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Wohnungsverkauf, Kosten Renovierung nach Übergang Nutzen/Lasten

| 29.02.2016 13:32 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Bohle


Ich habe meine Wohnung in einem Haus mit 3 Einheiten (jeweils bis dato vom Eigentümer bewohnt, die Verwaltung erfolgt "ehrenamtlich" durch Eigentümer B) per Notarvertrag am 23.10.2015 verkauft. Der Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten erfolgte zum 01.01.2016.

In einem Protokoll der Eigentümerversammlung am 12.08.2015 wurde folgendes bestimmt und festgelegt:
"Treppenstufen vor dem Hauseingang + Abgrenzungssteine zur Garage
Es wurde einstimmig beschlossen die Treppenstufen, Abgrenzungsmauern West + Ost und die Grünanalgen vor dem Haus zu sanieren, Vorschläge der Gestaltung wurden diskutiert. Die endgültige Gestaltung wird von Eigentümer B während der Realisierungsphase festgelegt da sich während der Umbauarbeiten unerwartete Voraussetzungen ergeben können. Die Realisierung erfolgt durch Eigentümer B, helfende Hände für die Bauarbeiten sind erwünscht (bei Interesse sich miteinzubringen bitte mit Eigentümer B Kontakt aufnehmen). Die voraussichtlichen Gesamtkosten belaufen sich auf ca. 3000€, die Aufteilung der Kosten erfolgt zu 40% / 40% / 20%. Die Finanzierung dieser Maßnahme wird sofort umgelegt und erfolgt nicht aus den Rücklagen. Die Sanierungsmaßnahme wird voraussichtlich im 2.Halbjahr 2015 stattfinden, mit Behinderungen um den Eingangsbereich ist während der Bauphase zu rechnen."

Aufgrund verschiedener Faktoren konnte die Renovierung nicht 2015 stattfinden, sondern wird jetzt im Frühjahr 2016 durchgeführt - also nach Übergang des Besitzes an den Käufer. Die anteilige Kosten von 20% belaufen sich auf 600 Euro. Diese Information wurde dem neuen Eigentümer mündlich in den Gesprächen, als auch über alle Eigentümerversammlungs-Protokolle (in dem das aktuelle auch obigen Passus enthielt) schriftlich vor Vertragsunterzeichnung mitgeteilt. Der neue Eigentümer weigert sich nun diese anteiligen 600 zahlen und meint, dies würde noch zu meinen Lasten gehen.

Im Notarvertrag ist festgesetzt, dass über den vereinbarten Preis von 59.000 Euro keine weiteren, außergewöhnlichen Zahlungsverpflichtungen bevorstehen.

Nach meinem bescheidenen Rechtsempfinden handelt es sich bei den Renovierungskosten um keine außergewöhnlichen Zahlungsverpflichtungen, da diese offen und transparent dem Käufer dargelegt wurden. Zudem ist die letztendliche Ausgestaltung der "Treppenstufen vor dem Hauseingang + Abgrenzungssteine zur Garage" noch nicht zu 100% geklärt - dies wird im Detail während der Renovierung von Eigentümer B mit den jeweiligen (neuen) Eigentümern abgesprochen.
Zudem hätte ich die Wohnung mit oder ohne diese Renovierung verkauft, diese hatte keinen Einfluss auf den Verkauf. Darüberhinaus kommt die Renovierung zu 100% dem neuen Eigentümer zu Gute, der auch noch ein gewisses Mitspracherecht in der letztendlichen Ausgestaltung der Maßnahme nehmen kann.

Aus diesen Gründen sehe ich die Zahlungsverpflichtung der 600 Euro auf Seiten des neuen Eigentümers/Käufers. Aber wie ist die rechtliche Lage hier wirklich? Liege ich richtig?

Sehr geehrter Ratsuchender,


Sie liegen mit Ihrer Vermutung wohl richtig.


Hier trägt nach Ihrer Sachverhaltsschilderung der Erwerber diese Sonderumlage, da sie offenbar erst zu einem Zeitpunkt fällig geworden ist, zu dem im Grundbuch bereits die Umschreibung stattgefunden haben dürfte.

Es kommt also auf Fälligkeit der Umlage an und den Satz: "Die Finanzierung dieser Maßnahme wird sofort umgelegt und erfolgt nicht aus den Rücklagen." ist offenbar dahingehend verstanden worden, dass "sofort" auf die Rechnungsstellung für die Maßnahme und nicht die Beschlussfassung bezogen werden sollte.

Und zum Zeitpunkt der Fälligkeit muss der Erwerber auch als eigentümer eingetragen sein, was ich mangels entgegenstehenden Informationen bei dem Zeitablauf unterstelle.


Ist also Beides gegeben, haftet der Erwerber; fehlt allerdings eine Voraussetzung, werden Sie haften, sofern sich aus der Teiulungserklärung nicht noch etwas anderes ergibt.

Denn grundsätzlich können die Wohnungseigentümer auch vereinbaren, dass der Erwerber für Rückstände des Voreigentümers haftet, wobei diese Vereinbarung dann allerdings grundbuchrechtlich eingetragen sein muss, damit sie auch gegenüber einem Erwerber lösgelöst von möglichen Verträgen gilt - insoweit kann sich also einen Prüfung der Teilungserklärung und der Grundbucheintragungen lohnen.



Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle, Oldenburg

Rückfrage vom Fragesteller 29.02.2016 | 14:28

Die Renovierungsmaßnahme ist noch nicht durchgeführt. Eigentümer B möchte natürlich entsprechende "Sicherheit", bevor die Maßnahme begonnen wird.

Wie liegt der Fall, wenn die Umschreibung im Grundbuch noch nicht stattgefunden hat - ohne weitere Vereinbarungen in der Teilungserklärung/Grundbuch?

1. Sollte die Baumaße noch während dieser Zeit durchgeführt worden, hafte ich noch als eingetragener Eigentümer für die Summe?
2. Wird die Maßnahme nach der Umschreibung durchgeführt haftet der neue Eigentümer?

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 29.02.2016 | 15:11

Sehr geehrter Ratsuchender,

ein solcher "Vorschuss" steht dem Eigentümer B aber nach dem Beschluss nicht zu; auch fehlt es an einer gesetzlichen Grundlage für so eine Vorschussforderung.

Allein aufgrund des - wenn auch verständlichen - Sicherheitswunsches des Eigentümers B wird also niemand zahlen müssen.


Richtig; Ohne die Grundbuchumtragung und ohne entsprechende Absicherung haften Sie als alter Eigentümer, da eben Fälligkeit und Umschreibung die Haftung des neuen Eigentümers erst begründen (wenn es keine andere grundbuchrechtliche Vereinbarung gibt, die Sie ja aber mit der Nachfrage verneint haben).

Nach der Umschreibnung haftet der neue Eigentümer, wenn die Forderung dann erst fällig geworden ist.



Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle, Oldenburg

Bewertung des Fragestellers 15.03.2016 | 16:41

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Stellungnahme vom Anwalt:
Vielen Dank für die Bewertung. MfG RA Thomas Bohle, Oldenburg
FRAGESTELLER 15.03.2016 5/5,0
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