Übernahme Renovierungskosten, Kautionsminderung

Sachverhalt:

Das Mietverhältnis begann am 01.11.02.
Ich habe die Wohnung bei Einzug renovieren müssen (Tapete), was auch im Mietvertrag vereinbart wurde.

(Mietvertrag auszugsweise am Ende nach den Fragen und vor den eigenen Quellen)

Während der Mietdauer benachrichtigte ich die Vermieterin mehrmals mündlich, dass die Wohnungstür undicht ist.
Die Arbeiten wurden nach versuchter Behebung durch den Ehemann der Vermieterin mit ein Schulterzucken beendet und von mir wegen untergeordneter Wichtigkeit meinerseits nicht weiter verfolgt.
Weiterhin bemängelte ich mündlich die Dichtungsgummis am Badfenster.

Am 20.9.05 kündigte ich fristgerecht aus persönlichen Gründen zum 31.12.05.

Ich besichtigte die Wohnung am 20.9.05 mit den Nachmietern (Eltern der Vermieterin) und formulierte ein Schreiben an den Vermieter:
"Vereinbarung zur Wohnungsübergabe am 31.12.2005
Sehr geehrte <Vermieterin>,
mit der Nachmieterin <Nachmieterin> habe ich am 20.09.2005 vereinbart, dass die Wohnung im derzeitigen Zustand übergeben wird. Gemeinsam haben wir den Zustand der Wohnung geprüft und als nicht renovierungsbedürftig befunden."
Dieses Schreiben wurde von mir, der Nachmieterin und der Vermieterin unterzeichnet.
In dem Schreiben wurden keine Mängel aufgeführt, lediglich der oben beschriebene Wortlaut war Inhalt des Schreibens.

Am 30.12.05 zog ich aus und übergab die Wohnung der Vermieterin. Wir erstellten ein Übernahmeprotokoll:
Die protokollierten Mängel sind:
- Küche: Heizkörper nicht gestrichen (kaum erkennbarer Kratzer ca. 0.5cm groß), Tür nicht geputzt (!)
- Wohnzimmer: Löcher nicht verputzt, Fleck (ca. 10cm groß) an der Wand direkt neben der Balkontür
- Bad: Duschkopf defekt (Anmerkung: leichter Wasseraustritt am Griff, dennoch voll funktionstüchtig)
- Flur / Diele: Löcher nicht verputzt
Der Bodenraum (bewohnbar, aber aufgrund der Raumhöhe nicht zum Wohnraum nur als halbes Zimmer zählend) wurde besichtigt, jedoch nicht protokolliert und es wurde auch kein Vermerk auf spätere Überprüfung eingetragen, das Feld blieb offen. Mündlich hieß es nach der Inaugenscheinnahme: "ist o.k."
Der Balkon wurde aufgrund großer Schneemasse nicht betrachtet und somit im Protokoll nicht bewertet, aber es wurde auch kein Vermerk auf spätere Überprüfung eingetragen
Eine Frist zur Behebung der Mängel wurde mir nicht gesetzt. Weder mündlich, noch schriftlich.
Das Protokoll unterzeichnete der Vermieter und ich.

Die Nachmieter (Eltern) zogen am gleichen Tag (30.12.05) ein.

Bei einem Telefonat am 04.01.06 wurden mir folgende Mängel mitgeteilt:
- Toilettenspülung "defekt" (Anmerkung: sie ist voll funktionstüchtig, manchmal muss man sie jedoch manuell in die Null-Stellung zurückbewegen), der Wasserkasten wurde aber als i.O. im Protokoll gekennzeichnet
- Der Dachbodenraum wurde nicht gestrichen (Anmerkung: der Raum wurde etwa 10x im Jahr betreten und kann daher nicht abgenutzt sein. Hier handelt es sich um den nicht protokollierten Punkt im Übernahmeprotokoll)
- Bei dem Fleck an der Wand neben der Balkontür handelt es sich eventuell um Stockflecken, die aufgrund schlechter Belüftung entstanden sein müssen
- Es sind Kakao-Flecken an der Küchenwand
Sie drohte mir anschließend in einer SMS, dass ich sämtliche Angelegenheiten nur mit ihr regeln soll, ansonsten würde sie auf meine Kosten einen Experten (wahrscheinlich Gutachter und Firma) beauftragen

