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Übergang der Gewährleistung bei Insolvenz des Bauträgers


26.11.2007 10:35 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht



Ich bin Verwalter einer 6-Parteien-Eigentumswohnunganlage, die von einem Bauträger erstellt und im Nov. 2004 erstbezogen wurde. Der Bauträger ging in 2006 in Insolvenz. Das Verfahren wurde mangels Masse eingestellt und die Firma des Bauträgers liquidiert.

Nun gibt es einige Mängel am Aussenputz und am Dach, die wir im Rahmen der gewährleistung behoben haben wollten. Ich hatte die Handwerker 2 mal angeschrieben (mit Fristsetzung beim zweiten Male), die Mängel zu beseitigen. Nach dem zweiten Anschreiben, meldeten sie sich und beriefen sich darauf, mit dem Bauträger einen Vertrag zu haben und nicht mit den Wohnungseigentümern außerdem stünden noch Zahlungen seitens des Bauträger aus. Sie sehen sich somit nicht in der Pflicht die Bau-Mängel aufgrund der Gewährleistung zu beseitigen. Im Vertag wird die Abtretung der Gewährleistung auf die Eigentümer ausdrücklich ausgewiesen.

Welche Möglichkeiten habe ich, dass die Handwerker die Bau-Mängel ausbessern? Wie soll ich vorgehen? Gibt es die rechtliche Grundlage für die Handwerker, die Gewährleistung zu verweigern?
Kann ich mich grundsätzlich auf meinen Vertrag mit dem Bauträger bzgl. der Gewährleistungsabtretung berufen?

(Kostenvoranschlag Außenputz 500€, Dach keine Kostenaufstellung)

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Sehr geehrter Fragesteller,


vielen Dank für Ihre Anfrage, diese möchte ich an Hand Ihrer Angaben hier zusammenfassend im Rahmen einer Erstberatung unter Beachtung Ihres Einsatzes wie folgt beantworten:

In Ihrem Fall ist zwischen folgenden Vertragsverhältnissen zu differenzieren:

Der Vertrag zwischen Ihnen (Erwerber, Besteller, Auftraggeber, Bauherrn) und dem Bauträger (Bauträger, Bauträgergesellschaft, Generalunternehmer) als Bauträgervertrag eigener Art (§675 BGB mit Elementen des Werkvertrags und des Kaufvertrags) einerseits, und andererseits zwischen dem Vertrag (meist Werkvertrag § 631 BGB oder Werklieferungsvertrag) des Bauträgers und den Subunternehmern (Handwerker, Verputzer, Dachdecker, Maurer, Rohbauer, Fliesenleger, Schreiner, Maler etc.).

In dem Vertragsverhältnis zwischen Ihnen und dem Bauträger haftet im regelfall nur der Bauträger für Mängel, denn zwischen Ihnen und den Handwerkern besteht gerade kein Vertrag. Da ihr Vertragspartner insolvent ist besteht wenig Hoffnung, daß Sie Ihre Ansprüche aus Gewährleistung geltend machen bzw. durchsetzen können, es sei denn ihnen würde der komplette Vertrag zwischen Bauträger und Subunternehmer (sogenanntes innenverhältnis) vorliegen und Sie können hierheraus (Gewährleistungs-)Ansprüche ableiten.

Gegen diese Ansprüche hat der Handwerker dann aber eben auch die angesprochenen Gegenrechte und Einwendungen, teils gelten besondere Rechte.

In diesem Rahmen kann hch Ihnen (bzw. der Wohnungseigentümergemeinschaft) nur raten eine Rechtsanwalt/ eine Rechtsanwältin mit der Angelegenheit zu beauftragen, auch um nicht als Hausverwalter plötzlich in eine eigene Haftung zu geraten. Insoweit sollte die Eigentümerversammlung das weitere Vorgehen beraten.

Daneben sollten Sie jeweils prüfen, ob Sie aus § 35a Abs.2 S. 2 EStG (Einkommensteuergesetz) zumindest die Lohnkosten für die Mängelbeseitigung auf eingene Faust steuerlich absetzen können, und so zu einer "eleganten" Lösung ihres Falles kämen.



"§ 35a Steuerermäßigung bei Aufwendungen für haushaltsnahe Beschäftigungsverhältnisse und für die Inanspruchnahme haushaltsnaher Dienstleistungen

(1) ...

