Störungen durch Nachbarn in der Eigentumswohnung

Sehr geehrte Fragesteller,

zu Ihrer Anfrage nehme ich wie folgt Stellung:


I.

Als Vermieter einer Eigentumswohnung in einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) befinden Sie sich in einer typischen Konstellation, in der Ihre Mieter durch das Verhalten eines Nachbarn (nicht Ihr Mieter) beeinträchtigt werden. Die Problematik betrifft sowohl Lärm- als auch Geruchsbelästigungen, wobei die gesundheitliche Gefährdung nicht abschließend geklärt ist. Ihre Mieter fordern nun eine Mietminderung und erwarten weitere Schritte von Ihnen.


1.

Ihre Pflichten als Vermieter

Sie sind verpflichtet, Ihren Mietern die Wohnung in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und diesen Zustand während der Mietzeit zu erhalten (§ 535 BGB). Dazu gehört auch, Ihre Mieter vor erheblichen Störungen durch Dritte – insbesondere andere Bewohner des Hauses – zu schützen, soweit Ihnen dies möglich und zumutbar ist.

Allerdings sind Ihre Einflussmöglichkeiten als Vermieter begrenzt, wenn der Störer nicht Ihr Mieter ist, sondern ein anderer Wohnungseigentümer oder dessen Mieter. In diesem Fall können Sie nicht direkt auf den störenden Mieter einwirken, sondern müssen sich an dessen Vermieter bzw. die Hausverwaltung wenden.


2.

Ihr bisheriges Vorgehen

Sie haben bereits die Hausverwaltung und den Vermieter des störenden Nachbarn informiert und um Abhilfe gebeten. Der Nachbar wurde angesprochen und hat zugesagt, die Störungen einzustellen. Dennoch berichten Ihre Mieter von anhaltenden Beeinträchtigungen. Die Hausverwaltung sieht sich nicht mehr in der Pflicht, weiter zu vermitteln.


3.

Weitere Schritte

a)

Dokumentation der Störungen

Ihre Mieter sollten dringend ein Lärm- und Geruchsprotokoll führen, in dem Datum, Uhrzeit, Art und Dauer der Störungen festgehalten werden. Dies ist wichtig, um die behaupteten Mängel zu belegen.

b)

Erneute Aufforderung zur Abhilfe

Mit dem Protokoll können Sie erneut die Hausverwaltung und den anderen Vermieter auffordern, auf den störenden Mieter einzuwirken. Sie können verlangen, dass die Einhaltung der Hausordnung überwacht und durchgesetzt wird. In der Eigentümerversammlung kann das Thema als Tagesordnungspunkt aufgenommen werden, um ggf. gemeinschaftliche Maßnahmen zu beschließen.

c)

Rechtliche Schritte gegen den Störer

Sollte keine Abhilfe geschaffen werden, besteht die Möglichkeit, dass Ihre Mieter (ggf. auch Sie als Eigentümer) Unterlassungsansprüche gegen den störenden Nachbarn geltend machen (§ 1004 BGB). Dies kann notfalls gerichtlich durchgesetzt werden.


4. Mietminderung

Ob eine Mietminderung zulässig ist, hängt davon ab, ob ein erheblicher Mangel der Mietsache vorliegt, der die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch mindert (§ 536 BGB). Lärm- und Geruchsbelästigungen können einen solchen Mangel darstellen, wenn sie das übliche Maß überschreiten und erheblich sind.

Allerdings trägt der Mieter die Beweislast für das Vorliegen und die Erheblichkeit des Mangels. Ohne ein Lärm- oder Geruchsprotokoll ist eine Mietminderung rechtlich riskant, da die Störungen nicht nachgewiesen werden können. Die Höhe der Minderung hängt von Dauer, Intensität und Umfang der Beeinträchtigung ab und ist im Einzelfall zu bestimmen.


5.

Zusammenfassung und Empfehlung

- Sie haben Ihre Pflichten als Vermieter erfüllt, indem Sie die Hausverwaltung und den anderen Vermieter informiert und um Abhilfe gebeten haben.

- Ihre Mieter sollten ein detailliertes Protokoll der Störungen führen.

- Mit diesem Protokoll können Sie erneut auf die Hausverwaltung und den anderen Vermieter einwirken.

- Eine Mietminderung ist grundsätzlich möglich, wenn ein erheblicher Mangel vorliegt und dieser nachgewiesen wird. Ohne Protokoll ist eine Minderung jedoch nicht ratsam.

- Sie sollten Ihre Mieter darauf hinweisen, dass eine Mietminderung erst nach Vorlage eines aussagekräftigen Protokolls und nach erfolgloser Abhilfe zulässig ist.



II.

Solange Ihre Mieter die Störungen nicht ausreichend dokumentieren, ist eine Mietminderung rechtlich nicht sicher durchsetzbar. Sie sollten Ihre Mieter daher auffordern, ein Protokoll zu führen und Ihnen dieses zur Verfügung zu stellen, damit Sie weitere Schritte einleiten können. Bis dahin haben Sie als Vermieter alles Zumutbare getan.


Mit freundlichen Grüßen

Gerhard Raab
Rechtsanwalt