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Schönheitsreparaturen - starre Fristen

| 21.07.2016 18:47 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


Zusammenfassung: Wirksamkeit von Schönheitsreparaturklauseln, insbesondere vor dem Hintergrund starrer Fristen, Endrenovierung, Quotenabgeltung etc.

Sehr geehrte Damen, sehr geehrte Herren,

mein Mietvertrag endet im September und auch in meinem Mietvertrag (ein von meinem Vermieter erstellter Mietvertrag und KEIN gekaufter Formularmietvertrag) enthält diese vielgerühmten starren Fristen. Da alle Verträge spezielle Details aufweisen und ich eine fachliche Auskunft sehr schätze und meine Chancen als Mieter genau einschätzen möchte, danke ich Ihnen im Voraus für Ihre Bemühungen.

Mein Vertrag enthält folgenden Passus

§ 8

a) Der Mieter ist verpflichtet, auf seine Kosten die Schönheitsreparaturen (das Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken u.ä. Renovierungsarbeiten) in den Mieträumen in den nachstehenden Fristen fachgerecht auszuführen, es sei denn, er weist nach, dass Schönheitsreparaturen noch nicht erforderlich sind.
Die Fristen betragen in der Regel:
-bei Küchen, Bad und Toilette - 3 Jahre
-alle anderen Räume - 5 Jahre

Diese Fristen werden berechnet vom Zeitpunkt des Beginns des Mietverhältnisses, bzw. soweit Schönheitsreparaturen nach diesem Zeitpunkt von dem Mieter fachgerecht durchgeführt worden sind, von diesem Zeitpunkt an.

b) Der Mieter ist auch bei Beendigung des Mietverhältnisses verpflichtet, Schönheitsreparaturen durchzuführen, wenn die Fristen nach § 8 Ziffer a) seit der Übergabe der Mietsache bzw. seit den letzten durchgeführten Schönheitsreparaturen verstrichen sind.

c) Bei Beendigung des Mietverhältnisses hat der Mieter die Wohnung in fachgerecht renoviertem Zustand zu übergeben. Weist der Mieter jedoch nach, dass die letzten Schönheitsreparaturen innerhalb der o.g. Fristen, zurückgerechnet vom Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnsisses durchgeführt worden sind, und befindet sich die Wohnung in einem einer normalen Abnutzung entsprechenden Zustand, so ist der Mieter verpflichtet, anteilige Kosten für Schönheitsreparaturen entsprechend dem Kostenvoranschlag eines vom Vermieter zu bestimmenden Malerfachbetriebes wie folgt zu zahlen:

- ab dem 1. Jahr, zahlt der Mieter 20 %
-ab dem 2. Jahr zahlt der Mieter 40%
-ab dem 3.Jahr zahlt der Mieter 60 %
-ab dem 4. Jahr, zahlt der Mieter 80%

der aufgrund des Kostenvoranschlages nachgewiesenen Kosten. Der Mieter kann die Kostenlast durch Renovierung der Wohnung abwenden.

Bei Beendigung des Mietverhältnisses ist der Mieter verpflichtet Dübeleinsätze zu entfernen, Löcher ordnungsgemäß und erkenntlich zu verschließen, soweit nicht das Anbringen von Bohrlöchern und Dübeln zu vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache unerlässlich war. Veränderungen dieser Art, denen der Vermieter nicht ausdrücklich zugestimmt hat, oder bei Wahrung seiner berechtigten Interessen nicht hätte zustimmen müssen, verpflichten den Mieter zum Schadenersatz.

d) Dem Mieter obliegt der Beweis dafür, dass die Schönheitsreparaturen fachmännisch und innerhalb der vereinbarten Fristen durchgeführt worden sind.


***

Im Punkt c) wird von fachgerecht gesprochen und unter d) dann von fachmännisch.

Wie ist die Situation in meinem Fall zu bewerten? Ein weiterer Punkt ist, dass der Teppichboden abgewohnt ist (ca 16 Jahre) und dieser Punkt unstrittig ist. Jedoch führt das Abtragen des Teppichbodens in sämtlichen Räumen (abgesehen Bad und Küche) und das Abtragen der Randleisten des Teppichbodens wahrscheinlich zur Beschädigung der umliegenden Tapete. Hat dies Einfluss auf die Entscheidung zur Durchführung der Malerarbeiten, sofern es überhaupt eine Pflicht für mich für Malerarbeiten aus o.g. Vertragslage gibt?

Ich danke Ihnen herzlich für Ihre Mühe und freue mich von Ihnen zu lesen.

Einsatz editiert am 21.07.2016 21:09:19
Eingrenzung vom Fragesteller
21.07.2016 | 20:31
21.07.2016 | 21:49

Antwort

von


(23)
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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Auch wenn es sich nicht um einen gekauften Mietvertrag handelt, so ist der Vertrag dennoch von Ihrem Vermieter gestellt (so habe ich es jedenfalls verstanden).
Da die vertraglichen Regelungen also nicht individuell vereinbart worden sind, sondern einseitig vorgegben worden sind, sind diese grundsätzliche als sogenannte allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB) anzusehen.
AGB wiederum unterliegen einer Wirksamkeitskontrolle nach den §§ 305 ff. BGB . Sie dürfen insbesondere nicht überraschend oder intransparent sein oder den Mieter unangemessen benachteiligen.

