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Erbrecht: Schenkung Immobilie, Wohnrecht und Übertragung Grundstücke

| 17.06.2015 16:11 |
Preis: ***,00 € |

Erbrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Lars Winkler


Zusammenfassung: Wenn bei einer Lebzeiten Übertragung von Vermögenswerten mehrere Kinder gleichbehandelt werden sollen, empfiehlt sich eine umfassende vertragliche Regelung zwischen den Eltern und alle Kindern. Absicherung der Eltern durch Rückfallklauseln, Ausgleichszahlungen usw. können so geregelt werden.

Folgende Situation: meine Eltern hatten einen landwirtschaftlichen Betrieb mit 2 Grundstücken für Haus und Scheune sowie Felder, Wiesen und Wald.
Der Betrieb wurde nun per Mitteilung an das Finanzamt aufgelöst.
Wir sind 4 Kinder. Meine Schwester möchte nun zusammen mit ihrem Mann das elterliche Haus umbauen und dort mit einziehen. Dazu soll das Haus beim Notar überschrieben werden. Wir 3 anderen Geschwister sind damit einverstanden, dass sie das Haus bekommt und wir Feld , Wiesen und Wald.
Im Zuge der Verteilung des Vermögens stellen sich nun folgende Fragen:
1) Das Haus wir im Kürze überschrieben. Sollen Wald, Wiesen und Felder zur gleichen Zeit an uns 3 anderen Geschwister überschrieben werden? Vorteile/Nachteile? Hier ist es den Eltern wichtig, dass wir zu gleichen Teilen bedacht werden. Da die Werte der einzelnen Objekte aber unterschiedlich sind, ist eine gleichwertige Verteilung per Überschreibung nicht möglich.
Welche Möglichkeiten gibt es hier, ohne die Flächen zu veräußern (Eigentumergemeinschaft?) Wir möchten den Eltern gerne die Pachterträge noch eine Weile zukommen lassen, da sie nur eine geringe Rente haben
2) die Eltern sollen in dem Haus ein lebenslanges Wohnrecht haben, was im Grundbuch eingetragen wird. Meine Schwester muss zum Umbau einen Kredit aufnehmen, bei der die Bank dann in das Grundbuch an 1. Stelle kommen wird. Für den Fall einer Insolvenz - wie kann das Wohnrecht geschützt werden?
3) Im Falle einer notwendigen Betreuung der Eltern im Pflegeheim (Vermögen ist außer den Grundstücken nicht viel vorhanden): Nach einer Überschreibung der Objekte auf die Kinder - welche Forderungen kann das Sozialamt an uns alle richten?

Ich bedanke mich für eine Antwort.

Sehr geehrte Fragestellerin,


Lassen Sie mich Ihre Anfrage wie folgt beantworten:


„1) Das Haus wir im Kürze überschrieben. Sollen Wald, Wiesen und Felder zur gleichen Zeit an uns 3 anderen Geschwister überschrieben werden? Vorteile/Nachteile?"

Für die Geschwister hätte eine sofortige Überschreibung im Grunde nur Vorteile, vor allem in Hinblick auf die Gleichbehandlung. Es gibt zu Lebzeiten der Eltern keinerlei Anspruch der anderen 3 Geschwister auf einen Ausgleich, in welcher Form auch immer. Auch nach dem Tode der Eltern hätten die übrigen 3 Geschwister bei gesetzlicher Erbfolge nur dann einen Anspruch auf Anrechnung bzw. Ausgleich, wenn dies zwischen den Eltern und der Schwester spätestens bei der Schenkung des Hauses vertraglich so vereinbart wird, § 2050 Abs. 3 BGB.


„Hier ist es den Eltern wichtig, dass wir zu gleichen Teilen bedacht werden. Da die Werte der einzelnen Objekte aber unterschiedlich sind, ist eine gleichwertige Verteilung per Überschreibung nicht möglich. Welche Möglichkeiten gibt es hier, ohne die Flächen zu veräußern (Eigentumergemeinschaft?) Wir möchten den Eltern gerne die Pachterträge noch eine Weile zukommen lassen, da sie nur eine geringe Rente haben"

Am einfachsten und am besten wären natürlich Ausgleichszahlungen der Geschwister untereinander, so dass jeder auf denselben Wert kommt. Man sollte hier zwischen den Eltern und allen Geschwistern eine Gesamtlösung auf Basis der aktuellen Werte mit finanziellem Ausgleich der Kinder untereinander, Rückfallregelungen zugunsten der Eltern (siehe unten) und dem Verzicht auf weitere Ansprüche der Kinder untereinander nach dem Tode der Eltern finden.

Die Pachterträge könnte man den Eltern bei einer Übertragung an die Kinder über den Eintrag eines Nießbrauchs an den Flächen weiter sichern.


„2) die Eltern sollen in dem Haus ein lebenslanges Wohnrecht haben, was im Grundbuch eingetragen wird. Meine Schwester muss zum Umbau einen Kredit aufnehmen, bei der die Bank dann in das Grundbuch an 1. Stelle kommen wird. Für den Fall einer Insolvenz - wie kann das Wohnrecht geschützt werden?"

Ein wirksamer Schutz wäre hier zum einen dadurch machbar, dass das Wohnrecht doch an erster Stelle im Grundbuch bleibt und die Bank sich mit der zweiten Rangstelle zufrieden gibt.

