Untermieterverhältnis was ist zu beachten?

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


1. Muss ich den Wohnungsbesitzer immer informieren, wenn ich einen neuen Untermieter in die Wohnung nehme?

Die Erlaubnis zur Untervermietung gilt grundsätzlich nur für den Einzelfall. Das heißt Sie müssen im Falle einer weiteren Untervermietung das Einverständnis Ihres Vermieters einholen. Dies folgt aus dem Zweck des § 540 BGB , wonach der Vermieter ein Recht hat zu wissen, in wessen Obhut sich die Wohnung befindet.

2. Wenn mich der Vermieter kündigt aus irgendwelchem wichtigen Grund, wie kann ich den Untermieter rauskriegen? Gilt meine Kündigung auch für den Untermieter?

Wird das Hauptmietverhältnis – wie auch immer – beendet, so haben Sie zunächst die Wohnung gem. § 546 BGB an den Vermieter herauszugeben. In diesem Zusammenhang müssen Sie dafür sorgen, dass der Untermieter die Wohnung verlässt. Der Vermieter kann sofern sich der Untermieter dem querstellt allerdings gem. § 546 Abs.2 BGB auch unmittelbar vom Untermieter die Herausgabe der Wohnung verlangen.

3. Wenn ich den Untermieter kündigen will, welche Fristen stehen mir zur Verfügung?

Bei unmöbliertem Wohnraum gelten gem. § 573 c BGB die allgemeinen Kündigungsfristen:

Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Die Kündigungsfrist für den Vermieter verlängert sich nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate.

Bei Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet worden ist, kann eine kürzere Kündigungsfrist vereinbart werden.

Bei möbliertem Wohnraum ist die Kündigung gem. §§ 573 c Abs. 3 iVm. § 549 Abs.2 Nr. 2 BGB spätestens am 15. eines Monats zum Ablauf dieses Monats zulässig.

4. Wenn ich mit dem Untermieter im Untermietervertrag eine Kündigungsfrist vereinbare, z.B. ein Monat, ist sie auch nach Gesetz gültig?

Eine von den gesetzlichen Bestimmungen zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung einer Kündigungsfrist ist gem. § 573 c BGB unwirksam.

Im Rahmen des Untermietverhältnisses gelten daher zwingend die gleichen Kündigungsfristen wie für das Hauptmietverhältnis (s.o). Die Kündigung des Untermietverhältnisses muss daher schriftlich erklärt werden und beide Seiten müssen die vereinbarten bzw. gesetzlich festgelegten Kündigungsfristen berücksichtigen.

Sofern Sie als Hauptmieter mit dem Untermieter in der selben Wohnung wohnen, haben Sie gem. § 573 a BGB ein Sonderkündigungsrecht. Sofern Sie sich in der Kündigung auf dieses Sonderkündigungsrecht berufen, bedarf diese keiner Begründung. Die Kündigungsfrist verlängert sich dann jedoch um drei Monate.

5. Wenn der Untermieter die vereinbarte Miete nicht in voller Höhe zahlt, kann ich ihn aus dem Grund sofort kündigen?

Auch hier müssen Sie die allgemeinen mietrechtlichen Bestimmungen beachten.

Eine Kündigung aufgrund nicht vollständig entrichteten Mietzinses ist hiernach nur bei Vorliegend der Voraussetzungen des § 543 BGB möglich:

Eine fristlose Kündigung ist hiernach möglich, wenn der Mieter sich mit der Entrichtung des Mietzinses für zwei aufeinander folgende Termine oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug befindet oder in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug befindet, der die Miete für zwei Monate erreicht.

12. Welche Rechte hat der Untermieter gegenüber mir??

Da es sich bei einem Untermietsverhältnis um einen „normalen" Mietvertrag handelt, stehen dem Untermieter alle Rechte zu, die Ihnen gegenüber Ihrem Vermieter zustehen. Denn die Untermieter ist rechtlich gem. § 535 BGB als Miete zu definieren. Das heißt es gelten die allgemeinen Bestimmungen des Mietrechts, die sich aus §§ 535 ff. ergeben.

Der Umfang der dem Untermieter per Untermietvertrag eingeräumten Gebrauchsbefugnisse richtet sich nach den zwischen Ihnen geschlossenen Untermietvertrag, den ich Ihnen im Übrigen schriftlich abzuschließen empfehle (allerdings kein Fromzwang).

Sie sind beispielsweise verpflichtet, die untervermieteten Räume im vertragsgemäßem Zustand zu halten. Ein vertraglicher Ausschluss dieser Verpflichtung ist unwirksam. Bei Mängeln, steht dem Untermieter das gesetzliche Minderungsrecht zu.

Die Verpflichtung zu Erhalt des vertragsgemäßen Zustandes der untervermieteten Räume können Sie anhand der Geltendmachung der Ihnen aus dem Hauptmietvertrag gegenüber Ihrem Vermieter zustehenden Rechte realisieren. Sie müssen sich im Falle etwaiger Mängel etc. pp mit Ihrem eigenen Vermieter auseinandersetzen. Von diesem können Sie dann Beseitigung der Mängel verlangen und eine Mietminderung vornehmen und/oder weitergehenden Schadensersatz fordern.

Zudem sind Sie gesetzlich verpflichtet, Ihrem Untermieter die Nutzung der vermieteten Räume zu gewährleisten. In diesem Zusammenhang dürfen Sie das Hauptmietverhältnis nicht ohne berechtigtes Interesse kündigen. Des weiteren würde eine durch eigenes Verschulden (z. B. Nichtzahlen der Miete oder versäumtes Einholen der Untermieterlaubnis) verursachte Kündigung seitens Ihres Vermieters dazu führen, dass Ihr Untermieter die Wohnung aufgrund Ihres Verschuldens gem. § 546 Abs.2 BGB räumen müsste. Dies hätte zur Folge, dass Sie Ihrem Untermieter, den durch Umzugskosten,
höhere Miete (notwendige Anmietung einer teureren Wohnung), Prozesskosten etc. pp. entstandenen Schaden gem. §§ 535 , 280 , 249 ff. BGB zu ersetzen hätten.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Marksen Ouahes, Rechtsanwalt