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Ungültiger oder absolut unwirksamer Beschluss der Eigentümerversammlung


30.11.2015 23:39 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwältin Brigitte Draudt



In einem eigenen Tagesordungspunkt sollte über Sanierungsmaßnahmen (Schimmelbildung in meiner Wohnung) und Kostentragung wegen anhaltender Feuchtigkeitsprobleme in einer Außenwand beschlossen werden. Beschluss: "Die Eigentümergemeinschaft ist nicht gewillt die Kosten gemeinschaftlich zu tragen". Sanierungsmaßnahmen wurden nicht beschlossen.
Nur ich habe dagegen gestimmt. Meine Frage zielt dahin, ob ich den Beschluss anfechten muss oder ist dieser Beschluss absolut unwirksam, da er gegen das WEG verstößt? Schließlich sind Außenmauern Gemeinschaftseigentum und somit die Reparaturen von der Eigentümergemeinschaft zu tragen. Muss ein absolut unwirksamer Beschluss auch bei Gericht angefochten werden?

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Sehr geehrter Fragesteller,

ich beantworte Ihre Frage gerne wie folgt:

Anfechtbar können Beschlüsse zum einen wegen formeller Mängel sein, hierzu haben Sie keine Anhaltspunkte genannt.
Weiterhin können sie auch aus materiellen Mängeln heraus anfechtbar sein, wenn sie gegen die Gemeinschaftsordnung oder gesetzliche Vorschriften verstoßen.

Von der Anfechtbarkeit eines Beschlusses streng zu unterscheiden ist die Frage der Nichtigkeit von Beschlüssen. Gemäß § 23 Abs. 4 Satz 1 WEG ist ein Beschluss der Wohnungseigentümer nur dann nichtig, wenn er gegen eine Rechtsvorschrift verstößt, auf deren Einhaltung nicht rechtswirksam nicht verzichtet werden kann. Dies ist nur in seltenen Ausnahmefällen der Fall und regelmäßig nur dann gegeben, wenn eine Vereinbarung gleichen Inhalts unwirksam wäre. Darüber hinaus können Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft, welche die Gemeinschaftsordnung ändern, ebenfalls nichtig sein.

Nach Ihren Angaben ist hier eine rechtliche Frage zu klären, nämlich die, ob die WEG die Kosten der Schimmelbeseitigung zu tragen hat oder, ob ggf. der Schimmel durch Sie verursacht worden ist; möglicherweise auch anteilig.
Hierzu sind ggf. Fachfirmen zu befragen oder ggf. Gutachten einzuholen. Im Rahmen dessen ist es dann zu klären, wie die Außenmauer hier an der Schimmelbildung (mit-) ursächlich ist.
Je nachdem wie dies ausfällt, ist dann die Frage zu klären, ob die Gemeinschaft mit ihrem Beschluss gegen eine Rechtsvorschrift verstoßen hat, die sie zur Übernahme der Kosten für den Schimmel verpflichtet.


Anhaltspunkte für eine Nichtigkeit ergeben sich daher aber nicht. Es sind die o.g. Voraussetzungen nicht gegeben. Allein, dass hier eine Außenmauer als Gemeinschaftseigentum ursächlich sein könnte, bewirkt noch keine Nichtigkeit des Beschlusses.

Es käme dann eine Anfechtung mit sich anschließender gerichtlicher Überprüfung in Frage.
Die Monatsfrist für die Anfechtung des Beschlusses beginnt mit dem Tage der Beschlussfassung. Es handelt sich um eine sog. Notfrist. Diese ist zwingend.

Erfolgt dies nicht, so ist der Beschluss bestandskräftig. Von den Wohnungseigentümern gefasste und nicht angefochtene Beschlüsse werden nach Ablauf einer einmonatigen Frist bestandskräftig.
Bestandskraft eines Beschlusses bedeutet, dass die einzelnen Wohnungseigentümer an den Inhalt des Beschlusses auch dann gebunden sind, wenn das Gericht diesen Beschluss bei rechtzeitiger Anfechtung aufgehoben hätte, weil er eigentlich fehlerhaft oder rechtswidrig ist. Die gesetzliche Vorschrift für Beschlussanfechtungen ist die Anfechtungsklage gemäß § 46 WEG.

Ein nichtiger Beschluss wäre ohne weiteres unwirksam, ohne dass es hier einer gerichtlichen Feststellung bedarf oder eine Anfechtungsfrist beachtet werden muss.

Ich bitte noch zu beachten, dass ich die Frage auf Grund Ihrer Sachverhaltsschilderung beantworte, aber den genauen Inhalt des Beschlusses nicht kenne und auch keine näheren Umstände über die Schimmelbildung. Aus diesem Grund ist dies eine erste rechtliche Einschätzung gemäß den Grundlagen dieses Dienstes. Es kann eine anwaltliche Beratung, bei der ein Anwalt die Akte überprüft, nicht ersetzen.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben
und verbleibe mit freundlichen Grüßen

Brigitte Draudt
Rechtsanwältin
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