Hilfe & Kontakt
Schnell einen Anwalt fragen:
 Antworten,  Anwaltsbewertungen
479.675
Registrierte
Nutzer
Anwalt? Hier lang

1
 
Frage Stellen
an unsere erfahrenen Anwälte.
Jetzt auch vertraulich
Frage Stellen
einem erfahrenen Anwalt
Jetzt auch vertraulich
2
 
Preis festlegen
Sie bestimmen, wieviel Ihnen die Antwort wert ist.
Preis festlegen
Sie bestimmen die Höhe selbst
3
Antwort in 1 Stunde
Sie erhalten eine rechtssichere
Antwort vom Anwalt.
Antwort in 1 Stunde
Rechtssicher vom Anwalt
Jetzt eine Frage stellen

Unterschiedliches Dachniveau bei Doppelhaushälfte


10.12.2015 12:59 |
Preis: ***,00 € |

Nachbarschaftsrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Bohle



Folgender Sachverhalt:
Meine Frau und ich bauen seit August eine Doppelhaushälfte in Bayern auf dem eigenen Grundstück im Rahmen der Genehmigungsfreistellung Art. 58 BayBO. Unser Keller und Haus wurden von unterschiedlichen Firmen gebaut und durch uns beauftragt.

Der Bebauungsplan schreibt u.a. eine maximale Höhenlage für die Oberkante FFB in Bezug auf einen Höhenbezugspunkt und für die Wandhöhe vor. Weiterhin müssen laut Bebauungsplan korrespondierende Dachflächen profilgleich gebaut werden. Im Bebauungsplan steht ergänzend in Bezug auf die Höhenlage der Gebäude: „Geringfügige Abweichungen, z.B. aufgrund der noch nicht endgültigen Trassierung der Anliegerstraße oder Unregelmäßigkeiten des Geländes, können zugelassen werden."

Der Besitzer der zweiten Doppelhaushälfte hat wenige Wochen nach uns mit dem Bau seiner DHH begonnen. Unsere DHH ist mittlerweile fast fertiggestellt (Innenausbau ist im Gange), die DHH des Nachbarn ist noch im Rohbau.

Bei der Errichtung seines Dachgiebels hat unser Nachbar laut eigener Messung festgestellt, dass unsere DHH angeblich 7cm zu hoch gebaut ist, und nach seiner Einschätzung demnach nicht dem Bebauungsplan entspricht. Unser Nachbar hat daraufhin ohne Absprache mit uns seinen Dachstuhl 7cm tiefer gebaut, weshalb die Dächer nun nicht mehr profilgleich sind, und zwischen den Dächern ein Spalt existiert.

Laut den für unseren Bau verantwortlichen Firmen für Keller und Haus wurde unsere Bodenplatte abweichend zu den Werkplänen 3cm zu hoch ausgeführt, weshalb die OK FFB 3cm zu hoch sein wird. Der Wandaufbau unseres Holzhauses weicht laut Messung der ausführenden Firma um ca. 1-1,5cm vom Werkplan ab, wobei sich diese Differenz nach der ersten Heizperiode laut ausführende Firma durch Holzschwund noch angleichen soll. Die ausführenden Firmen für Keller und Haus berufen sich bzgl. der Höhenabweichung zum Werkplan auf die im Bau üblichen Toleranzen nach DIN 18202.

Wir haben daraufhin versucht die Sachlage durch Gemeinde und Bauamt klären zu lassen, um eine Angleichung des Dachniveau durch Anheben des Dachstuhls unseres Nachbarn zu ermöglichen (was aktuell im Rohbau noch möglich wäre). Leider ohne Erfolg. Die Gemeinde sagt, dass sie im Rahmen des Freistellungsverfahrens nicht zuständig ist. Bei einer Begehung der Baustelle mit einem Vertreter der Gemeinde, wurde mir aber signalisiert, dass der Höhenunterschied der Dächer kaum sichtbar ist, und wir es doch dabei belassen sollen.

Dem Bauamt des Landkreises wurde die Sachlage zur Klärung per Email durch uns weitergeleitet. Als hier keine Antwort kam, haben wir direkt beim Bauamt angerufen, wo uns der Mitarbeiter zu verstehen gegeben hat, dass sie bei Abweichungen in dieser Größenordnung von +/- ein paar Zentimeter nicht aktiv werden.

Unser Nachbar hat uns nun mitgeteilt, dass er die Dachhöhe nicht angleichen wird, weil er mögliche Konsequenzen durch das Bauamt befürchtet, und weil er den Aufwand für die Dachanhebung nicht tragen möchte (wir hatten hier unsere Mithilfe angeboten). Er sieht die „Schuld" bei uns bzw. den von uns beauftragten Firmen.

