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Verkauf meines Baugrunds / bin ich noch an 'Alt-Pflicht' ggü. Vorbesitzer gebunden?


12.04.2007 18:03 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht



. . . leider hat sich auch nach 1 Woche Wartezeit im PLZ-Bereich 2xxxx kein Baurechts-RA gemeldet - daher die WDH ab heute nochmals ohne die vorherige PLZ-Einschränkung:
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Sehr geehrte Baurechts-Experten,

hier die Ausgangslage:
Habe vor einigen Jahren ein voll erschlossenes Baugrundstück erworben, das ich nun verkaufen möchte.
Im damaligen notariellen Kaufvertrag gibt es einen Passus, worin ich mich ggü. dem Verkäufer verpflichten mußte, auf dem Grundstück keinen Gewerbe-Betrieb ( innerhalb seiner Branche! ) zu betreiben oder zu erlauben. Der Grund war offenbar, daß der Verkäufer mögliche Konkurrenz fernhalten will, da er selber in der direkten Nachbarschaft an zwei Standorten gewerblich tätig ist.

Für meine ursprüngliche Bauplanung spielte dies keine Rolle, da ich eine Bebauung primär zur Wohn-Nutzung geplant hatte.

Nun gibt es jedoch zwei Kauf-Interessenten, die beide auch an einer (teil-) gewerblichen Nutzung interessiert sind. Diese Nutzung könnte zumindest in weiterer Zukunft in Teilbereichen ( . . . und je nach Interpretation! ) auf eine mögliche Branchenkonkurrenz zum damaligen Verkäufer hinauslaufen.

Laut Auskunft der zuständigen Behörden ( positiver Bauvorbescheid etc. ) ist eine (teil-) gewerbliche Nutzung meines Baugrundstücks generell genehmigt - natürlich im ortsüblichen Rahmen.

Meine Fragen:
a) Wäre ich in einem Verkaufsvertrag mit dem Interessenten noch immer an die o.g. "Alt-Verpflichtungen" aus dem vorherigen Vertrag gebunden?
Es gibt im damaligen Vertrag KEINEN Passus, wonach die genannten Nutzungs-Einschränkungen auch für einen Rechtsnachfolger gelten.
Daher gehe ich bisher davon aus, daß ein neuer Vertrag mir als Verkäufer die komplette Gestaltungsfreiheit zur Nutzung des Grundstücks durch den neuen Käufer läßt - natürlich innerhalb des behördlich genehmigten Rahmens.

b) Muß ich vor Abschluß mit einem neuen Käufer diesen auf meine "Alt-Verpflichtungen" hinweisen - oder ihm gar auf Wunsch Einblick in meinen damaligen Kaufvertrag gewähren?

Vielen Dank für Ihre Beurteilung der gesetzlichen Lage!

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Sehr geehrte Fragestellerin,


vielen Dank für Ihre Anfrage, welche ich - die Richtigkeit Ihrer Angaben vorausgesetzt - anhand der von Ihnen gemachten Angaben gerne wie folgt summarisch beantworten möchte:


Die Frage, inwieweit auch Ihr Rechtsnachfolger an die „Alt-Verpflichtungen“ gebunden ist, hängt entscheidend davon ab, wie die im Kaufvertrag übernommene Pflicht ausgestaltet ist:

Handelt es sich um eine rein schuldrechtliche Verpflichtung zwischen Ihnen und dem ehemaligen Eigentümer des Grundstücks, dann ist Ihr Rechtsnachfolger an diese Vereinbarung grundsätzlich nicht gebunden. Denn schuldrechtliche Verpflichtungen regeln zunächst einmal nur die Rechtsbeziehungen zwischen den Personen, die diese Verpflichtungen auch vereinbart haben (und dazu gehört Ihr Rechtsnachfolger nicht, es sei denn, er übernähme diese Pflicht ebenfalls vertraglich). „Schuldrechtlich“ könnte man in diesem Sinne auch mit „vertraglich“ übersetzen.

Ist jedoch ein dingliches, im Grundbuch eingetragenes Recht (z.B. eine Dienstbarkeit) vereinbart, dann gilt die übernommene Verpflichtung auch allen Rechtsnachfolgern gegenüber. Denn im Gegensatz zu schuldrechtlichen Beziehungen regeln dingliche Rechte die Beziehung zwischen einer Sache und einer Person (und nicht zwischen zwei Personen). Dann „klebt“ das dingliche Recht sozusagen an dem Grundstück unabhängig davon, wer gerade Eigentümer dieses Grundstückes ist. Denn es ist immer der jeweilige Eigentümer des Grundstücks berechtigt oder verpflichtet. In diesem Falle würde Ihr Rechtsnachfolger daher die „Alt-Verpflichtungen“ mit übernehmen.

Ohne einen Blick in das zugehörige Grundbuch sowie den notariellen Kaufvertrag geworfen zu haben, kann ich leider nicht abschließend prüfen, inwieweit es sich lediglich um eine schuldrechtliche oder eine dingliche Rechtsbeziehung handelt.

Sollten sich nach den vorstehenden Ausführungen tatsächlich keine dinglichen Lasten auf dem Grundstück befinden, so sind Sie auch nicht verpflichtet, die Käufer über die alte Klausel in Kenntnis zu setzen. Insoweit obliegt es Ihnen, inwieweit Sie im Rahmen von Treu und Glauben Ihrer Vertragspartner über diesen Passus des alten Vertrages in Kenntnis setzen. Eine negative Rechtsfolge lässt sich hieraus jedoch nicht ableiten.


