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Verkürzung der Verjährung in Immobilienkaufvertrag?


| 03.12.2011 10:16 |
Preis: ***,00 € |

Kaufrecht



mir wird folgender Passus vorgeschlagen, der mir nicht zusagt bei einer 30 Jahre alten Immobilie, auch die Verkürzung der Verjährung auf 3 Monate gefällt mir nicht. Es liegt kein Gutachten vor. Als Käufer kann ich nicht beurteilen, ob der Holzbock wütet,oder Hausschwamm besteht.

Wie ist dieser Passus anders zu regeln.
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§4

Beschaffenheit
Der Kaufgegenstand wird verkauft unter Gewähr fOr den lastenfreien Besitz- und Ei­ gentumsObergang, soweit nicht Rechte ausdrücklich in diesem Vertrag übernommen werden. Nicht gehaftet wird dagegen für das Nichtbestehen von altrechtlichen Dienstbarkeiten. Der Verkäufer versichert, dass ihm von solchen und von Abstands• flächenobernahmen oder Baulasten nichts bekannt ist.
Der Käufer hat den Kaufgegenstand genau besichtigt und kauft ihn wie er steht und liegt.

Alle AnsprOehe wegen Sachmängel am Kaufgegenstand werden hiermit ausge­ schlossen. Der Verkäufer haftet insbesondere nicht für das Flächenmaß, den Bauzu­ stand bestehender Gebäude, die Verwendbarkeit des Grundstückes für Zwecke des Käufers oder für steuerliche Ziele des Käufers.
Von der vorstehenden Rechtsbeschränkung ausgenommen ist eine Haftung bei Vor­satz oder Arglist. Garantien werden keine abgegeben.

Der Verkäufer erklärt, dass ihm keine versteckten Mängel oder Altlasten bekannt sind.

Für Sachmängel, die erst nach Vertragsschluss entstanden sind und die Ober die normale Abnutzung hinausgehen, gelten jedoch die gesetzlichen Mängelrechte: die Verjährung wird für diese Mängel auf 3 Monate ab Übergabe verkürzt.
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Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich anhand des von Ihnen geschilderten Sachverhalts wie folgt summarisch beantworten möchte:

1.Die Gefahr, dass Sie ohne ein Gutachten den Preis für die in Betracht gezogenen Immobilie als Privatkäufer mangels Sachwissen nicht sachgemäß beurteilen könnten ist zu groß als dass auf ein solche Gutachten verzichtet werden sollte.

Sicherlich sind es Kostengründe, die Käufer dazu bewegen, auf eine sachverständige Beurteilung der Immobilie zu verzichten. Allerdings kann dieser Verzicht zunächst zu einer Überschätzung des Marktwertes führen, sodass damit einhergehend für die Immobilie zu viel gezahlt wird.

Zum anderen kann der Kauf der Immobilie ohne vorherige Begutachtung angesichts des Alters der von Ihnen in Betracht gezogenen Immobilie dazu führen, dass gegebenenfalls die Beseitigung bestehender, aber für den Leien nicht ersichtlicher Mängel im Nachhinein, die tatsächlichen Kosten für die Immobilie in nicht kalkulierbare Höhen treibt.

Auch kann es im Überschwang der Begeisterung für die Immobilie zu einem Übersehen wichtiger wertbildender Faktoren, wie Umgebung oder ungünstige Grundstücksgrundrisse kommen, was letztlich zu einer Korrektur des tatsächlichen Nutzwertes und des Bodenpreises der Immobilie führen muss. Insofern sollte hier nicht am falschen Ende gespart werden.

2.Zur Bewertung des § 4 der AGB:

a)Verkürzung der Verjährungsfrist:

Die Verkürzung der in § 438 a BGB geregelten fünfjährigen Verjährungsfrist für Gewährleistungsrechte auf 3 Monate ist unwirksam.

Der BGH hat mit seiner Entscheidung vom 15.11.2006 (Aktenzeichen: VIII ZR 3/06) klar zum Ausdruck gebracht, dass eine Klausel in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, mit der die gesetzliche Verjährungsfrist für die Ansprüche des Käufers wegen eines Mangels der verkauften Sache verkürzt wird aufgrund des Verstoßes gegen die Klauselverbote des § 309 Nr. 7 a und b BGB für den Fall insgesamt unwirksam sind, dass die in den Klauselverboten bezeichneten Schadensersatzansprüche nicht von der Abkürzung der Verjährungsfrist ausgenommen werden, was unter Berücksichtigung der Ihrem Kaufvertrag zugrundliegenden AGB seitens des Verkäufers offenbar nicht erfolgt ist.

Folge dieses Verstoßes gegen diese Klauselverbote ist, dass sich der Inhalt des Kaufvertrages gem. §§ 306 Abs. 2 BGB an der gesetzlichen Regelung des § 438 a Abs.1 Nr.2 richtet.

b) „Der Kaufgegenstand wird verkauft unter Gewähr für den lastenfreien Besitz- und Eigentumsübergang, soweit nicht Rechte ausdrücklich in diesem Vertrag übernommen werden.."