Durch die unterschiedliche Dachhöhe existiert aktuell ein ca. 5-7 cm großer Spalt zwischen den Dächern im Bereich der Kommunwand. Unsere Befürchtung ist, dass es ohne Abdichtung des Spaltes während des kommenden Winters durch Schnee oder Regen zu Schäden im Bereich der Kommunwand führen kann. Wir möchten diesen Spalt zeitnah fachmännisch durch ein Blech bzw. Ortgangabschluss schließen lassen. Auf die Frage an unseren Nachbarn, ob er mit einer 50/50 Aufteilung der Kosten für den Ortgangabschluss einverstanden wäre, lehnt er nun jegliche Kostenbeteiligung daran ab. Seine Begründung ist, wir hätten das Dach zu hoch gebaut, deshalb sieht er sich nicht in der Verantwortung.

Wir hätten dazu folgende Fragen:
- Gelten die Toleranzen nach DIN 18202 in unserem Fall? Also für die Höhe des Kellers bzw. die Höhe der Wände unseres Hauses? Und gelten die Toleranzen auch für die Angaben im Bebauungsplan (z.B. „maximal zulässige Wandhöhe")?

- Ist unser Nachbar in jedem Fall zu einem profilgleichem Dachbau verpflichtet?

- Ist das Bauamt verpflichtet die Sachlage zu klären? In welcher Zeit?

- Kann das Bauamt auch zu einem späteren Zeitpunkt (z.B. nach einem Jahr) den Sachverhalt prüfen und im Falle eines Verstoßes gegen die Baugenehmigung Maßnahmen gegen uns einleiten?

- Wer muss die Kosten für die Abdichtung des entstandenen Spaltes tragen?

- Können wir auf Grund der Dringlichkeit (Gefahr des Eindringens von Feuchtigkeit und möglichen Schäden an beiden Doppelhaushälften) auch ohne Absprache mit unserem Nachbarn einen Handwerker beauftragen, und eine Kostenübernahme bzw. Kostenaufteilung im Anschluss klären?
Sehr geehrter Ratsuchender,


die Antworten wurden den jeweiligen Fragen zugeordnet:



- Gelten die Toleranzen nach DIN 18202 in unserem Fall? Also für die Höhe des Kellers bzw. die Höhe der Wände unseres Hauses? Und gelten die Toleranzen auch für die Angaben im Bebauungsplan (z.B. „maximal zulässige Wandhöhe")?


Die Toleranzen gelten zwar, aber der Unternehmer muss bedenken, dass auch dann (4.2) die vorgesehene Funktion zu erfüllen ist - das wird beim Spaltmaß nicht der Fall sein.

Ja, die Toleranzen gelten und gleichwohl ist es ein vom Unternehmer zu beseitigender Mangel, da die Funktion gestört ist.



- Ist unser Nachbar in jedem Fall zu einem profilgleichem Dachbau verpflichtet?

Nein. Eine rechtliche Grundlage ist nicht ersichtlich.



- Ist das Bauamt verpflichtet die Sachlage zu klären? In welcher Zeit?

Nein; damit entfällt auch das Zeitlimit.



- Kann das Bauamt auch zu einem späteren Zeitpunkt (z.B. nach einem Jahr) den Sachverhalt prüfen und im Falle eines Verstoßes gegen die Baugenehmigung Maßnahmen gegen uns einleiten?

Einleiten ja, denn ein Amt kann immer und alles einleiten. Allerdings wird es erfolglos sein, da eben die Toleranzen gelten und jedes Einschreiten auch an der Verhältnismäßigkeitsprüfung scheitern dürfte.



- Wer muss die Kosten für die Abdichtung des entstandenen Spaltes tragen?

Der Unternehmer (siehe oben), denn er hat es zu beantworten, da er von der Soll-Beschaffenheit abgewichen ist, so dass die Funktion beeinträchtigt ist.

Der Nachbar auf keinen Fall, denn er hat fehlerfrei nach den Vorgaben gebaut.



- Können wir auf Grund der Dringlichkeit (Gefahr des Eindringens von Feuchtigkeit und möglichen Schäden an beiden Doppelhaushälften) auch ohne Absprache mit unserem Nachbarn einen Handwerker beauftragen, und eine Kostenübernahme bzw. Kostenaufteilung im Anschluss klären?

Sicher; auf gute Nachbarschaft.

Ich würde aber empfehlen, die Klärung mit dem Unternehmer herbeizuführen, denn eine Abdichtung würde sicherlich auch das Dach des Nachbarn mit nutzen (Überlappung der Abdichtung) müssen und wenn der dann nicht will (weil Sie etwas "klären" wollten), darf seine Dachseite nicht tangiert werden - und wie will man dann eine funktionstüchtige, dauerhafte Abdeckung ogne Überlappung herstellen?




Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle, Oldenburg

Nachfrage vom Fragesteller 10.12.2015 | 14:32

Sehr geehrter Herr Bohle,

vielen Dank für die schnelle Antwort. So ganz verstehe ich Ihre Antwort aber nicht.

Laut Ihrer Ausführung gelten die Toleranzen in unserem Fall. Gemäß dem Fall die beiden Unternehmer (Kellerbauer und Hausbauer) würden sich mit ihren jeweiligen Gewerken im Rahmen der Toleranzen für Kellerhöhe und Wandhöhe bewegen, wie sind die Unternehmer dann von der Soll-Beschaffenheit abgewichen?

Die Funktion wurde ja erst beeinträchtigt, nachdem der Nachbar das Dach der zweiten Doppelhaushälfte nicht wie im Bebauungsplan vorgeschrieben, profilgerecht gebaut hat ("Doppelhaushälften sind first- und traufgleich zusammenzubauen"). Gerade das Spaltmaß ist somit erst nachträglich entstanden.

Und warum hat der Nachbar fehlerfrei nach den Vorgaben gebaut, wo doch der Bebauungsplan Vorgaben zu first- und traufgleichen DHH macht?

Danke und beste Grüße nach Oldenburg!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 10.12.2015 | 14:56

Sehr geehrter Ratsuchender,


diese DIN beinhaltet auch, dass TROTZ Toleranzen die Funktionstüchtigkeit gegeben ist,. Und genau das ist nicht der Fall und zwar nicht, weil der Nachbar die Höhen eingehalten hat, sondern weil Ihr Unternehmer zu hoch gebaut hat. Das ist der entscheidene Punkt, denn die Beschaffenheit Abdichtung liegt nicht vor.


Sie müssen dann aber den B-Plan auch entsprechend weitergehend heranziehen und dann wird es zu

...profilgleich, wolange es den Vorschriften entspricht.

Denn nach Ihrer Interpretation müsste der Nachbar dann ja auch anpassend (profilgleich) bauen, wenn Sie einen Meter zu hoch oder einen Meter zu tief gebaut hätten. Dass das nicht sein kann, bedarf keiner weiteren Ausführungen.

Die Toleranzen gelten gegenüber dem Nachbarbau nicht; insoweit hat (letztendlich) der Unternehmer Pech gehabt und wird den Schaden tragen müssen - das entspricht auch der Billigkeit, da es eben der Unternehmer ist, der den Fehler begangen hat. Insoweit ist Ihre Argumentation, der Nachbar sei der Verursacher, nicht zutreffen. Wären die Maße vom Unternehmer eingehalten worden, hätte es kein Spaltmaß gegeben und Verursacher ist dann keineswegs der Nachbar.



Ich gebe Ihnen ja Recht, dass das Verhalten des Nachbarn kleinlich und sogar idiotisch ist; aber es endert nichts an der rechtlichen Betrachtungsweise und da ist der Nachbar komplett im Recht. Würde der Nachbar jetzt z.B. mit einer Ausnahmegenehmigung ein Stockwerk aufstocken, würden Sie sicherlich auch nicht wollen, dass Sie dann auf Ihre Kosten auch aufstocken müssten, um von der Gegenseite geschaffene Spaltmaßen auszugleichen.


Ich hoffe, das ist nun deutlicher und verständlicher geworden - die Ursachensetzung liegt beim Unternehmer. Dieser hat die Beschaffenheit (Funktionalität des Daches und dessen Abdichtung) herzustellen, ohne dass er sich dabei auf Toleranzwerte zurückziehen kann, da auch dann diese Beschaffenheit gewährleistet sein muss.




Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle, Oldenburg

FRAGESTELLER 30.12.1899 /5.0
Durchschnittliche Anwaltsbewertungen:
4,6 von 5 Sternen
(basierend auf 59978 Bewertungen)
Aktuelle Bewertungen
5,0/5,0
Sehr schnelle, ausführliche und ich hoffe auch kompetente Antworten. So richtig weiß man das ja erst später, wenn es zum Streitfall kommt. Jedenfalls weiß ich jetzt viel mehr wie ich weiter vorgehen sollte im Streitfall mit ... ...
FRAGESTELLER
5,0/5,0
Die Antwort ist klar verständlich, ausführlich und zeugt von fachlicher Kompetenz. Besser geht's nicht. ...
FRAGESTELLER
5,0/5,0
Super sehr schnelle Antwort.preislich günstig. ...
FRAGESTELLER