Schenkung von Immobilien an Kinder, Ausgleichszahlung, steuerliche Behandlung

Meine Eltern (82 Jahre alt) wollen nächste Woche Mittwoch meiner Schwester und mir zwei Immobilien übertragen.
- Ein Mehrfamilienhaus in Stuttgart, in dem u.a. auch meine Eltern in einer Wohnung und meine Schwester mit Mann in einer anderen Wohnung leben. Die anderen Einheiten in dem Mehrfamilienhaus sind vermietet. Wir nehmen hier als Wert 1.100.000,-- an
- Eine Eigentumswohnung in der Nähe von Stuttgart, die vermietet ist. Diese Wohnung schätzen wir auf 400.000,--
- Über eine Ausgleichszahlung von meiner Schwester an mich (350.000,--) soll ein faire Verteilung des vorweggenommenen Erbes erfolgen
- Ziel ist, dass ungefähr jeder die Hälfte bekommt und wir so wenig wie möglich Steuer bezahlen.

Wir denken gerade in zwei Varianten:

- Variante 1: Meine Schwester bekommt jetzt als Schenkung das Haus in Stuttgart und wird als Eigentümerin ins Grundbuch eingetragen. Ich bekomme jetzt als Schenkung die Eigentumswohnung in der Nähe von Stuttgart. Wir vereinbaren eine Ausgleichszahlung von meiner Schwester zu mir über 350.000,--.
Wir haben von der Notarin gehört, dass die Möglichkeit besteht, dass meine Schwester diese Ausgleichszahlung von 350.000,-- an meine Eltern leisten kann und meine Eltern diese an mich leisten (also weiter überweisen). Somit würde nach Aussage der Notarin keine Schenkungssteuer anfallen, da wir beide innerhalb der Freibeträge von jeweils 800.000,-- lägen. Würde die Zahlung direkt von meiner Schwester an mich erfolgen würde dies als Schenkung von ihrer Seite zu meiner Seite erfolgen (also nicht direkte Linie) und somit wäre dies steuerrechtlich deutlich schlechter zu bewerten.

- Variante 2: beide Immobilien werden jeweils zur Hälfte an meine Schwester und mich als Eigentümer übertragen. Wir würden dann, sobald meine Eltern verstorben sind in die Erbauseinandersetzung gehen und die Immobilien verteilen. Aus heutiger Sicht sollte auch sie in diesem Fall Eigentümerin des Mehrfamilienhauses in Stuttgart werden und ich der Eigentumswohnung. Eben nur zu einem späteren Zeitpunkt. Und wir würden auch hier eine Ausgleichszahlung vereinbaren, die wir dann zu diesem Zeitpunkt aushandeln.
Die Notarin meinte, dass in diesem Fall Grunderwerbsteuer anfiele, wenn wir nach dem Tode die Immobilien auf uns Kinder überschreiben würden.

In beiden Fällen würden wir meinen Eltern ein Nießbrauchsrecht einräumen.

Wir favorisieren Variante 1, weil ...
- ... wir damit jetzt schon die Verteilung klar benennen können und sich jeder auf sein Eigentum konzentrieren kann
- ... wir die Hoffnung, haben, dass durch die Ausgleichszahlung in direkter Linie, d.h. von 350.000,-- durch meine Schwester an meine Eltern, und diese dann an mich wir den Freibetrag von 800.000,-- pro Kind voll ausschöpfen und somit keine Schenkungssteuer bezahlen.
- ... wir die Grunderwerbsteuer umgehen, die fällig werden würde, wenn die Immobilien nach Ableben meiner Eltern auf meine Schwester (das Mehrfamilienhaus) und mich (die Eigentumswohnung) übertragen wird.

Folgende Fragen stellen sich uns:
- Ist es korrekt, dass wir bei Variante 1 durch diese Ausgleichszahlung in direkter Linie (sprich: Zahlung von 350.000,-- von meiner Schwester an meine Eltern und danach Zahlung von meinen Eltern an mich), den Rahmen der Schenkungssteuer voll ausschöpfen können und wir keine Schenkungssteuer zahlen?
- Und bräuchte es bei Variante 1 einen bestimmten Passus beim notariellen Vertrag? Und wenn ja, wie heißt der?
- Oder sollen wir lieber die Variante 2 wählen, weil die Variante 1 steuerrechtlich zu unübersichtlich ist und nicht eindeutig beantwortet werden kann.