Sehr geehrter Fragesteller,
unter Berücksichtigung der zur Verfügung stehenden Informationen sowie Ihres Einsatzes erlaube ich mir, Ihre Frage wie folgt zu beantworten:
Im Rahmen von Pachtverträgen gelten gemäß § 581 Abs. 2 BGB
weitestgehend auch die Vorschriften über Mietverträge. § 535 bestimmt hierbei, dass es dem Vermieter (Verpächter) obliegt, die Mietsache in einem Vertragsgemäßen Zustand zu erhalten.
Ob die erwähnte schlechte Isolierung bereits einen Mangel in diesem Sinne darstellt kann anhand der zur Verfügung stehenden Informationen und aus der Ferne kaum beurteilt werden.
Hierbei sollten Sie jedoch beachten, dass eine nach heutigem Maßstab schlechte Wärmedämmung in der Regel dann keinen Mangel der Mietsache darstellt, wenn sie zum Zeitpunkt der Herstellung der Mietsache den gültigen Vorschriften entsprochen hat. Es bedürfte somit einer genaueren dahingehenden Überprüfung Ihres Sachverhaltes.
Allerdings ergeben sich für Sie bereits aus anderen Gesichtspunkten erhebliche Hindernisse:
Zum einen kann vorausgesetzt werden, dass Sie den Zustand der Isolierung bereits bei Abschluss des Vertrages kannten (und diese nicht etwa durch den Verpächter arglistig verschwiegen wurden). Bereits hierdurch kann nicht von einer Abweichung des Zustandes der Mietsache von der ursprünglichen vertraglichen Vereinbarung angenommen werden.
Die Kenntnis von der schlechten Isolierung bei Vertragsschluss verwehrt Ihnen des Weiteren auch die Rechte aus § 536 BGB
, d.h. etwa einer Kürzung der Pacht.
Auch bezüglich Ihrer dritten Frage kann eine abschließende Beurteilung erst nach Prüfung des gesamten, der Miete zu Grunde liegenden Pachtvertrages, vorgenommen werden. Hierbei wird es auch darauf ankommen, ob es sich bei dem zitierten Passus um eine formularmäßige Klausel handelt, oder um eine individuelle Vereinbarung zwischen Ihnen und dem Verpächter. Zwar hat der Vertrag einen gewerblichen Hintergrund, sodass die Grundsätze über Geschäftsraummietverhältnisse Anwendung finden. Allerdings ist auch im Rahmen solcher Verträge eine formularmäßige Überbürdung der Reparaturkosten auf den Pächter nicht mehr ohne Weiteres möglich, wenn dadurch die Sachgefahr auf den Mieter (Pächter übergeht).
Nach den obigen Ausführungen hätte jedoch selbst die Annahme der Unwirksamkeit dieser Vereinbarung wohl keine unmittelbaren Auswirkungen auf diesen Fall, da Ihnen auch die (dann geltenden) gesetzlichen Bestimmungen Ansprüche gegen den Vermieter verwehren. Allerdings kann und wird die Frage der Wirksamkeit des §8 in allen anderen Fällen notwendiger Reparaturmaßnahmen eine Rolle spielen, sodass dessen Überprüfung unabhängig von der Isolierung anzuraten ist.
Anhand der zur Verfügung stehenden Informationen kann ich Ihnen somit leider keine positive Antwort geben. Allerdings kann es sich hierbei naturgemäß nur um eine erste Einschätzung handeln. Ich rate Ihnen deshalb, Ihre möglichen Ansprüche durch eine eingehende Überprüfung der Einzelheiten Ihres Falles durch die weitere Beauftragung eines Kollegen abschließend beurteilen zu lassen. Selbstverständlich stehe auch ich Ihnen hierfür zur Verfügung.
Ich hoffe, Ihnen mit der Antwort weitergeholfen zu haben.
Mit freundlichen Grüßen
Marc Weckemann
Rechtsanwalt
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Marc Weckemann
C-G-W Rechtsanwälte
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Vielen Dank für Ihre Antwort.
was meinen Sie mit einer formularmäßige Klausel... zu §8 Reparaturen? Der Passus steht so im Vertrag wie in meiner Frage gestellt. Ich habe bisher alle Reparaturen selbst bezahlt.
Ist dieser §8 so ok?
mfg
Sehr geehrter Fragesteller,
gerade die Frage der Wirksamkeit des genannten Paragraphen hängt unter anderem davon ab, ob es sich hierbei um eine Formularklausel handelt (d.h. vereinfacht gesagt den Bestandteil eines vorgefertigten Vertrages, der für eine Vielzahl ähnlicher Vertragsverhältnisse bestimmt ist und auf den Sie keinen Einfluss hatten), oder ob ob die Regelung individuell zwischen den Parteien (Ihnen und den Vermieter) ausgehandelt worden ist.
Erst wenn diese Vorfrage mittels Überprüfung des Dokuments beantwortet ist, kann eine abschließende Aussage hinsichtlich der Wirksamkeit der Klausel erfolgen. Der Inhalt der Klausel alleine unter Außerachtlassung der Umstände des Vertragsschlusses ist für die Beantwortung dieser Frage leider nicht ausreichend.
Aus diesem Grunde möchte ich Ihnen auch weiterhin ans Herz legen, den Pachtvertrag in seiner Gesamtheit überprüfen zu lassen.
Ich hoffe, die Nachfrage zu Ihrer Zufriedenheit beantwortet zu haben.
Mit freundlichen Grüßen
Marc Weckemann
Rechtsanwalt
