Renovierung Gewerberaum

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf der Grundlage der von Ihnen zur Verfügung gestellten Informationen wie folgt beantworte:

Eine formularvertragliche Verpflichtung des Mieters zur Ausführung von Schönheitsreparaturen ist unwirksam, wenn im Vertrag starre Fristen zur Durchführung der Schönheitsreparaturen genannt sind und dabei nicht berücksichtigt wird, wie lange die letzten Schönheitsreparaturen zurück liegen und in welchem Erhaltungszustand sich die Räume befinden. Der Bundesgerichtshof hat diese für Wohnraummietverträge geltende Rechtsprechung auch auf Gewerberaummietverträge ausgedehnt (BGH Urteil vom 08.10.2012, AZ. XII ZR 84/06 ).

Zwischenzeitlich haben die Vermieter darauf reagiert und verwenden in neueren Verträgen Klauseln wie z.B. „im allgemeinen" oder "üblicherweise" sind die Schönheitsreparaturen alle X Jahre durchzuführen.
Da Sie einen älteren Mietvertrag haben, sollten Sie nachschauen, welche Formulierung dort verwendet wurde und ob es sich um eine starre Klausel handelt. In einem solchen Fall wäre die gesamte Regelung zu den Schönheitsreparaturen unwirksam und Sie müssten überhaupt nichts machen. Dann wären die Räume lediglich sauber und besenrein zurück zu geben.

Im anderen Fall (wenn also eine der o.g. Formulierungen verwendet wurde), wäre zu prüfen, welche Schönheitsreparaturen im Vertrag genannt sind. Meist gehört das Streichen von Fenstern, Türen, Türrahmen und Heizkörpern dazu. Es wird jedoch auf den Zustand und das Material ankommen, da z.B. Echtholztüren oder furnierte Türen oftmals nicht gestrichen werden können.

Im Wohnraummietrecht wäre eine formularmäßige Klausel, die allgemein zum Streichen von Fenstern und Türen verpflichtet, unwirksam, da auch dies den Mieter unangemessen benachteiligt. Nach § 28 Abs. 4 S. 3 II. BV (die auch für preisfreien Wohnraum gilt) umfassen Schönheitsreparaturen definitionsgemäß u.a. nur das Steichen der Innentüren sowie der Außentüren von innen und der Fenster von innen. Die jeweiligen Außenseiten der Fenster und Türen sind Sache des Vermieters. Wenn dies im Vertrag nicht klar gestellt wird, wäre in einem solchen Fall wegen der Einheitlichkeit der Betrachtung die gesamte Klausel zu Schönheitsreparaturen unwirksam (BGH, Urteil vom 18.02.2009 AZ. VIII ZR 210/08 und BGH Urteil vom 13.01.2010 AZ. VIII ZR 48/09 ).
Soweit ersichtlich, hat der Bundesgerichtshof noch keine Entscheidung dazu veröffentlicht, ob dies auch für Gewerberäume gilt. Da sich jedoch eine Tendenz in der Rechtsprechung dahingehend abzeichnet, eine unangemessene Benachteiligung des Mieters durch Formularklauseln auch bei Gewerberäumen anzunehmen, könnte es sich lohnen, diesen Punkt im Mietvertrag näher prüfen zu lassen und sich gegenüber dem Vermieter gegebenenfalls auf Unwirksamkeit zu berufen.

Mit dem monatlichen Mietzins ist auch die normale Abnutzung abgegolten. Lediglich Schäden, die über eine durchschnittliche Abnutzung hinausgehen, sind zu reparieren.
Beim Teppichboden ist es nicht vermeidbar, dass dieser im Laufe der Jahre schmutzig wird. Es kommt üblicherweise auf Ausmaß und Art der Flecken an, ob diese zur normalen Abnutzung gehören oder echte Schäden darstellen.

Nach der üblichen Nutzungszeit (10-15 Jahre) gilt ein Teppichboden als abgeschrieben und muss nicht mehr auf Kosten des Mieters erneuert werden.
In jedem Fall müsste der Vermieter sich einen Abzug Neu-für-alt anrechnen lassen, wenn Sie den Teppichboden austauschen. Wenn z.B. ein Teppich nach der Hälfte der durchschnittlichen Nutzungsdauer ausgetauscht wird, muss Ihnen der Vermieter die Hälfte der Kosten erstatten, da er insoweit bereichert ist.
Falls Ihr Teppich also seit 1994 in den Räumen liegt, müssen Sie ihn nicht auf Ihre Kosten austauschen.

Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass ich konkretere Angaben nicht machen kann ohne den gesamten Mietvertrag gesehen zu haben. Sollten Sie diesbezüglich weiteren Beratungsbedarf haben, könne Sie sich im Rahmen einer Mandatsübertragung gerne auch per Email an mich wenden.

Ich hoffe, ich konnte Ihre Fragen zu Ihrer Zufriedenheit beantworten.

Mit freundlichen Grüßen


Karin Plewe
Rechtsanwältin