Ich hoffe, Ihnen mit meiner Prüfung der Rechtslage eine erste rechtliche Orientierung vermittelt zu haben. Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass diese Plattform eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen kann, sondern ausschließlich dazu dient, eine erste überschlägige Einschätzung Ihres Rechtsproblems von einem Rechtsanwalt zu erhalten.

Sofern Sie eine abschließende Beurteilung Ihres Sachverhaltes wünschen, empfehle ich, einen Rechtsanwalt Ihres Vertrauens zu kontaktieren und die Sachlage mit diesem konkret zu erörtern. Gerne bin ich bereit, diese Aufgabe für Sie zu übernehmen. Hierfür bin ich jederzeit für Sie telefonisch und per E-Mail erreichbar.


Mit freundlichen Grüßen

Philipp Achilles
Rechtsanwalt
------------------------------------------
Gisselberger Straße 31
35037 Marburg

Telefon: 06421-167129
Fax: 06421 - 167132

achilles@haftungsrecht.com
www.haftungsrecht.com

Nachfrage vom Fragesteller 12.04.2007 | 20:38

Sehr geehrter Herr Achilles,
vielen Dank für Ihre Erklärung - sowie die Nachfrage zum Grundbuch.
Im Grundbuch gibt es KEINERLEI Einträge bzgl. einer möglichen gewerblichen Nutzungs-Einschränkung für ein Bau-Projekt auf meinem Grund.
Meine Frage galt nur dem damaligen notariellen Kaufvertrag zwischen mir und dem Vorbesitzer des Baugrundstücks.
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Wie schon vorher erwähnt: es liegt mir ein aktueller Bau-Vorbescheid des Bauamtes vor, wonach eine teilgewerbliche Nutzung bei Neubau genehmigt ist.
Können Sie damit meine Frage abschließend eindeutig beantworten?
Vielen Dank!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 13.04.2007 | 09:44

Sehr geehrter Fragesteller,


vielen Dank für Ihre Nachfrage, die ich gerne wie folgt beantworten werde:

Inwieweit eine mögliche Schadensersatzpflicht gegenüber Ihrem damaligen Vertragspartner besteht, lässt sich abschließend nur anhand des Vertrages überprüfen. Ihrer Sachverhaltschilderung folgend hat sich die Klausel jedoch nur auf Sie bezogen. Insoweit sollte sich hieraus keine negative Folge für Sie ableiten lassen. Hiernach können Sie das Grundstück weiterverkaufen, ohne dass der ursprüngliche Verkäufer einen Schadensersatzanspruch gegen Sie geltend machen kann. Etwas anderes würde jedoch dann geltend, wenn der Vertrag für diesen Fall eine Vertragsstrafe vorgesehen hat.

Wie ich bereits geschildert habe kann sich jedoch aus einer Gesamtauslegung ergeben, dass Sie verpflichtet sind, dafür Sorge zu tragen, dass eine Ausschlussklausel ihrem Sinn und Zweck nach auch für einen möglichen Rechtsnachfolger gelten soll. Bei einem Verstoß hiergegen könnten Sie sich gegenüber dem ursprünglichen Vertragspartner schadenersatzpflichtig machen. Hierfür müssen jedoch eindeutige Anhaltspunkte im Sachverhalt gegeben sein. Dies lässt sich jedoch nur in Verbindung mit dem notariellen Kaufvertrag überprüfen. Soweit keine Beschränkung im Grundbuch eingetragen ist, werden die Rechtsnachfolger hiervon nicht betroffen. Ein schuldrechtlicher Vertrag zu Lasten Dritter ist nicht möglich.

Unter Berücksichtigung des Grundstückswertes und der finanziellen Bedeutung, kann ich Ihnen nur empfehlen, einen Anwalt Ihres Vertrauens vor Ort aufzusuchen, um den Sachverhalt endgültig zu klären.


Ich hoffe Ihnen Ihre Nachfrage zu Ihrer Zufriedenheit beantwortet zu haben.


Mit freundlichen Grüßen



Philipp Achilles
Rechtsanwalt
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Ergänzung vom Anwalt 12.04.2007 | 20:12

Sehr geehrter Fragesteller,


ich habe noch eine Ergänzung zu meiner ursprünglichen Antwort anzubringen, wenngleich Sie hiernach nicht gefragt hatten:

Aus einer Gesamtauslegung des Vertrages zwischen Ihnen und dem ursprünglichen Eigentümer könnte sich ergeben, dass Sie verpflichtet sind, dafür Sorge zu tragen, dass eine Ausschlussklausel ihrem Sinn und Zweck nach auch für einen möglichen Rechtsnachfolger gilt (dass Sie also die Ausschlussklausel ebenfalls mit dem Rechtsnachfolger vereinbaren). Andernfalls könnten Sie sich schadensersatzpflichtig machen.

Hierfür müssen jedoch eindeutige Anhaltspunkte innerhalb des Vertrages gegeben sein. Eine diesbezügliche Prüfung lässt sich jedoch nur in Verbindung mit dem notariellen Kaufvertrag vornehmen.
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