Bezüglich des Flecks an der Wohnzimmerwand steht nach Rücksprache mit einem Bauerfahrenen Bekannten folgende Vermutung im Raum: Der Fleck an der Wand ist durch eine Kältebrücke aufgrund undichter Stellen an der Balkontür entstanden, da ansonsten eine großflächigere Ausbreitung dunkler Flecken vorhanden sein müsste, wenn die Feuchtigkeit durch mich entstanden wäre. Zumal in der Wohnung nie Wäsche getrocknet wurde und die Wohnung aufgrund mehrtägiger beruflicher Abwesenheiten und sehr geringer Besucherzahlen selten mit menschlichen Ausdünstungen belastet wurde.
Dies nur zur Information, da es sich aber hierbei nicht um einen offiziellen Gutachter handelt.

Ich erhielt ebenfalls ein formloses Schreiben datiert auf den 4.1.06 (kein Einschreiben), das folgende Schilderungen und eine Antwortaufforderung enthielt:
- "Das Wohnzimmer sowie Schlafzimmer und das Bad sind in Ordnung" (Anmerkung: kein Wort vom Fleck im Wohnzimmer und Einrichtungsgegenstände im Bad (Duschkopf, Wasserkasten!!)
- die Wände in der Küche müssen renoviert werden sowie Heizung muss gestrichen werden
- Dachgeschoss Decke/Wände müssen renoviert werden
- Löcher in der ganzen Wohnung müssen verschlossen werden
Es enthielt außerdem die Aussage, dass die neuen Mieter die Renovierung / Arbeitszeit übernehmen und das benötigte Material mir von der Vermieterin (!) in Rechnung gestellt wird. (Anmerkung: Die Nachmieter sind zwar die Eltern der Vermieterin, aber wenn diese die Renovierung durchführen, bekomme ich von der Vermieterin das Material in Rechnugn gestellt???)

Da ich das Schreiben aufgrund von Urlaub nicht lesen konnte, rief die Vermieterin mich am 07.01.06 an und teilte mir den Sachverhalt und die vorgeschlagene Vorgehensweise aus dem vorangegangenen Schreiben mündlich mit.
Ich äußerte mein Anliegen, die Schäden selbst bzw. durch eine Firma beheben zu lassen, was mir aufgrund des bereits vollzogenen Einzugs der Eltern untersagt wurde mit den Worten:
"Die Wohnung geht sie nichts mehr an, da hätten Sie die Wohnung eher abnehmen lassen müssen"

Ferner erhielt ich ein weiteres Schreiben vom 8.1.06, das das vorherige Schreiben gegenstandslos erklärt mit der Begründung, dass wir die Punkte am Telefon besprochen hätten (Anm.: ich habe nie eine Zusage gemacht, ich habe lediglich die Punkte aufgenommen, ohne sie zu kommentieren):
- Zitat: "Wir waren kullant und habe die defekten / renovierungsbedürftigen Ursachen im Dämmerlich angeschaut." [...] "Ein anderer Vermieter hätte eine Abnahme zu der Tageszeit (Anm.18.00) nicht akzeptiert"
- Bezug auf das Telefonat: die Renovierung übernehmen die Nachmieter. Ich übernehme die Artikel / Materialien wie Duschkopf, defekte Dichtungsringe an dem Dachfenster und die restlichen Artikel (nach Kauf!!!), die für die Renovierung benötigt werden für 1.Entfernen der Dübel und schließen der Löcher, 2. Heizung in der Küche streichen und Wände/Decke der Küche tapezieren, 3. Wände/Decke Dachgeschoß tapezieren, Duschkopf Bad und Dichtungsringe Badfenster, 4. Tapete für die gesamte Wand auf der Balkonseite im Wohnzimmer
(Anmerkung: Die Dichtungsgummies am Badfenster bemängelte ich mündlich während der Mietdauer. Unter Zeugen hat die Vermieterin gesagt, dass es sich um einen Materialfehler handelt und sie den Schaden übernehmen. Außerdem wurden das Fenster im Bad als i.O. abgenommen. Das Fenster im Dachgeschoss hatte keine Mängel bei Auszug - wurde jedoch nicht im Übergabeprotokoll vermerkt)
- ich solle die Punkte Renovierung und Materialzahlung schriftlich bestätigen
Mit diesem Schreiben gewinne ich den Eindruck, dass die Vermieterin auf meine Kosten die Wohnung für die Eltern deutlich verbessern will