(2) 1Für die Inanspruchnahme von haushaltsnahen Dienstleistungen, die nicht Dienstleistungen nach Satz 2 sind und in einem inländischen Haushalt des Steuerpflichtigen erbracht werden, ermäßigt sich die tarifliche Einkommensteuer, vermindert um die sonstigen Steuerermäßigungen, auf Antrag um 20 Prozent, höchstens 600 Euro, der Aufwendungen des Steuerpflichtigen; dieser Betrag erhöht sich für die Inanspruchnahme von Pflege- und Betreuungsleistungen für Personen, bei denen ein Schweregrad der Pflegebedürftigkeit im Sinne des § 14 des Elften Buches Sozialgesetzbuch besteht oder die Leistungen der Pflegeversicherung beziehen, die in einem inländischen Haushalt des Steuerpflichtigen oder im Haushalt der vorstehend genannten gepflegten oder betreuten Person erbracht werden, auf 1.200 Euro.

2Für die Inanspruchnahme von Handwerkerleistungen für Renovierungs-, Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die in einem inländischen Haushalt des Steuerpflichtigen erbracht werden, mit Ausnahme der nach dem CO2-Gebäudesanierungsprogramm der KfW Förderbank geförderten Maßnahmen, ermäßigt sich die tarifliche Einkommensteuer, vermindert um die sonstigen Steuerermäßigungen, auf Antrag um 20 Prozent, höchstens 600 Euro, der Aufwendungen des Steuerpflichtigen.

3Der Abzug von der tariflichen Einkommensteuer nach den Sätzen 1 und 2 gilt nur für Arbeitskosten und nur für Aufwendungen, die nicht Betriebsausgaben, Werbungskosten oder Aufwendungen für eine geringfügige Beschäftigung im Sinne des § 8 des Vierten Buches Sozialgesetzbuch darstellen oder unter die §§ 4f, 9 Abs. 5, § 10 Abs. 1 Nr. 5 oder Nr. 8 fallen und soweit sie nicht als Sonderausgaben oder außergewöhnliche Belastung berücksichtigt worden sind.4In den Fällen des Absatzes 1 ist die Inanspruchnahme der Steuerermäßigungen nach den Sätzen 1 und 2 ausgeschlossen.5Voraussetzung für die Steuerermäßigungen nach den Sätzen 1 und 2 ist, dass der Steuerpflichtige die Aufwendungen durch Vorlage einer Rechnung und die Zahlung auf das Konto des Erbringers der haushaltsnahen Dienstleistung, der Handwerkerleistung oder der Pflege- oder Betreuungsleistung durch Beleg des Kreditinstituts nachweist.

(3) Leben zwei Alleinstehende in einem Haushalt zusammen, können sie die Höchstbeträge nach den Absätzen 1 und 2 insgesamt jeweils nur einmal in Anspruch nehmen.
Fußnote

§ 35a: Zur erstmaligen Anwendung vgl. § 52 Abs. 50b Satz 2"



Ich hoffe, Ihren einen hilfreichen ersten Überblick verschafft zu haben. Für das entgegengebrachte Vertrauen bedanke ich mich recht herzlich.

Bitte beachten Sie, dass diese Beratung nicht eine umfassende Prüfung an Hand aller Unterlagen und gegebenfalls weiter Ermittlungen zum Sachverhalt ersetzen kann. Gerne weise ich darauf hin, dass Sie im die Möglichkeit haben eine kostenlose Nachfrage zu stellen.


Mit freundlichen Grüßen


Peter Lautenschläger
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 08.12.2007 | 11:49

Sehr geehrter Herr Lautenschläger,

obwohl im Bauträgervertrag eine Abtretungsklausel enthalten ist, sehen Sie keine Möglichkeiten diese anzuwenden?

Ich möchte Ihnen gerne den Auszug aus dem Vertrag zusenden und Sie um eine erneute Prüfung bitten.

Bitte senden Sie mir vorab die finanziellen Bedingungen auf ***** bzw. die Höhe der Anfrage-Kosten, die ich einbringen müsste.

Vielen Dank und freundliche Grüße
*****

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 18.12.2007 | 07:54

Vielen Dank für Ihre Nachfrage,

die sich tatsächlich nur nach Übersendung des Bauvertrages (Bauträgervertrages) beantworten lässt.

Im Rahmen einer Erstberatung hier sind aufgrund der technischen Einschränkungen, wie Sie richtig erkennen nur, erste Hinweise und Ratschläge möglich.

Bitte lassen Sie mir eine Kopie des Vertrages zunächst UNVERBINDLICH zukommen - ich setze mich dann mit Ihnen in Verbindung auch bezüglich der Kostenfrage.


Vielen Dank für Ihr Vertrauen


Peter Lautenschläger
(Rechtsanwalt)

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