Altrechtliche Dienstbarkeiten sind Rechte, die in der Regel vor Inkrafttreten des Bürgerlichen Gesetzbuchs im Jahre 1900 bestanden haben müssen und unter der diesbezüglichen Rechtslage nicht zur Eintragung in das Grundbuch kamen. Hierzu zählen etwa Fähr- und Wegerechte sowie Weiderechte, für die regelmäßig dann keine Haftung besteht, sofern sie dem Verkäufer nicht bekannt sind. Unter Berücksischtung dieser Umstände ist aus Sicht des Verkäufers der Auschluss der Haftung für solche altrechtlichen Dienstbarkeiten keine unangemessene Benachteiligung. Eine Haftung für solche altrechtliche Dienstbarkeiten bestehen nur für den Fall, dass er trotz Kenntnis diese arglistig verschweigt. Gem. 438 Abs.1 Nr.1 BGB verjähren solche Ansprüche nach 30 Jahren. Insofern ist diese AGB in rechtlicher Hinsicht nicht zu beanstanden.

c) „Der Käufer hat den Kaufgegenstand genau besichtigt und kauft ihn wie er steht und liegt. Alle Ansprüche wegen Sachmängel am Kaufgegenstand werden hiermit ausge¬schlossen. Der Verkäufer haftet insbesondere nicht für das Flächenmaß, den Bauzu¬stand bestehender Gebäude, die Verwendbarkeit des Grundstückes für Zwecke des Käufers oder für steuerliche Ziele des Käufers. Von der vorstehenden Rechtsbeschränkung ausgenommen ist eine Haftung bei Vor¬satz oder Arglist. Garantien werden keine abgegeben."

Dieser Passus regelt einen gänzlichen Gewährleistungsausschluss, der jedoch für Mängel die der Verkäufer arglistig verschwieg insofern keine Wirkung zeigt, § 444 BGB. Sie können hier versuchen, den Verkäufer zu einem Verzicht auf diesen Gewährleistungsausschluss zu bewegen, worauf sich der Verkäufer jedoch nicht einlassen muss, da sich diese Klausel im rechtlichen Rahmen bewegt.


Ich hoffe ich konnte Ihnen mit diesen Ausführungen weiterhelfen und wünsche Ihnen noch alles Gute.

Mit freundlichen Grüßen

Marksen Ouahes
(Rechtsanwalt)

Nachfrage vom Fragesteller 03.12.2011 | 14:01

Sehr geehrter Herr Rachtsanwalt,

ich hatte bei Recherchen im Internet gelesen dass duch BGH Entscheid in der REgel die Passagen (Gewährleistungsausschluss) in den Kaufverträgen nichtig sind, es sei den der Notar hat bei Abschluss des Vertrages explizit und nachhaltig auf die damit verbundenen Risiken hingewiesen.

Ist dies an dem?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 03.12.2011 | 15:28

Sehr geehrter Ratsuchender,

gerne beantworte ich Ihre Nachfrage wie folgt,

der von Ihnen erläuterte rechtliche Gesichtspunkt ist u.a. dem Urteil des Oberlandgerichts Köln vom 23.02.2011(Az.: 11 U 70/10)) zu entnehmen.

Der dieser Entscheidung zugrundliegende Sachverhalt unterscheidet sich von dem Ihrer Frage zugrundeliegenden Sachverhalt insofern als es sich im ersteren um einen Bauträgervertrag hinsichtlich des Erwerbs eines neu zu errichtenden Bauwerks oder eines so zu behandelnden Hauses (komplettsaniertes Haus) handelt, sodass die dem Urteil zugrundeliegenden rechtlichen Erwägungen auf Ihren Sachverhalt, in dem es um einen Kaufvertrag geht, leider nicht anwendbar sind.

In dieser Entscheidung geht es in rechtlicher Hinsicht in erster Linie um die Frage, ob ein Gewährleistungsausschluss aus Billigkeitserwägungen ohne vorherige ausführliche Belehrung und eingehende Erläuterung der mit dem formularmäßigen Gewährleitungsausschluss für Sachmängel verbundenen gravierenden Rechtsfolgen für den Erwerber durch den Notar unwirksam ist. Diese Frage wird nach ständiger Rechtsprechung bejaht (BGH im Beschluss vom 27.11.2008 - VII ZR 32/08).

Der solchen Sachverhalten zugrundeliegende sog. Bauträgervertrag ist ein sog. typengemischter Vertragstyp, der kauf – als auch werkvertragliche Elemente aufweist. Allerdings unterliegen die Gewährleistungsrechte beim Erwerb eines neu zu errichtenden Bauwerks grundsätzlich dem Werkvertragsrecht, deren gänzlicher Ausschluss ohne vorherige Belehrung durch den Notar nach §§ 242, 307 ff. BGB unwirksam ist. Der Käufer erscheint hier schutzwürdiger, weil er Gefahr läuft, durch den Gewährleistungsausschluss ohne vorherige Belehrung durch den Notar, seine werkvertraglichen Ansprüche gegen den Unternehmer unbesehen zu verlieren, ohne dass er sich über die Tragweite seiner Erklärungen und das damit verbundene Risiko vollständig im Klaren war.

Ich hoffe ich konnte Ihnen mit diesen Ausführungen einen Einblick in die Ihrer Fragestellung zugrundliegende Rechtslage geben und damit weiter helfen.

Mit freundlichen Grüßen
Marksen Ouahes - Rechtsanwalt


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