Ich habe eine eigene Quellenforschung betrieben. Das Ergebnis finden Sie am Ende dieser Anfrage nach den Fragen und dem auszugsweisen Mietvertrag.

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Meine Fragen:
1. muss ich eine Renovierung durchführen oder für die Kosten aufkommen, wenn die Zusatzvereinbarung (Adressat: Vermieterin) vom 20.9.05 (unterzeichnet von allen Parteien) vorliegt, ist diese rechtsgültig?
2. sollte ich renovieren müssen/dürfen, muss ich generell eine Fremdrenovierung (durch Eltern der Vermieterin oder Fremdfirma) akzeptieren oder kann ich die Behebung der Mängel durch mich oder eine von mir beauftragte Firma verlangen, obwohl die Nachmieter am Tag meines Auszugs schon eingezogen sind und mir der erneute Zutritt zur Wohnung untersagt wurde bzw. keine Frist zu Behebung der Mängel genannt wurde?
3. sollte ich renovieren müssen/dürfen, muss ich auf die nachträglich gemeldeten Mängel in der Küche beheben, wenn die Wände in der Küche im Übernahmeprotokoll als i.O. abgenommen ist und ich mich auf die Zusatzvereinbarung vom 20.9.05 und der Aussage der Nachmieter "Wollen wir sowieso renovieren" beziehe?
4. wie wirkt sich meine Unterschrift im Übergabeprotokoll auf die Zusatzvereinbarung vom 20.9.05 bezüglich der Pflicht, zu renovieren, aus?
5. muss ich den Duschkopf (Sanitäranlage im Haus installiert) wechseln (Stichwort Schönheitsreparatur, kleine Instandhaltung) oder ist er aufgrund des festen Verbundes mit dem Haus vom Vermieter zu übertragen?
6. Muss ich den Kauf eines Duschkopfes durch Vermieter oder Nachmieter bezahlen oder kann ich selbst einen Duschkopf besorgen?
7. Gemäß Mieterschutzbund ist die Klausel zur Kostenübernahme von Kleinreparaturen unwirksam, da sie mit 150EUR für den Einzelfall den gesetzlichen Rahmen von 75EUR übersteigt
8. muss ich auf die Mängel an der Toilettenspülung reagieren, obwohl der Wasserkasten im Abnahmeprotokoll als i.O. abgenommen ist?
9. ist eine Klausel, dass ich mehrmals täglich lüften muss, was aufgrund beruflicher Abwesenheiten nicht immer möglich war, zulässig? (§6 Mietvertrag, Absatz 6) bzw. muss ich dann die geforderte Fremdinstandsetzung akzeptieren?
10. muss der Vermieter die Kosten für einen Gutachter tragen, wenn der Vermieter Mängel beurteilen lassen will? (Stichwort: Nachweispflicht)
11. muss ich die Kosten für eine Renovierung des Dachbodenraums tragen, wenn dieser im Protokoll nicht als i.O. gekennzeichnet ist, jedoch auch nicht vermerkt wurde, dass dieser noch überprüft werden muss und ich auf das Schreiben von 20.9.05 Bezug nehme?. Wichtig: mündlich wurde er als "soweit o.k." beurteilt
12. ist eine Verplichtung zur Renovierung der Küche nach 2 Jahren zulässig und wie wirkt sich eine eventuelle Unzulässigkeit auf die gesamte Klausel aus? (Stichwort Mustermietvertrag)
13. hat der Vermieter die Möglichkeit, im Nachhinein weitere Punkte zu monieren, um die Zahlung der Kaution hinauszuzögern? Bzw. wann muss der Vermieter die Kaution zurückgeben und unter welchen Umständen darf er die Kaution einbehalten?
14. Wie sollte ich weiter vorgehen?