Eine solche unangemessene Benachteiligung liegt im Hinblick auf Schönheitsreparaturen, die von Gesetzes wegen eigentlich dem Vermieter obliegen und durch die Miete abgegolten sind, vertraglich aber auf den Mieter abgewälzt werden können, zB dann vor, wenn Schönheitsreparaturen nach einem starren Fristenplan vorzunehmen sind.
Vorliegend handelt es sich allerdings höchstwahrscheinlich nicht um einen starren Fristenplan, da zum einen darauf abgestellt wird, dass die Schönheitsreparaturen "in der Regel" innerhalb gewisser Zeiträume vorzunehmen sind und zum anderen auch auf den tatsächlichen Bedarf abgestellt wird.

Für unwirksam erachte ich die Klauseln dennoch:
Es wird zwar auf einen tatsächlichen Bedarf abgestellt, jedoch enthält der Mietvertrag dahingeghend eine Beweislastumkehr, was meines Erachtens zum einen überraschend ist und den Mieter zum anderen unangemessen benachteiligt.

Ebenfalls wäre Voraussetzung für die Wirksamkeit der Klausel, dass die Wohnung bei Beginn des Mietverhältnisses in renoviertem Zustand an Sie übergeben worden ist.

Ferner bestimmt der Mietvertrag eine Endrenovierungspflicht für den Mieter und zusätzlich für den Fall, dass diese doch nicht erforderlich sein sollte, eine sogeannte Quotenabgeltungsklausel, wonach der Mieter zur anteiligen Zahlung von Schönheitsreparaturen in jedem Fall außer der Endrenovierung verpflichtet wird.

Schon alleine aufgrund des letztgenannten wird die komplette Klausel bzgl der Schönheitsreparaturen unwirksam. Entsprechend hat der BGH auch jüngst zwischen März und Mai 2015 in mehreren Verfahren entschieden.

Aus vorgenannten Gründen sind Sie also nicht zu den Malerarbeiten verpflichtet - zumindest im Hinblick auf Schönheitsreparaturen und unabhängig davon, ob überhaupt Bedarf besteht. Sind die Wände jedoch zB kunterbunt gestrichen, ergbt sich jedoch unter Umständen eine andere Beurteilung, da es dann um Schadensersatz und nicht um Schönheitsreparaturen ginge.

Tatsächlich würde sich ungeachtet der Wirksamkeit der Verpflichtung zu Schönheitsreparaturen auch die Frage stellen, ob diese Arbeiten nicht durch die Erneuerung des Bodens zunichte gemacht würden. Dies vorausgesetzt, wären auch dann die Arbeiten wohl nicht geschuldet, da sie ohnehin nach Bodentausch nochmals ausgeführt werden müssten, mithin unnötig wären. Diese Frage ist allerdings nicht ohne weitere Prüfung des Einzelfalls zu entscheiden und obendrein kommt es darauf im Ergebnis aufgrund der vorherigen Ausführungen zur fehlenden Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen auch nicht an.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Georg Schohl
Fachanwalt für Verkehrsrecht, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Rückfrage vom Fragesteller 22.07.2016 | 10:55

Vielen herzlichen Dank für Ihre Hilfe und Ihre umfangreiche und verständliche Antwort. Sie haben mir damit sehr geholfen.

Da Sie die Farbe meiner Wände ansprachen - alle meine Wände sind in neutralem Weiß gehalten. Die Wohnung war einst bei Übernahme ebenfalls in renoviertem Zustand.

Könnten Sie mir einige Beispiele der von Ihnen angesprochenen Entscheidungen des BGH im Zeitraum März bis Mai 2015 nennen?

Herzliche Grüße

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 22.07.2016 | 11:27

Gerne nenne ich Ihnen die angesprochenen Entscheidungen. Es handelt sich insgesamt um drei Entscheidungen, die allesamt vom 18.3.2015 sind (also doch nicht aus Mai 2015):

Aktenzeichen der Urteile des BGH vom 18.03.2015:
VIII ZR 185/14
VIII ZR 242/13
VIII ZR 21/13

Bewertung des Fragestellers 22.07.2016 | 10:58

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"Vielen herzlichen Dank Herr Schohl für Ihre umfangreiche und verständliche Antwort und dass Sie sich meines Problemes angenommen haben! Herzliche Grüße nach St. Ingbert"
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BEWERTUNG VOM FRAGESTELLER 22.07.2016
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Vielen herzlichen Dank Herr Schohl für Ihre umfangreiche und verständliche Antwort und dass Sie sich meines Problemes angenommen haben! Herzliche Grüße nach St. Ingbert


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