ao_1977/__42.html in Verbindung mit der Wirkung eines gemeinschaftlichen Ehekontos in den Sinn gekommen.     Wieso haben Sie getrennte Wohnsitze und vermieten eine Immobilie an Ihre Ehefrau, damit diese dort leben kann, aber haben ein gemeinsames Ehegattenkonto?     Grundsätzlich ist an der Idee der Vermietung an Ihre Frau nichts auszusetzen, zumal sie auch getrennte Wohnsitze haben. Konsequent wäre an dieser Stelle, dann aber auch getrennte Konten zu führen &lpar;meine persönliche Auffassung!&rpar;. Die erspart u.U. unnötige Erklärungen und Schenkungssteueranzeigen.     https://www.bundesfinanzhof.de/de/entscheidung/entscheidungen-online/detail/STRE201210089/    Denn per se schenken sich damit die Ehegatten jeweils 50% einer jeden Einzahlung. Der Schenkungssteuerfreibetrag ist bei Ehegatten recht hoch angesetzt, aber die 10-jährige Rahmenfrist ist auch recht lang und ich bezweifele, dass hier Ehegatte bei jeder Einzahlung eine Schenkungssteueranzeige nach &#167; 30 ErbStG innerhalb von 3 Monaten tätigen.     Daher rate ich zu einer grundsätzlichen Trennung der Konten der Ehegatten und ggf. ein gemeinschaftliches Haushaltskonto führen, von dem die gemeinschaftlichen Kosten gezahlt werden.     Bei Ihrem Sachverhalt haben Sie doch ein separates &#8222;Objektkonto" eingerichtet, damit Sie nachweisen können, dass darauf die ortsübliche Miete gezahlt wird.     Grundsätzlich ist das auch kein Problem, wenn die Miete Ihrer Frau vom gemeinsamen Konto kommt, außer dass die Finanzverwaltung auf die Idee kommen könnte, dass Sie selbst die Miete an sich &lpar;mindestens zu 50%&rpar; selbst zahlen und damit ein steuerliches Umgehungsgeschäft betreiben und so die Kosten für die vermietete Immobilie auch nur zu 50% steuerlich ansetzen können.     Oder aber Sie schenken wiederrum Ihrer Frau 50% der Mietzahlungen, was schon wieder den o.g. Steuerfreibetrag belastet und so zu Schenkungssteuern führen könnte.     Die Zahlung Ihrer Frau von einen nur Ihr wirtschaftlich zurechenbaren Konto bereitet eben solche Probleme nicht und würde zumindest nach meiner Auffassung auch viel besser zur Ihrer ehelichen Lebensgestaltung passen.        Ich hoffe Ihre Frage beantwortet zu haben und verbleibe   mit freundlichen Grüßen    Rechtsanwalt Andreas Wehle /Aachen      https://www.iww.de/erbbstg/gestaltungshinweis/schenkungsteuer-beweislastregeln-rund-um-alleininhaberkonten-und-oder-konten-oder-oder-depots-f91653

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Steuerrecht

Rechtsanwalt Andreas Wehle

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