Schadenersatz wegen Schimmelbefall nach Auszug

Question

Guten Tag,    Im März 2013 Bezug einer Wohnung. Im Dezember 2013 zeigte sich erstmalig leichter Schimmel in der Küche an der Außenwand unterhalb einer abgehängten Decke.   Im November 2014 zeigte sich das Schadenbild erneut, der Vermieter leitete nach Besichtigung keine Maßnahmen ein. Wir selbst beauftragten daraufhin einen Baubiologen der im Februar 2015 die Temperatur der Wandoberflächen erfasste, eine Thermografie des Hauses anfertigte.  Nach mehrtägigem Ausfall der Heizung breitete sich der Schimmel und Feuchtigkeitsflecken in der gesamten Wohnung aus.    Schreiben an den Vermieter im Feb 2015 mit Hinweis auf &#167;535 BGB und Bitte um Beseitigung der Mängel, gleichzeitig Mietminderung gemäß &#167; 536 BGB. &lpar;Datei&rpar;    Im März 2015 traf die baubiologische Bewertung des Gutachters ein: Schimmelflecken deutlich sichtbar, der Hohlraum oberhalb der abgehängten Decke wird nur unzureichend beheizt und auch nicht belüftet. Es wird davon ausgegangen dass der Hohlraum mit Schimmelpilzen belastet ist, das Schadensbild ist eindeutig. Das Haus weist mehrere Kältebrücken auf, relativ ungedämmte Bauweise. Fazit: Die untersuchten Wohnräume sind krankmachend belastet und müssen saniert  werden. Eine Überprüfung der Sanierung ist mit einer Messung vorzunehmen. &lpar;Datei&rpar;    Nach Gesprächen mit dem Vermieter willigte er ein Proben im Labor zu untersuchen. Der Baubiologe entnahm am 19.03.2015 Proben aus den Zwischendecken von 2 verschiedenen Räumen.    Mit Begleitschreiben zum Laborbericht schreibt der Gutachter: Die beprobte Decke ist mit Schimmelpilzen belastetet und muss ausgebaut und fachgerecht entsorgt werden.  Der gesamte Sanierungsaufwand kann erst ermittelt werden wenn nähere Untersuchungen das Ausmaß des Befalls eingrenzen können. Hierzu sind weitere Messungen und auch eine Begehung mit Schimmelpilzsuchhund notwendig. &lpar;Datei&rpar;    Laborbericht &lpar;Datei&rpar;:  Probe 1: In der Probe wurde eine stark erhöhte Anzahl an Mikroorganismen nachgewiesen. Die biochemische Aktivität ist nicht nachweisbar. Es wurden Indikatororganismen für mikrobielle Schäden nachgewiesen. Es wurden  potenziell toxinbildende Mikroorgansimen nachgewiesen.   Probe 2: In der Probe wurde eine erhöhte Anzahl an Mikroorganismen nachgewiesen. Die biochemische Aktivität ist nicht nachweisbar. Es wurden Indikatororganismen für mikrobielle Schäden nachgewiesen. Es wurden  potenziell toxinbildende Mikroorgansimen nachgewiesen. Beurteilung:  Ein mikrobieller Schaden liegt im Probebereich vor, ein stärkerer mikrobieller Schaden kann in angrenzenden Bereichen vorliegen, eine gesundheitliche Beeinflussung ist nicht auszuschließen. Handlungsbedarf: Einstufung des Schadens in Kategorie 2-3, eine endgültige Einstufung kann nur in Verbindung mit einer baulichen Einschätzung vor Ort erfolgen. Ein Handlungsbedarf liegt vor. Die Ursache der mikrobiellen Belastung sollte ermittelt und beseitigt werden. Das Material sollte von einer Fachfirma unter hohen Schutzmaßnahmen ausgetauscht werden. Es sollten Maßnahmen ergriffen werden um eine Verbreitung der Sporen im Haus zu verhindern.  Über weitere Schimmelschäden an Gegenständen, die sich auch in den Räumen befinden oder in der Baukonstruktion vorliegen, kann keine Aussage getroffen werden.    Bei einem Gespräch mit dem Vermieter im April 2015 teilt der Vermieter mit dass er keine Fachfirma zu Rate ziehen wird, der finanzielle Aufwand ist ihm zu hoch, die Kosten würde er nie wieder reinbekommen. Er räumt ein dass er in den befallenen Räumen &#8222;schon mal was gestrichen hat".    Mittlerweile war uns auch bekannt dass die diversen Vormieter bereits Probleme mit Schimmelbildung hatten, dies berichten Nachbarn und ebenfalls die Schwester des Vermieters die mit im Haus wohnt. Es wurde nach Auszug jeweils wohl etwas überpinselt, das reichte dann bis zum nächsten Schimmelbefall. Der Vermieter hat uns beim Mietvertragsabschluss nicht darauf hingewiesen dass es in der Vergangenheit schon einmal Probleme mit Schimmelbefall gab.  Da die Bereitschaft eine Komplettsanierung durchzuführen nicht vorhanden war haben wir bereits mündlich auf die Möglichkeit unseres Auszugs hingewiesen.    Im Mai 2015 haben wir schriftlich die außerordentliche Kündigung zum Ende Juli 2015 mit Hinweis auf &#167; 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB ausgesprochen, nochmals auf Gutachten und Laborberichte hingewiesen. Die außerordentliche Kündigung wurde akzeptiert.    An Unkosten sind uns entstanden: Umzugkosten:  ca 2.500 €, Küchenumbau &lpar;neu gekauft 2013&rpar; mit Ab- und Aufbau ca. 4.500 €, über 100 selbstgeleistete Stunden zur Renovierung in der neuen Wohnung.    Die Frage lautet:  Können wir von dem ehemaligen Vermieter Schadenersatz fordern obwohl nicht von Gerichts wegen ein Gutachter während der Mietzeit beauftragt wurde? Da wir unser Nutzungsverhalten nicht nachweisen können, wie sind die Chancen eines evtl Rechtsstreits?    Mit freundlichem Gruß    Horst Mensch