Bei einer Zwangsversteigerung (auch in der Insolvenz) des Hauses gehen diejenigen Rechte, nachrangig gegenüber dem Recht sind, aus welchem die Versteigerung betrieben wird, unter. Dies ist in den §§ 90,91 Zwangsversteigerungsgesetz gesetzlich festgelegt und auch nicht durch Verträge oder Ähnliches zu umgehen.

Allerdings ist es rechtlich und auch praktisch durchaus machbar, ein Darlehen auch mit einer Grundschuld abzusichern, die nach dem Wohnrecht an zweiter Rangstelle steht. Die Bank wird das nicht von sich aus anbieten, die Vorgehensweise ist aber nicht so unüblich. In dem Bereich ist allerdings alles Verhandlungssache, die Bank ist natürlich nicht gezwungen der Schwester einen Kredit zu geben.

Die andere Möglichkeit wäre eine so genannte Rückfallklausel. Man kann im Übertragungsvertrag zwischen den Eltern und der Schwester vereinbaren, dass im Falle von Zwangsversteigerung und Insolvenz das Haus sofort an die Eltern zurückgeht und der Zwangsvollstreckung bzw. dem Verkauf bei Insolvenz entzogen ist. Der Notar kann hier beraten und eine entsprechende wirksame Klausel in den Vertrag setzen.


„3) Im Falle einer notwendigen Betreuung der Eltern im Pflegeheim (Vermögen ist außer den Grundstücken nicht viel vorhanden): Nach einer Überschreibung der Objekte auf die Kinder - welche Forderungen kann das Sozialamt an uns alle richten?"

Gemäß den §§ 528, 529 BGB kann der Schenker bei Verarmung (z.B. bei höherem Finanzbedarf wegen Pflegekosten) binnen 10 Jahren nach Vollzug der Schenkung das Geschenk zurückfordern. Sofern das Sozialamt einspringt, zum Beispiel für Pflegekosten, kann es diesen Anspruch auf sich überleiten und würde ihn dann selbst gegen den Beschenkten (also die Kinder) geltend machen. Gemäß § 528 Abs. 1 Satz 2 BGB kann der Beschenkte dies abwenden, indem er für den Unterhalt des Schwenkers aufkommt.

Praktisch bedeutet dies, dass bei einer Finanzierungslücke bei den Eltern zwischen Rente, Pflegeversicherung und eventuellen Pflegekosten binnen zehn Jahren nach der Schenkung das Haus und auch die Flächen zurückgefordert und verwertet werden können. Die Kinder können dies abwenden, wenn sie selbst für den Unterhalt der Eltern sorgen.

Diese Regelung kann ebenfalls nicht durch Vertreter oder Ähnliches umgangen werden. D.h. wenn die Eltern durch Pflegekosten ihren Unterhalt nicht mehr aus eigener Kraft erwirtschaften können, würde entweder die Rückforderung der übertragenen Immobilie und Flächen drohen oder aber die Kinder müssten teilweise für den Unterhalt der Eltern aufkommen.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 17.06.2015 | 19:30

Vielen Dank für die ausführliche Beantwortung. Das hat schon Klarheit gebracht.

Nochmal eine Frage zum Wohnrecht/Insolvenz - Mir ist aus Ihren Ausführungen nicht klar, wie sich die Rückfallklausel also im konkreten Fall auswirken würde, wenn die Bank an 1. Stelle im Grundbuch steht und es zur Insolvenz kommen würde. Kann die Bank dann das Haus veräußern und die Eltern verlieren das Wohnrecht?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 17.06.2015 | 19:49

Sehr geehrte Fragestellerin,


Lassen Sie mich Ihre Nachfrage wie folgt beantworten:

Die Rückfallklausel funktioniert so, dass bei Eintritt einer bestimmten Bedingung (Vermögensverfall, Insolvenz...) der Übertragungsvertrag sofort rückgängig gemacht wird und das Grundstück zurück an den Schenker fällt. Dies ist dann, sofern richtig formuliert, auch für den Insolvenzverwalter nicht angreifbar, vgl. etwa die Entscheidung BGH IX ZB 39/05.

Sofern die Bank aus einer Grundschuld die Zwangsversteigerung betreibt nutzt eine Rückfallklausel im oben genannten Sinn aber insofern nichts, als die Versteigerung dann trotzdem stattfinden kann. Die Grundschuld hat ja gerade den Sinn, dass das Grundstück unabhängig vom aktuellen Eigentümer als Sicherheit verwertet werden kann. Das Wohnrecht ist in diesem Fall natürlich nur sicher, wenn es im Rang vor der bewussten Grundschuld steht.

Da habe ich mich oben wahrscheinlich etwas unklar ausgedrückt. Die Rückfallklausel nutzt bei Insolvenz, sie nutzt auch schon bei beginnenden finanziellen Schwierigkeiten des Beschenkten, je nach Formulierung. In der Zwangsversteigerung des Grundstücks aber ist das Wohnrecht nur dann wirklich sicher, wenn es im Rang vor dem Recht steht, aus dem vollstreckt wird.


Mit freundlichen Grüßen,

Lars Winkler
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 21.06.2015 | 18:50

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