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Schönheitsreparaturen ohne Angabe Fristen und Endrenovierung

23.06.2014 15:33 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Jan Wilking


Ich (Mieter) habe im Mietvertrag folgende Klausel zur Übernahme von Schönheitsreparaturen:

- §7.1 Die Schönheitsreparaturen während der Mietdauer übernimmt auf eigene Kosten der Mieter.
- §15.1 Bei Ende des Mietvertrages hat der Mieter die Wohnung fachmännisch renoviert zurückzugeben.
- §15.5 Die in §7 benannten Schönheitsreparaturen sind, soweit fällig, bis zum Auszug durch den Mieter durchzuführen. Insbesondere sind sämtliche Tapeten und Farbanstriche zu entfernen und die Mietgegenstände wie Wände, Decken, Fenster, Türen Heizungen und Heizungsrrohre fachmännisch weiß gestrichen zurückzugeben, soweit diese auch bei Übergabe weiß gestrichen waren.


Zu 7.1 gibt es im Formularmietvertrag Fristen, diese sind aber durchgestrichen.

Ich habe die Wohnung per Vereinbarung mit der Vormieterin unrenoviert übernommen, obwohl meine Vormieterin gemäß Vereinbarung mit der Vermieterin zur Endrenovierung verpflichtet gewesen wäre. Ich fand den Anstrich aber gut und habe ihn so übernommen, wie er war. Mietbeginn war der 01.01.2004. Renoviert habe ich das Badezimmer und das Schlafzimmer (ca. 2006). Küche und Wohnzimmer habe ich nie renoviert.

Bin ich nun bei Auszug zur Renovierung verpflichtet?

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Zwar kann ein Mieter entgegen weitläufiger Meinung auch zur Endrenovierung verpflichtet sein, wenn er die Wohnung unrenoviert übernommen hat. Auch scheitert in Ihrem Fall die Abwälzung der Schönheitsreparaturen nicht wie so oft an starren Fristen, da keine Fristen vereinbart bzw. diese Fristen durchgestrichen wurden.

Allerdings dürfte § 15.5 des Vertrages hier eine unangemessene Benachteiligung des Mieters beinhalten, und zwar aus zweierlei Gründen:

Zum Einen wird der Mieter verpflichtet, alle Tapeten zu entfernen. Eine vorformulierte Klausel, nach der der Mieter verpflichtet ist, bei seinem Auszug alle von ihm angebrachten oder vom Vormieter übernommenen Tapeten zu beseitigen, ist aber wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam, so der Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 5.4.2006 - VIII ZR 152/05.
Zudem enthält die Klausel die Verpflichtung, die Mietgegenstände weiß gestrichen zurückzugeben. Eine solche Farbwahlklausel, die nicht ausschließlich für den Zeitpunkt der Rückgabe Geltung beansprucht und dem Mieter keinerlei Spielraum lässt, benachteiligt den Mieter ebenfalls unangemessen und ist unwirksam (BGH, Urteil vom 18. Juni 2008 - VIII ZR 224/07; Urteil vom 22. Oktober 2008; Urteil vom 22. 2. 2012 - VIII ZR 205/11).

Zumindest nach den von Ihnen zitierten Vertragsklauseln wäre die Abwälzung der Schönheitsreparaturen daher in ihrer Gesamtheit unwirksam. Folge der Unwirksamkeit ist, dass Sie nicht zu den Schönheitsreparaturen verpflichtet sind und die Wohnung lediglich besenrein übergeben müssen.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 23.06.2014 | 17:09

Vielen Dank für die Antwort.

Ich habe noch kleine Probleme, die Antwort hinreichend genau zu verstehen:

1) Zu §15.5 - "soweit fällig"
"Die in §7 benannten Schönheitsreparaturen sind, soweit fällig, bis zum Auszug durch den Mieter durchzuführen."

--> Ist das wirklich einseitig benachteiligend? Immerhin steht dort "soweit fällig", was nicht nach einer starren Regelung klingt.

--> Ist die Formulierung "soweit fällig" zeitlich zu sehen und bezieht sie sich auf die oft anzutreffenden Fristen? Diese Fristen sind ja in meinem Vertrag gerade durchgestrichen. Kann es sein, dass "soweit fällig" damit gar nicht greift, eben weil die Fälligkeitsfristen fehlen? Fällt damit die komplette Klausel?
Oder greifen bei Fehlen der Fristen diejenigen Fristen, die sich in der Rechtssprechung durchgesetzt haben?

--> Oder bedeutet "soweit fällig" sinngemäß so viel wie "soweit nach objektiven Maßstäben erforderlich" und müssen Vermieter und ich darüber Einigkeit erzielen, ob eine Renovierung aus objektiven Gesichtspunkten nötig ist?

2) Zu §15.5 - "weiß gestrichen"

Dort steht eine Einschränkung "soweit diese auch bei Übergabe weiß gestrichen waren". Das waren die Wände nun nicht (der Rest schon), ich hätte aber von meiner Vormieterin weiß gestrichene Wände verlangen können, was ich aber nicht wollte.

D.h. aus Sicht der Vermieterin wurden mir die Räume durchaus weiß übergeben, zumindest theoretisch. Spricht das nicht für den Wunsch der Vermieterin, von mir eine weiß gestrichene Wohnung zurückzubekommen?

Oder kann sie zumindest verlangen, dass ich die "alten" Farben wiederverwende. Wie eng ist also das Wort "soweit" zu sehen?

Die Urteile, die Sie genannt haben, beziehen sich aus meiner Sicht auf die Farbwahl während der Mietzeit. Da hat ein Vermieter nicht mitzureden. Ist es wirklich so, das die Farbwahl auch bei Endrenovierung nicht durch den Vermieter vorgegeben werden kann?

3) Würden sie meiner Vermieterin beim selben Sachverhalt ebenfalls mitteilen, dass sie keinen Anspruch auf Renovierung hat?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 23.06.2014 | 18:12

Vielen Dank für Ihre Nachfrage, die ich wie folgt beantworten möchte:

"Oder greifen bei Fehlen der Fristen diejenigen Fristen, die sich in der Rechtssprechung durchgesetzt haben?"

Ja, dann wird auf die von der Rechtsprechung entwickelten Fristen zurückgegriffen, wobei aber stets der tatsächliche Grad der Abnutzung berücksichtigt werden muss.

In dem von mir zitierten Urteil des BGH vom 22. 2. 2012 - VIII ZR 205/11 lautete die Mietvertragsklausel: "Der Mieter darf ohne Zustimmung des Vermieters bei der Ausführung der Schönheitsreparaturen bei Vertragsende nicht von der ursprünglichen Ausführungsart abweichen." Dies halte ich mit der in Ihrem Vertrag verwendeten Klausel durchaus für vergleichbar. Nimmt man dann noch die "Tapetenklausel" hinzu, die für sich gesehen schon die Abwälzung der Schönheitsreparaturen unwirksam machen kann, sehe ich zumindest in der Gesamtheit eine unangemessene Benachteiligung des Mieters. Diese Einschätzung würde ich auch der Vermieterin mitteilen, wenn sie meine Mandantin wäre, und aufgrund des hohen Prozessrisikos von einer gerichtlichen Geltendmachung abraten.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen weiterhelfen und verbleibe

mit freundlichen Grüßen

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