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Mietvertrag (Auszug):

§5 des Mietvertrages erläutert in Punkt 2 die Verantwortlichkeiten für Schäden:
Der Vermieter haftet nicht für durch Feuer, Rauch, Schnee, Wasser, Schwamm und allmähliche Entwicklung von Feuchtigkeit entstandene Schäden an den Sachen des Mieters, es sei denn, dass der Vermieter den Schaden vorsätzlich oder grob fahrlässig herbeigeführt hat. Der Mieter wird ausdrücklich darau hingewiesen, Gegenstände nicht direkt auf dem Kellerboden zu lagern. Eine Haftung des Vermieters für beschädigte Gegenstände wird hiermit ausgeschlossen.
(Anm.: Meines Erachtens wird hier nur die Haftung des Vermieters für MEINE Sachen geregelt)

Der Mietvertrag enthält folgende Bestimmungen zu Instandhaltung/Schönheitsreparaturen in §6
[...]
4. Die Durchführung von Schönheitsreparaturen obliegt dem Mieter. Diese umfassen insbesondere das Tapezieren und Anstreichen der Wände und Decken, das Pflegen der Fußböden, das Streichen der Innentüren, der Heizkörper, der Versorgungsleitungen innerhalb der Mieträume, der Fenster und Außentüren von innen und des sonstigen Holzwerks in neutralen Farbtönen. Parkettböden sind versiegelt zu halten. Die Schönheitsreparaturen sind ab Vertragsbeginn gerechnet in der Küche alle 2 Jahre, für WC und Bad alle 3 Jahre, die übrigen Räume alle 5 Jahre auszuführen, bzw. auch früher, wenn dies der Abnutzungsgrad erfordert.
[...]
6. Der Mieter hat die Mietsache nach dem unter §7 Ziffer 4, festgelegten Fristenplan laufend instand zu halten und bei Beendigung des Mietverhältnisses die Mietsache nach fachgerechter Ausführung von Schönheitsreparaturen, sofern diese fällig sind, im einwandfreien Zustand zurückzugeben. Kommt der Mieter diesen Verpflichtungen nicht nach, so hat der Mieter aufgrund eines eingeholten Kostenvoranschlags eines Fachunternehmens zur Abgeltung der Schönheitsreparaturen folgende Zahlungen zu leisten:
Liegen die letzten fachgerechten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit
länger als 1 Jahr zurück = 20%,
länger als 2 Jahre zurück = 40%,
länger als 3 Jahre zurück = 60%,
länger als 4 Jahre zurück = 80%,
länger als 5 Jahre zurück = 100% der ermittelten Kosten
(Anmerkung: Das Mietverhältnis dauerte 3 Jahre und einen Monat)
7. Der Mieter ist ohne Rücksicht auf Verschulden verpflichtet, die Kosten für kleine Instandhaltungen zu übernehmen, wenn deren Endpreis im Einzelfall 150EUR nicht übersteigt. Den in einem Kalenderjahr entstehenden Gesamtaufwand für kleine Instandhaltungen trägt der Mieter höchstens bis zu 7% der Jahresnettomiete. Diese Kosten sind vom Mieter für kleine Instandhaltungen an solchen Teilen der Mietsache zu tragen, die seinem häufigen Zugriff ausgesetzt sind, wie Installationsgegenstände für Elektrik, Wasser und Gas, die Heizungs- und Kocheinrichtungen, die Fenster- und Türverschlüsse sowie Bedienvorrichtung für Fenster und Rollläden.
(Anmerkung: Jahresnettomiete = 12x430EUR)
8. Zur Vermeidung von Schäden an der Baussubstanz wird der Mieter ausdrücklich darauf hingewiesen, dass die Mietsache in regelmäßigen Abständen (mehrmals täglich) ausreichend beheizt und belüftet werden. Kommt der Mieter diesen Verpflichtungen nicht nach, so ist der Mieter für den entstandenen Schaden wie Schimmelbefall und für die Instandsetzung des Schadens selbst verantwortlich. In diesem Fall wird vom Vermieter ein Fachunternehmen für die Instandsetzung beauftragt. Die hierfür entstandenen Kosten trägt der Mieter in voller Höhe.
[...]

