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Überbauung auf Nachbargrundstück

09.04.2016 17:02 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Daniel Hesterberg


Zusammenfassung: Teilweise Nutzung eines Wintergartens unter Berücksichtigung der Sach- und Rechtslage, insbesondere den Eintragungen im Grundbuch und diesbezügliche Lasten nach einer Zwangsversteigerung

Sehr geehrte Damen & Herren,

wir möchten eine Immobilie mit Grundstück erwerben.
Ein Teil des an das Haupthaus angebauten Wintergartens steht auf dem Nachbargrundstück (etwa 1,5x 4m).
Die Nachbarn sind die ehemaligen Besitzer, das Haus wurde zwangsversteigert. Entsprechend ist eine gütliche Lösung über die Nutzung des Wintergartens relativ ausgeschlossen (z.B. durch Pacht / Erwerb).
Darum meine Frage: Wird man sich nicht einig, wäre es mir grundsätzlich erlaubt "meinen Teil" des Wintergartens mit einer Mauer (die sowieso aus Lärmschutzgründen zum Nachbargrundstück gezogen werden muss) abzutrennen? Der restliche Teil des Wintergartens wäre somit weitestgehend unbrauchbar / unzugänglich - Die Eingangstür verläuft über diese Grenze und müsste auch weichen, wie wäre hiermit umzugehen?

Darf ich quasi mit "meinem Teil" des Wintergartens verfahren wie ich möchte, oder wie ist dies zu betrachten?

Danke für Ihre Hilfe!

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Soweit hier das Eigentum auf dem Nachbargrundstück betroffen ist, wovon ich ausgehe, dann ist damit zu sagen, dass Sie ohne weiteres den auf dem Nachbargrundstück liegenden Teil des Wintergartens nicht nutzen dürfen.
Denn jeder darf mit seinem Eigentum so verfahren, wie es beliebt, solange nicht andere dadurch negativ beeinträchtigt werden.
Andererseits kann aber auch das Eigentum mit Rechten von Nachbarn insbesondere belastet sein, was hier eingehend zu prüfen wäre, so können derartige Rechte insbesondere im Grundbuch eingetragen sein, was nunmehr nach zu sehen wäre.

Normalerweise sollte hier damals eine Vereinbarung getroffen werden sein, da ansonsten ja schlechterdings eine Nutzung möglich gewesen wäre, was den Wintergarten anbetrifft.

Nach meiner ersten Einschätzung gehen auch solche im Grundbuch eingetragenden Rechte nicht unbedingt im Rahmen der Zwangsversteigerung verloren. Denn dieses weiß ja jeder, der die Immobilie ersteigert und hat sich dementsprechend darauf einzulassen, an der Versteigerung teilnehmen will und möchte, dass sein Angebot den Zuschlag erhält.

Nichtsdestotrotz haben Sie natürlich die Möglichkeit Ihren Teil des Wintergartens stillzulegen, womit gegebenenfalls eine gesamte Nutzung des Wintergartens entbehrlich würde und der Nachbar dadurch eben einen Nachteil hat.
Dieses ist aber wie gesagt nur möglich, wenn keine derartigen Rechte im Grundbuch eingetragen sind, die darauf lasten. Reon schuldrechtliche Vereinbarungen sind da weit weniger relevant, ebenfalls jedoch denkbar.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 10.04.2016 | 02:55

Danke für Ihre Antwort!

Diese ist mir leider sehr unverständlich und ich muss mich entschuldigen, aber ich habe Schwierigkeiten mit Ihrer Ausdrucksweise.

Ich gehe davon aus, dass es keine Grundbucheinträge gibt, da wie gesagt die Nachbarn die ehemaligen Besitzer sind und beide Grundstücke als ein Großes genutzt wurden.

Was wäre denn die bestmögliche Lösung des Problems, wenn keine gütliche Einigung möglich ist? Was habe ich für Möglichkeiten/ was ist nun zu tun?

Bitte erklären Sie mir noch einmal, was Sie hiermit meinten:
"Sie natürlich die Möglichkeit Ihren Teil des Wintergartens stillzulegen, womit gegebenenfalls eine gesamte Nutzung des Wintergartens entbehrlich würde und der Nachbar dadurch eben einen Nachteil hat. "

Danke.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 10.04.2016 | 10:14

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen gerne wie folgt beantworten:

Entschuldigen Sie zunächst - ich habe mich in der Tat nicht ganz klar ausgedrückt:

Jeder ist nur befugt, sein Eigentum unter Ausschluss des jeweils anderen zu nutzen. Die Nutzung fremden Eigentums ist nur möglich, wenn z. B. eine dahingehende Last schuldrechtlich oder im Grundbuch vorhanden ist - etwas eine (beschränkt persönliche) Dienstbarkeit, was die Nutzung eines im fremden Eigentum stehenden Grundstücks (teilweise) zu ließe.
Nur so wäre auch die Nutzung des anderen Grundstück und des Wintergartens möglich. Besteht dieses alles nicht, wäre nur die Möglichkeit gegeben, sich nachträglich notariell darauf zu einigen, was Sie nunmehr versuchen könnten.

Ansonsten bliebe Ihnen nur die Nutzung Ihres Teils des Wintergartens oder die Möglichkeit Letzteren stillzulegen und diesem eine andere Nutzung zuzuführen.

Eine Mauer können Sie durchaus zur Abgrenzung ziehen, was das örtliche Baurecht und Nachbarrecht zuließe.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen.

Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt Daniel Hesterberg

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