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Teilnahme als Berater an WEG-Versammlung


| 06.12.2016 13:49 |
Preis: 35,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Doreen Prochnow


Zusammenfassung: WEG-Versammlungen sind nicht öffentlich. Die Teilnahme Dritter (Vertretung) kann in der Teilungserklärung verankert sein. Ist eine Vertretung/ Zusatzteilnahme gewünscht ist ein einstimmiger Beschluss der WEG-Eigentümer erforderlich, der per Rundschreiben an alle Eigentümer eingeholt werden kann.


Hallo,
mein Vater ist Eigentümer einer vermieteten Wohnung in einem Mehrfamilienhaus. Demnächst findet eine außerordentliche WEG-Versammlung statt bei der mein Vater auch teilnimmt. Er wird nächstes Jahr 83 Jahre alt ist aber durchaus noch fit. Im nächsten Jahr wird er die Wohnung an mich abgeben.
Da abgestimmt werden soll ob in seiner Wohnung der Estrich entfernt werden soll wegen einem Wasserschaden, hat er mich gefragt ob ich mit Ihm zusammen teilnehmen kann. Meine Frage nun:
1. Darf ich sozusagen als Berater meines Vaters aus Altersgründen zusammen mit Ihm an der Versammlung teilnehmen ?
2. Muß hierüber von den anderen WEG-Mitgliedern abgestimmt werden ?
3. Habe ich auch Rederecht bei der Versammlung.
4. Muß die Teilnahme vorher mit dem Verwalter geklärt werden oder reicht es dies am Tag der Versammlung zu klären.
Besten Dank für Ihre Antwort.

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Leider habe ich sehr schlechte Nachrichten für sie. Grundsätzlich ist die WEG-Versammlung nicht öffentlich, denn so sollen die Eigentümer-Entscheidungen vor Fremdeinflüssen geschützt werden. Stimmberechtigt und teilnahmeberechtigt an den Versammlungen sind grundsätzlich nur die eingetragenen Anteilseigner. Sie haben zwar vor die WEG-Anteile ihres Vaters zu erwerben, allerdings ist dies kein Ersteinrichtungserwerb zur Gründung der WEG, so dass ihre zukünftige Erwerberstellung nicht ausreicht, um hier eine (eingetragene) Anteilsposition zu fingieren.

Folglich können sie grundsätzlich nicht an der WEG -Versammlung zur Begleitung ihres Vaters teilnehmen.

Allerdings sollten sie zunächst die Teilungserklärung auf eine Vertretungsregelung hin prüfen. Üblich ist, dass sich der WEG- Eigentümer nur von Ehefrau, Verwalter oder anderem WEG-Teilnehmer vertreten lassen kann. Dennoch ist es bei ihnen möglich, dass so ein geschlossener Personenkreis nicht benannt wird und deshalb auch die Möglichkeit besteht, dass sie in Vertretung ihres Vaters an der WEG-Versammlung teilnehmen und sein Stimmrecht/ Rederecht ausüben können (OLG Celle, Beschluss v. 18.12.1957, 4 Wx 42/57). Die Vollmacht müssen sie in der Versammlung vorlegen, es ist nicht notwendig den Verwalter zuvor zu informieren, aber natürlich wäre dies unschädlich.

Wenn so eine Regelung fehlt oder nicht zu ihren Gunsten enthalten ist, bliebe ihnen nur mit gesonderter Genehmigung an der WEG-Versammlung überhaupt teilzunehmen ( BGH, Beschluss v. 29.1.1993, V ZB 24/92, einschränkende Teilungserklärungen sind zulässig, allerdings auch spätere Vereinbarungen zur einzelnen Vertretung). Diese Zustimmung muss zu 100% ( einstimmig) von den WEG-Eigentümern erteilt werden. Ich empfehle ihnen also bei erfolgloser Prüfung der Teilungserklärung bezüglich einer Vertretungsregelung zu ihren Gunsten, die Eigentümer und den Verwalter mit der Bitte um Begleitung ihres Vaters sämtlichst anzuschreiben. Die Begleitung sollten sie begründen ( Hohes Alter, zeitlich absehbare Übernahme der Wohnung durch sie). Wenn alle WEG- Eigentümer einverstanden sind, können sie ihren Vater begleiten. Selbstverständlich sollten sie in dem Schreiben auch den Wunsch nach ihrem Rederecht kundtun, auch hierüber müssten die WEG-Eigentümer einvernehmlich (einstimmig) entscheiden.

Dieses Rundschreiben an die WEG -Mitglieder sollte VOR der Versammlung versendet ( und hoffentlich mit Bewilligung) zurückerhalten sein. Das Schreiben an den Verwalter ist eher informatorisch.

Sie werden also auf das Wohlwollen sämtlicher WEG-Anteilseigner angewiesen sein.

Nicht anders sieht es leider aus, wenn sie die WEG- Teilnehmer nicht im Voraus um Einwilligung in ihre Teilenahme bitten. Dann müssten sie bzw. ihr Vater jetzt Kontakt zum Verwalter aufnehmen und ihn bitten, einen Abstimmungspunkt zu ihrer Anwesenheit und ihrem Rederecht als ersten Tagesordnungspunkt auf die Versammlungsliste zu setzen. Dann müsste innerhalb der Versammlung über ihre Anwesenheit und ihr Rederecht abgestimmt werden. Sollte kein einstimmiger Beschluss ergehen, müssten sie die Versammlung sofort verlassen.

Fazit: Grundsätzlich können sie nicht an einer WEG-Versammlung teilnehmen, solange sie kein Eigentümer sind. Eventuell kommt nach der Teilungserklärung jedoch die Vertretung ihres Vaters mit vorheriger schriftlicher Vollmacht ihres Vaters in Betracht. Daneben bliebe ihnen nur im Vorfeld (meine klare Empfehlung) oder auf der Versammlung ( Achtung dann muss der Tagesordnungspunkt auf die Liste der WEG- Versammlung) sämtliche WEG- Eigentümer um Teilnahmeerlaubnis und Rederecht zu bitten.

Es tut mir leid keine besseren Nachrichten für sie zu haben, aber einfachere Wege gibt es leider aufgrund der Privatheit und somit Nichtöffentlichkeit von WEG-Versammlungen nicht.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Bewertung des Fragestellers 08.12.2016 | 11:22


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