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Nichtigkeit eines Beschlusses

| 30.04.2017 17:03 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von


10:05

Guten Tag,
ich bin Miteigentümer einer Eigentümergemeinschaft mit 8 Wohneinheiten in einem "Hinterleger Haus" mit eigenem Grundbuch - getrennt von dem "Vorderlieger Haus". Die Kaufverträge sehen als Recht Zugang und Zufahrt und als Pflicht die Übernahme des dazugehörigen Haftungsrisikos vor - sonst nichts.
Ein Miteigentümer, zugleich Verwalter sowie Eigentümer des "Vorderlieger Hauses" hat in der Vergangenheit per Beschlüsse (denen ich seinerzeit dummerweise zugestimmt hatte) durchgesetzt, dass Verbrauchskosten aus beiden Liegenschaften (u.a. Müll, Allgemeinstrom, Verbrauchsmaterial) zusammengefasst und nach einem (von ihm vorgegebenen) Schlüssel auf "Vorderhaus" und Hinterhaus" aufgeteilt werden.
Kaufvertrag und Teilungserklärung, die ich in diesem Fall für allein maßgebend halte, enthalten dazu nichts.

Deshalb sehe ich die Sachlage inzwischen wie folgt:
Die Beschlüsse halte ich nicht nur für ungültig, sondern auch von Anfang an für unwirksam, weil die Gemeinschaft etwas beschlossen hat, was sie gar nicht betrifft, bzw. worüber sie gar nicht befinden kann.
Liege ich mit dieser Meinung richtig?

Für eine klarstellende Antwort wäre ich dankbar.
Mit freundlichem Gruß


30.04.2017 | 18:05

Antwort

von


(824)
Hussenstraße 19
78462 Konstanz
Tel: 07531-9450300
Web: http://www.anwaltskanzlei-dotterweich.de
E-Mail:

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Schilderung summarisch gerne wie folgt beantworte:

Ein Beschluss ist in der Tat nur möglich, wenn die Eigentümergemeinschaft eine Beschlusskompetenz besitzt. Ohne eine solche Beschlusskompetenz für einen Sachverhalt, kann dieser nur auf dem Weg einer Vereinbarung geregelt werden. Im Hinblick auf die Verbrauchskosten verfügt die Eigentümergemeinschaft über die Beschlusskompetenz, weshalb die derzeit gelebte Regelung nicht von vornherein ausgeschlossen erscheint.

Eine abschließende Beurteilung ist erst in Kenntnis aller Details möglich, insbesondere der Beschluss-Sammlung der Eigentümergemeinschaft (vgl. Par. 24 Abs. 7 und 8 WEG), welche die Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung ergänzt. Ich rate Ihnen deshalb, einen Rechtsanwalt vor Ort mit der weiteren Prüfung zu beauftragen.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Böhler
Rechtsanwalt


Rückfrage vom Fragesteller 30.04.2017 | 19:19

Vielen Dank für Ihre Antwort. Zwei Verständnisfragen habe ich:
Liege ich mit der Interpretation richtig, dass mit "Vereinbarung" ein notarieller Vertrag gemeint ist und ist die "Beschlusskompetenz" für Verbrauchskosten dahingehend zu verstehen, dass an den Eigentümer des "Vorderhauses" gerichtete Rechnungen, erstellt aufgrund eigener Verbrauchserfassung (Zähler für das Vorderhaus) in die Beschlusskompetenz der Gemeinschaft fällt?

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 01.05.2017 | 10:05

Sehr geehrter Ratsuchender,

Ihre Nachfrage beantworte ich gerne wie folgt:

Für Entscheidungen über Fragen, für die sie keine Beschlusskompetenz haben, können die Eigentümer Vereinbarungen treffen, also auch abweichend vom WEG ihr Verhältnis untereinander regeln, vgl. Par. 10 Abs. 2 Satz 2 WEG. Dies gilt insbesondere für Bereiche, in denen die Eigentümer keine Beschlusskompetenz haben, ist aber selbst dort möglich, wo sie auf dem Beschlussweg entscheiden könnten.

Die Vereinbarung wirkt erst lediglich unter den Eigentümern, die an ihr mitgewirkt haben, sog. schuldrechtliche Wirkung. Sonderrechtsnachfolger der Eigentümer sind an die Vereinbarung nur dann gebunden, wenn diese als Inhalt des Sondereigentums in das Grundbuch eingetragen worden ist, vgl. Par. 10 Abs. 3 WEG. Ein notarieller Vertrag ist also keine zwingende Voraussetzung für eine wirksame Vereinbarung.

Die Rechnungen für das Vorderhaus haben - sofern eine rechtlich selbstständige Wohnungseigentümergemeinschaft besteht - mit dem Hinterhaus zunächst einmal nichts zu tun. Allerdings muss für eine abschließende Bewertung der Inhalt der Beschlüsse der "Hinterhaus-WEG" im Hinblick auf die bisherige Abrechnungspraxis bekannt sein. Es ist auch zu prüfen, ob die bisherigen Beschlüsse ggf. als Vereinbarungen einzustufen sind.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Böhler
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 01.05.2017 | 10:18

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