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Sicherheitseinbehalt der Kaution zwecks Nebenkostenabrechnung

09.09.2011 12:45 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Bohle


Aufgrund der noch immer nicht vollständig erfogten Rückzahlung der Kaution aus einem längst beendeten Mietverhältnis haben wir einige Fragen.

Der Sachverhalt:
Wir bewohnten vom 1.8.2008 bis zum 28.2.2011 eine Mietwohnung, für die wir zu Beginn des Mietverhältnisses eine Kaution in Höhe von 3 Monatsnettokaltmieten per Überweisung auf das Konto der Hausverwaltung hinterlegten (Betrag X) und zahlten jeden Monat einen Abschlag für die Nebenkosten.
Da wir bei Abschluss des Mietvertrags einen Mietverzicht von zwei Jahren unterschrieben, aber bereits nach 1,5 Jahren kündigten, unterstützten wir die Hausverwaltung bei der Suche nach einem Nachmieter und erhielten nach Vertragsunterzeichnung des neuen Mieters einen Aufhebungsvertrag. In diesem Aufhebungsvertrag steht, dass 1.400 Euro der Kaution als Sicherheitseinbehalt für die noch ausstehenden Nebenkostenabrechnungen einbehalten werden und erst nach der Abrechnung für das Betriebsjahr 2011 vollständig abgerechnet werden. Am Telefon sagte man uns, dass sich die 1.400 Euro durch die noch nicht abgerechneten 14 Monate ergäben. Auch wenn wir im Vorjahr durchschnittlich 50 Euro pro Monat zu viel bezahlt haben und man nun von einer Nachzahlung von 100 Euro im Monat ausging, was fast einer Verdopplung der Nebenkosten entspräche, ließen wir uns auf diese Vereinbarung ein, da wir die Wohnung sonst weitere Monate hätten bezahlen müssen.

Die Nebenkostenabrechnung für 2008 (fünf Monate bewohnt) ergab eine Nachzahlung von ca. 60 Euro. Die Abrechnung für 2009 ergab ein Guthaben durch zuviel geleistete Nebenkostenvorauszahlungen in Höhe von 570 Euro, das uns nach der Abrechnung im September 2010 von der Hausverwaltung überwiesen wurde.
Die Ende letzter Woche erfolgte telefonische Nachfrage bei der Hausverwaltung brachte uns die Information, dass man für Nebenkostenabrechnungen angeblich ein volles Kalenderjahr Zeit hätte, man sich aber dennoch vorher kümmern wolle.
Heute (9.9.2011) erhielten wir die Abrechnung für das Betriebsjahr 2010. Aus dieser ergibt sich ein Guthaben von 230 Euro, das man laut Schreiben auf unser Konto überweisen werde. Zudem steht dort der Satz "Gem. Mietaufhebungsvereinbarung wird der Sicherheitsbetrag für noch ausstehende Betriebskostenabrechnungen mit der Betriebskostenabrechnung 2011 im Jahr 2012 abgerechnet."
Obwohl nun also nur noch zwei Monate nicht abgerechnet sind und die Nebenkosten - wie aus den beiden Vorjahresabrechnungen abzulesen sind - immer eher zu hoch vorausgezahlt wurden, will man nun also 1.400 Euro für ein weiters Jahr einbehalten, um die in 8 Wochen entstandenen Nebenkosten (über dem Vorauszahlungsbetrag) abzusichern. Leider haben wir die Info, dass ein Teil der Kaution bereits 2011 abgerechnet wird, nur telefonisch bekommen. Unterschrieben haben wir das oben genannte.

Daraus ergeben sich für uns folgende Fragen:
- Darf die Hausverwaltung diesen unverhältnismäßig hohen Sicherheitseinbehalt von 1.400 Euro für Nebenkosten noch ein weiteres Jahr einbehalten oder haben wir - trotz Mietaufhebungsvereinbarung - das Recht auf Zwischenabrechnung?
- Darf die Hausverwaltung sich tatsächlich bis zu 12 Monate Zeit für die Nebenkostenabrechnung lassen?
- Haben wir das Anrecht, dass die zu hoch geleisteten Vorauszahlungen verzinst werden? Wenn ja, wie lange rückwirkend? (Auch noch für die knapp 600 Euro aus dem letzten Jahr?)


Vielen Dank.

Sehr geehrter Ratsuchender,


gesetzlich hätte die Verwaltung nicht das Recht gehabt, bei der von Ihnen geschilderten Sachverhaltsdarstellung die Kaution in einer solchen Höhe zurückzuhalten. Denn wenn ausdrücklich "nur noch" die Nebenkosten als abrechnungsfähiger Posten offenstehen, kann auch nur der darauf wahrscheinlich anfallende Teil zurückbehalten werden - dabei wären dann auch die Abrechnungen der Vorjahre zu berücksichtigen.