Ferner wird in §10 die Rückgabe beschrieben:
Nach Beendigung des Mietvetrages hat der Mieter die Wohnung, unabhängig von der Mietdauer, nach Ausführung fachgerechter Schönheitsreparaturen in renoviertem Zustand an die Vermieter herauszugeben. Der Mieter hat nachzuweisen, dass er die während der Mietzeit fälligen Schönheitsreparaturen durchgeführt hat. [...] Die Mietsache ist inklusive sämtlichen Fenstern in gereinigtem Zustand zu übergeben.

Eine Klausel, wonach eine Endrenovierung gefordert wird, ist im Mietvertrag nicht enthalten.

Außerdem enthält der Mietvertrag die salvatorische Klausel.

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Eigene Quellenforschung:

§ 7 des Mustermietvertrages 1976 des Bundesjustizministeriums
Im Allgemeinen werden Schönheitsreparaturen in den Mieträumen in folgenden Abständen erforderlich sein:
• in Küchen, Bädern und Duschen alle 3 Jahre
• in Wohn- und Schlafräumen, Fluren und Toiletten alle 5 Jahre,
• in anderen Nebenräumen alle 7 Jahre.
Insbesondere ist auf die vorgenannte Fristen aus dem Mustermietvertrag 1976 zurückzugreifen. Diese werden von der obergerichtlichen Rechtsprechung als angemessen anerkannt (zuletzt: BGH, Urteil vom 20.4.2004 - VIII ZR 230/03 ). Im Wege der Vertragsauslegung gelten diese Fristen auch dann, wenn im Mietvertrag keine anderweitige ausdrückliche Regelung getroffen ist. Die Vereinbarung kürzerer Fristen in Formularmietverträgen führt nach allgemeiner Ansicht und ständiger Rechtsprechung zur Unwirksamkeit der gesamten mietvertraglichen Regelung zur Übertragung der Schönheitsreparaturen (LG Berlin ZMR 2003, 487 ). Das bedeutet, dass eine formularmäßige Regelung zur Verpflichtung der Ausführung der Schönheitsreparaturen wirksam ist, wenn die maßgeblichen Renovierungsfristen mit Beginn des Mietverhältnisses zu laufen beginnen (BGH, Urteil vom 01.07.1987 BGHZ 101, 253 , 264 ff.).

