Wir sind Landwirte im Nebenerwerb und Eigentümer eines alten Gebäudes, welches von der Gemeinde 1940 zur Unterbringung von Erntehelfern gebaut worden ist. Nach dem Krieg wurden hier Flüchtlingsfamilien untergebracht. Das Haus wurde auf unserem Land gebaut und gehört zur Hofstelle. Dann in den 1960 Jahren haben wir dies Haus der Gemeinde abgekauft. Wir hatten dann das Haus bis zum Mai 2017 verpachtet. Wobei die Pächter in den Jahren auf dem Nachbargrundstück ein neues Haus bauten und nicht mehr dies richtig bewohnten, sondern es für Hobbyzwecke nutzten.
Nun ist der Pachtvertrag beendet (durch den Tod des Pächters). Wir möchten das Gebäude sanieren (neues Dach,neue Fenster, Dämmung) und dort einziehen. Das Haus befindet sich in einer Alleinlage und Nachbarn wohnen nicht sichtbar. Einen Briefkasten haben wir direkt bei der Pachtübernahme angebracht. Unsere gemeldete Wohnadresse wäre weiterhin der Hof . Alle Bauunterlagen im Landkreis sind aus dieser Zeit verbrannt, wir haben nur einige Archivunterlagen gefunden. Der Bestandschutz für das Gebäude ist uns unklar, es ist im Katasterplan verzeichnet, aber dürfen wir dort wohnen ? Mit welchen Konsequenzen müssen wir rechnen, wenn wir dies einfach tun ?
wie Sie sicher schon selber festgestellt haben, ist nach § 35 BauGB
das Wohnen / Bauen im Außenbereich nur unter sehr engen Ausnahmen denkbar, auch wenn in der Norm dann doch recht viele hiervon genannt werden.
Wenn beweisbar das Haus einmal von der Gemeinde abgekauft wurde, spricht eine gewisse Grundvermutung dafür, dass der Bau legal gewesen sein dürfte.
Hier ist vor allem § 35 Abs. 4 BauGB
für Sie relevant. Es besteht sowieso eine Anzeigepflicht für bauliche Vorhaben. Ich rate Ihnen deswegen vor teueren Investitionen das Vorhaben schriftlich beim Bauamt anzuzeigen und dessen Reaktion abzuwarten.
Im schlimmsten Fall drohen Nutzungsuntersagung oder gar eine Rückbauverfügung.
Mit freundlichen Grüßen
Daniel Saeger
- Rechtsanwalt -
Rückfrage vom Fragesteller18. April 2018 | 14:02
Sehr geehrter Herr Saeger,
Ja, das Gebäude ist legal entstanden und ist auch kein priviligierter Bau. Das ist unstrittig belegt.
Sanierungen in einem gewissen Umfang dürfen ja verfahrensfrei durchgeführt werden, müssen also nicht angezeigt werden.
Also die Frage ist, dürfen wir dort wohnen ? Oder sind nunmehr nur Hobbyzwecke zulässig ?
Was meinen Sie konkret mit dem von Ihnen angeführten § ?
Vielen Dank für Ihren Rat.
Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt18. April 2018 | 15:17
Sehr geehrte Fragensteller,
wenn der Bau legal entstanden ist, spricht im Grundsatz nichts gegen ein Instandzsetzung und Weiternutzung zu Wohnzwecken. Ob eine Entwidmung durch andere Nutzung vorliegt, wäre anhand der zeitlichen Abläufe zu prüfen.
Hobbyräume sind aber in der Regel Bestandteil einer wohnlichen Nutzung, so dass ich grds. keine wesensfremde Nutzung sehe.
Allerdings besteht bei baulichen Vorhaben grds. stets eine Anzeigepflicht - siehe §60 NBauO. Dieser sollten Sie unbedingt nachkommen. Von einem anderen Vorgehen ist strikt abzuraten.