Danach wäre dann aufgrund der Guthabenbeträge gar keine Nachzahlungen, bzw. unter Berücksichtigung der Preissteigerungen allenfalls geringe Nachzahlungen zu leisten, so dass auch nur ein geringer Betrag hätte zurückbehalten werden dürfen.

Nun kommt das ABER:

Abweichend hiervon haben Sie - so verstehe ich Sie - einen Aufhebungsvertrag mit dieser Summe und diesem Abrechnungszeitraum vereinbart.

Ist dieses tatsächlich so, würde diese vertragliche Vereinbarung - leider - vorrangig zu beachten sein und die Verwaltung kann sich dann auf diese Vereinbarung berufen, ohne dass Sie nun einseitig etwas anderes verlangen können.


Der Abrechnungszeitraum darf maximal ein Jahr lang sein, was sich aus § 556 BGB ergibt. Zwar muss dieses nicht unbedingt ein Kalenderjahr sein, sondern entscheidend ist der vertragliche Abrechnungszeitraum, der sich aus dem Mietvertrag ergibt.

Aber auch hier haben Sie das Problem mit dem vorrangig zu berücksichtigenden Aufhebungsvertrag. Denn diese vertragliche Abrede gilt und kann nicht mehr einseitig abgeändert werden.


Insoweit hat die Hausverwaltung also für Sie bedauerlicherweise aufgrund des Aufhebungsvertrages Recht.


Der Kautionsbetrag ist zu verzinsen, und zwar vom jeweiligen Zahlungszeitraum bis zur tatsächlichen Auszahlung.


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle
Damm 2
26135 Oldenburg

Tel: 0441 / 26 7 26
Fax: 0441 / 26 8 92
mail: ra-bohle@rechtsanwalt-bohle.de
http://www.rechtsanwalt-bohle.de/index.php?tarcont=content/e-mail.inc.php

Nachfrage vom Fragesteller 09.09.2011 | 13:26

Vielen Dank für die schnelle Beantwortung meiner Frage.

Wir mussten diesen Aufhebungsvertrag unterschreiben, da wir zu diesem Zeitpunkt sowohl Verträge mit dem Nachmieter (Verkauf der Küche, etc.) als auch den neuen Mietvertrag unterschrieben hatten und der Aufhebungsvertrag lt. Hausverwaltung nur noch reine Formsache war. Von dem hohen Einbehalt und dem langen Abrechnungszeitraum erfuhren wir erst in dem Schreiben - als bereits alle Verträge unterzeichnet waren.

Verstehe ich das mit dem Abrechnungszeitraum, der in diesem Anwesen einem Kalenderjahr gleich, richtig, dass wir letztlich erst am 31.12.2012 ein Anrecht auf das Geld haben?

Eine Frage war noch offen:
- Haben wir das Anrecht, dass die zu hoch geleisteten Vorauszahlungen verzinst werden? Wenn ja, wie lange rückwirkend? (Auch noch für die knapp 600 Euro aus dem letzten Jahr?)

Vielen Dank.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 09.09.2011 | 14:06

Sehr geehrter Ratsuchender,


gleichwohl haben Sie den Aufhebungsvertrag mit dieser Zusatzvereinbarung unterzeichnet und nur das ist nach der Rechtsprechung entscheidend. Und nach Ihrer Sachverhaltsdarstellung wurde dieser Zusatz eben auch IN diesem Aufhebungsvertrag geschlossen - und Verträge sind nun einmal einzuhalten.

Dieses gilt leider auch für den vereinbarten Abrechnungszeitpunkt, so dass jedenfalls nach der Sachverhaltsdarstellung in der Tat die Verwaltung erst zum 31.12.2012 auszahlen muss. Verständlicherweise ist dieses für Sie sehr ärgerlich, aber eben aufgrund der vertraglichen Abrede nicht zu ändern.


"Der Kautionsbetrag ist zu verzinsen, und zwar vom jeweiligen Zahlungszeitraum bis zur tatsächlichen Auszahlung", hatte ich ja schon in der Erstantwort mitgeteilt und da der Sicherheitseinbehalt als Kautionszahlung zu werten ist, ist dieser Betrag von 1.400 Eur auch zu verzinsen.


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle
Damm 2
26135 Oldenburg

Tel: 0441 / 26 7 26
Fax: 0441 / 26 8 92
mail: ra-bohle@rechtsanwalt-bohle.de
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