Rechtsanwalt Philipp Wendel · Accepted Answer

Antwort vom Rechtsanwalt: Sehr geehrter Fragesteller,    Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:    Grundsätzlich gilt:    Der Vermieter ist verpflichtet, die Wohnung in mangelfreiem Zustand zu übergeben und sie in diesem Zustand zu erhalten. Treten Mängel auf, sind diese grundsätzlich durch den Vermieter zu beseitigen. Auch Feuchtigkeitsschäden - Schimmelbildung - sind als Mangel zu werten, sofern Sie nicht auf falschen Belüftungs- und Heizverhalten des Mieters beruhen.     Sie haben die Mängel mehrfach angezeigt, und Ihr Vermieter hat sich letzten Endes geweigert, eine fachgerechte Mangelbeseitigung vorzunehmen. Zudem war den Gutachten folgend, eine Gesundheitsgefährung nicht ausgeschlossen.    Bei Gesundheitsgefährdung der Mieter durch den Schimmel sind diese &lpar;neben dem Recht zur Minderung&rpar; auch zur außerordentlichen Kündigung ohne Einhaltung der Kündigungsfrist berechtigt.    Daneben kann gemäß &#167;&#167; 536a Absatz 1, 314 Absatz 4 BGB Schadensersatz geltend gemacht werden, der z.B. Makler- und Umzugskosten, &lpar;siehe z.B. Landgericht Dresden, Urteil v. 13.10.2010, Az.: 4 S 135/10&rpar;, sich aber auch auf Schäden am Mobiliar etc. umfasst.    Voraussetzung bleibt dem Grunde nach jedoch der Umstand, dass die Schimmelbildung nicht durch Sie zu vertreten ist.    Hier stellt sich die Frage nach der sog. Beweislast im Bereich der "Schimmelbildung in Wohnungen":    Bestehen konkrete Anhaltspunkte dafür, dass der Schimmel durch aus dem Verantwortungsbereich des Vermieters herrührenden Mängeln z. B. durch Baumängel, Fassaden- oder Putzschäden, mangelhafte Dachisolierung, Schäden an der Dacheindeckung, ungenügende Wärmedämmung oder von Kältebrücken herrührt, muss sich der Vermieter zunächst entlasten.     Gelingt dem Vermieter nicht, diesen Nachweis zweifelsfrei zu erbringen, muss er beweisen, dass der Schimmel durch unzureichendes Wohn- und Lüftungsverhalten der Mieter/innen entstanden ist &lpar;z.B. LG Berlin, AZ: 64 S 320/99&rpar;.     Auch der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass dann, wenn strittig ist, &#8222;ob Baumängel oder falsches Mieterverhalten Ursache für die Feuchtigkeitsschäden sind, der Vermieter beweisen muss, dass die Ursache nicht in seinem Pflichtbereich liegt, sondern aus dem Mieterbereich kommt." &lpar;BGH, AZ: XII ZR 272/97&rpar;.     Gelingt dem Vermieter dieser Nachweis, müssen sich die Mieter dahingehend entlasten, dass sie die Feuchtigkeitsschäden und die daraus resultierende Schimmelbildung nicht durch vertragswidriges Verhalten, wie unzureichende Beheizung und Lüftung verursacht haben &lpar;OLG Karlsruhe, AZ: 3 RE Miet 6/84&rpar;.    Eine konkrete Prognose bzgl. etwaiger Erfolgsaussichten vermag ich im Rahmen der hier möglichen Erstberatung bedauerlicherweise nicht abgeben können. Ich rate Ihnen jedoch, sich in jedem Fall an einen auf Mietrecht spezialisierten Kollegen zu wenden, da ich ausgehend von Ihrer Schilderung durchaus Chancen sehe, Ansprüche gegen Ihren ehemaligen Vermieter durchsetzen zu können.    Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.    Mit freundlichen Grüßen

Schadenersatz wegen Schimmelbefall nach Auszug

Mietrecht, Wohnungseigentum

Rechtsanwalt Philipp Wendel

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