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Rechtliche Lage bei Schadenshaftung in Ferienhaus

| 14.06.2014 15:48 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Lorenz Weber


Sehr geehrte Rechtsänwälte,

ich hoffe Sie können mir bei meinen Fragen helfen.

Vorab die Sachlage:

Im September 2013 waren mein Mann und meine Eltern in einem Ferienhaus in Italien. Dieses Haus gehört der Familie meines Onkels - hier herrschen allerdings keine nahen Familienverhältnisse - die Familie meines Onkels befindet sich gerade in einem Erbschaftsstreit (der Vater meines Onkels, ursprünglicher Eigentümer des Ferienhauses, ist verstorben) bezüglich der genauen Erb- und damit auch Eigentumsverhältnisse, die u.a. auch dieses Haus betreffen. Wir waren dort für 10 Nächte und haben pro Person 25 € pro Nacht und Person (4 Personen) bezahlt. Kontakt bezüglich der "Mietung" des Ferienhauses hatten wir mit der Tochter der Witwe.

Da wir die letzten Besucher im September waren, sind wir vor Abreise telefonisch mit der Tochter der Witwe alles durchgegangen, da das Haus winterfest gemacht werden musste.
Während des Telefonates ging es um die Fenster im Untergeschoss (das Haus ist zweigeschossig, wobei das untere Stockwerk direkt an eine Veranda angeschlossen ist). Unsere Ansprechpartnerin sagte uns, wir sollen die Fenster in besagtem Untergeschoss schließen, da es in der Gegend häufig zu Einbrüchen kommt. Da alle Beteiligten das Telefonat per Lautsprecher verfolgen konnten, haben wir die Fenster geschlossen.

Am Pfingstmontag, vor einer Woche, erhalte ich nun einen Anruf von der Tochter der Witwe, mit der Aussage, dass die ersten Mieter dieses Jahr in diesem Haus angekommen sind und das untere Stockwerk nun total verschimmelt und unbewohnbar wäre. Das Untergeschosse müsste komplett durch eine Spezialfirma gereinigt werden. Möbel, Matratzen, Steinboden und Waschmaschine müssten zudem erneuert bzw. neue gekauft werden. Für den Schaden sollen nun wir aufkommen.

Erste Schätzung der Kosten lägen angeblich bei ca. 5.000 €.

Die 3 Bilder, welche ich erhalten habe, sind wenig aussagekräftig.

Die ganze Sache scheint uns ein wenig duios, da weder ein Mietvertrag inkl. Haftungsvereinbarungen unterzeichnet wurde, noch eine konkrete Abnahme des Ferienhauses durch einen Eigentümer oder Vertreter erfolgte.
Unseres Wissens nach, ist das Haus im Winter grundsätzlich leer stehend (demnach kümmert sich niemand um das Haus in dern Wintermonaten) und auch generell ist das Haus in einem seit Jahren schlechten Zustand (Mauerwerk, Pool, etc.)

Nun zu meinen Fragen:
Wie verhält sich mit solchen Haftungsansprüchen bei Ferienhäusern?
Gibt es eine Verjährungsfrist für solche Haftungen? (Die Mietung ist ja nun bereits 9 Monate her).
Sind wir überhaupt haftbar zu machen, da kein Mietvertrag vorhanden und wir auf Anweisung nach bestem Wissen und Gewissen gehandelt haben?

Aufgrund des oben genannten Erschaftstreits (eine Verhandlung hierzu soll im Oktober 2014 stattfinden) haben wir ein wenig das Gefühl, dass wir hier eine Sanierung vorab bezahlen sollen. Wir sind uns unsicher, wie die Rechtslage hier überhaupt aussieht.

Über Ihre Hilfe wäre ich wirklich sehr dankbar.
Herzliche Grüße
T. K.

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen wie folgt beantworten:

Zunächst einmal haben Sie einen Mietvertrag, auch wenn dieser nicht schriftlich geschlossen wurde. Das Haus wurde gegen Entgelt genutzt, damit gab es jedenfalls eine mündliche Absprache und damit einen Vertrag. Das dürfte auch ein Mietvertrag sein, da "von privat" gemietet wurde, sonst könnte unter Umständen auch Reiserecht anwendbar sein.
Problematisch ist, dass hier aber voraussichtlich italienisches Recht anwendbar sein dürfte, da das Haus schließlich in Italien liegt. Ich gehe auch davon aus, dass ein Teil der Beteiligten Italiener sind. Dazu steht leider nichts näheres im Sachverhalt.

Prinzipiell werden die rechtlichen Probleme aber ähnlich gelöst.

Grundsätzlich ist der Eigentümer für die Immobilie verantwortlich nach Ende der Mietzeit und nicht der Mieter. Nach Ende der Mietzeit wird die Mietsache an den Eigentümer zurückgegeben, meist in Form einer Übergabe. Der Mieter hat nur für Verschlechterungen einzutreten, solange er im Besitz der Mietsache war. Kümmert sich der Eigentümer nach dem Auszug des Mieters hingegen nicht um die Immobilie, ist das grundsätzlich sein Problem, denn Sie haben nach Ende der Mietzeit gar kein Recht mehr die Mietsache zu betreten.

Schäden infolge von Feuchtigkeit/Schimmel aufgrund unterlassener Lüftung (weil sich der Eigentümer nicht kümmert) ist daher nicht Sache des Ex-Mieters.

Aus welchen Gründen Sie daher für die Schäden aufkommen sollen, erschließt sich mir hier nicht. Die Schäden liegen außerhalb Ihres Pflichtenkreises.

Darüber hinaus sollte ohnehin nicht auf Zuruf und bei unklarer Sachlage gezahlt werden.

Sofern deutsches Recht anwendbar wäre, wären Ansprüche ohnehin nach § 548 Abs. 1 BGB verjährt. Die Verjährung beträgt 6 Monate ab Rückgabe der Mietsache. Und zurückgegeben wurde sie ja offenbar zumindest infolge der Übergabe von Schlüsseln (die werden ja wohl irgendwo zurückgegeben worden sein?). Selbst bei einer Deponierung der Schlüssel vor Ort (weil etwa vereinbart wurde, die Schlüssel irgendwo zu hinterlegen) wäre der Vermieter wieder im Besitz der Sache, sodass ab da die Frist läuft. Das italienische Zivilgesetzbuch kennt eine solche verkürzte Verjährung bei Schadenersatz aus Mietverhältnissen allerdings nicht.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Bewertung des Fragestellers 23.06.2014 | 13:04

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