Urteil zur Übernahme der Renovierungsarbeiten durch den Nachmietern
(KG GE 2004, 297). (LG Berlin WuM 1987, 147 ). (LG Berlin NJW-RR 1997, 265 ).
Sollte die Möglichkeit einer Vereinbarung über die Vornahme von Renovierungsarbeiten zwischen Vor- und Nachmieter in Betracht gezogen werden, ist grundsätzlich eine Vereinbarung zwischen Vormieter, Nachmieter und Vermieter zu empfehlen. So führt das LG Berlin (Urteil vom 14.09.2004 - 63 S 168/04) aus, dass eine Übernahmevereinbarung des Mieters mit dem Vormieter im Hinblick auf die Durchführung von Schönheitsreparaturen regelmäßig nicht den späteren Anspruch des Vermieters gegen den Mieter erfasst. Vielmehr müssen die Beteiligten eine dreiseitige oder zumindest zwei zweiseitige Absprachen treffen, in denen der Nachmieter die Arbeiten des Vormieters übernimmt, der Vermieter zustimmt und damit gleichzeitig die Arbeiten bis zur Beendigung des Mietverhältnisses mit dem Nachmieter stundet und so auch keine Verjährung der Ansprüche gegenüber dem Vormieter eintritt.

Quelle Mieterschutzbund zum Thema Kostenübernahme Kleinreparaturen:
Grundsätzlich ist es Aufgabe des Vermieters, für die Instandhaltung und Instandsetzung seines Mietobjekts zu sorgen. Der Mieter muß nur zahlen, wenn er laut Mietvertrag dazu verpflichtet ist.
Wirksam ist die Klausel nur, wenn eine Obergrenze für einzelne Kleinreparaturen genannt ist, die 75 EUR nicht übersteigen darf. Alles was teurer ist, ist keine Kleinreparatur. Die Obergrenze für alle Kleinreparaturen innerhalb eines Jahres darf höchstens 300 EUR bzw. 10 Prozent der Jahreskaltmiete betragen und nur Reparaturen an Gegenständen umfassen, die dem unmittelbaren Zugriff des Mieters unterliegen. Außerdem darf der Mieter per Mietvertrag nur zur Bezahlung der Kleinreparatur verpflichtet werden - nicht etwa zur Durchführung der Arbeit oder zur Beauftragung der Handwerker. Dies ist Sache des Vermieters.
Die Wirksamkeit der Kleinreparaturklausel ist ferner an weitere Voraussetzungen gebunden: Im Mietvertrag muss genau festgehalten sein, für welche Schäden die Klausel gilt. Zahlen muss der Mieter nur für Teile, die seinem direkten und häufigen Gebrauch dienen. Dazu zählen beispielsweise Installationsgegenstände für Strom, Wasser, Gas, Heiz- und Kocheinrichtungen, Fenster- und Türverschlüsse sowie Fensterläden und Rollos.
Erfüllt die Kleinreparaturklausel nicht all diese Voraussetzungen oder weicht sie zu Ungunsten des Mieters ab, ist sie unwirksam. Dann muss der Vermieter auch für kleinere Reparaturen bezahlen

Quelle Mieterschutzbund zum Thema Übergabeprotokoll:
[...] Das Protokoll muss von Mieter und Vermieter bzw. seinem Beauftragten, zum Beispiel dem Hausverwalter, unterschrieben werden. Mit Hilfe des Wohnungsübergabeprotokolls wird jedoch nicht automatisch festgelegt, wer Schäden an der Mieterwohnung beseitigen muss. Es dient lediglich als Beweismittel dafür, inwieweit die Wohnung in Ordnung bzw. mangelhaft war. So kann der Vermieter zum Beispiel keinen Reparaturanspruch mehr durchsetzen, wenn er bereits bescheinigt hat, der Zustand der Wohnung sei ordnungsgemäß.

Quelle Gerichtsurteil BGH zu Grundrenovierung
Grundrenovierung bei Ein-/Auszug Grundsätzlich kann eine vertragliche Abwälzung auf den Mieter nur für eine Grundrenovierung - also entweder bei Einzug oder bei Auszug erfolgen. a) Einzug Eine Grundrenovierung bei Einzug wird nur bei einer entsprechenden individualvertraglichen Vereinbarung geschuldet (BGH NJW 1993/532 )