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Recht auf fristlose Kündigung bei Wohnungsschäden


28.11.2006 08:08 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Gabriele Haeske



Sehr geehrte Damen und Herren,
mein Sohn Simon hat heute vor einem Monat geheiratet. In seiner Wohnung hat er schon nach kurzer Zeit folgende Probleme:
1. Vermieter wünscht, daß das Hausganglicht nicht benützt würde, er benütze den Gang auch ohne Licht bei Dunkelheit.
2. Schon eine Woche nach Einzug wurde Schimmelbefall in Schlafzimmer, Wohnzimmer und Bad festgestellt. Der Vermieter wurde darauf angesprochen. Die Antwort: Das liegt am schlechten Lüften der Wohnung (meine Schiegertochter lüftet mehrfach am Tag).
3. Der Vermieter scheint in Geldnöten zu stecken, er wollte zur Heizölbeschaffung entgegen der mietvertraglichen Regelung eine
sofortige Beteiligung an den Kosten.
4. Beim Abschließen des Mietvertrages legte der Vermieter Wert darauf, daß das Mietverhältnis langfristig ist. Gestern hat mein Sohn von einem Immobilienmakler erfahren, daß die Wohnung zum Verkauf steht.
Nach einem Monat schon soviel Ärger ist ihm zuviel. Mein Sohn würde gerne in eine andere Wohnung ziehen. Hat er Möglichkeit, fristlos zu kündigen. Hat er Möglichkeit, etwaige Umzugskosten in eine neue Wohnung zu berechnen?
Ich danke schon jetzt für Ihre Antwort.
Freundliche Grüße
pacob_de

Sehr geehrter Fragesteller,

selbstverständlich kann das Licht auch gegen den Willen der Vermieters benutzt werden und wenn im Mietvertrag vereinbart war, dass keine sofortige Kostenbeteiligung erfolgt, so muss Ihr Sohn auch keine zahlen. Ein Verkauf der Wohnung hätte für sich genommen keinen Einfluss auf den Bestand des Mietverhältnisses, der neue Eigentümer tritt in die Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag ein (§ 566 BGB) und kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses (z.B. Eigenbedarf) hat. Dieses Verhalten des Vermieters berechtigt also noch nicht zu einer fristlosen Kündigung.

Eine fristlose Kündigung kann nach §§ 543, 569 BGB erfolgen, wenn der gemietete Wohnraum so beschaffen ist, dass seine Benutzung mit einer erheblichen Gefährdung der Gesundheit verbunden ist. Eine solche erhebliche Gesundheitsgefährdung kann bei Schimmelbefall vorliegen. Ob auch im vorliegenden Fall tatsächlich eine erhebliche Gesundheitsgefährdung vorliegt und der Schimmel einen Sachmangel der Wohnung darstellt, kann nur ein Sachverständiger beantworten. Wenn der Schimmelbefall durch den Mieter verursacht wird, besteht kein Recht zur fristlosen Kündigung. Im Streitfall trägt der Mieter die Beweislast dafür, dass die Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung vorlagen, u.a. also auch für eine erhebliche Gesundheitsgefährdung durch den Schimmelbefall. Hierzu würde dann ein Sachverständigengutachten eingeholt werden. Die fristlose Kündigung kann i. d. R. erst dann erfolgen, wenn dem Vermieter vorher vergeblich eine angemessene Frist zur Abhilfe des Mangels gesetzt wurde. Eine Wohnungskündigung muss schriftlich erfolgen, ansonsten ist sie nicht wirksam. Aus Beweisgründen sollten die vorherige Fristsetzung sowie die anschließende Kündigung per Einschreiben mit Rückschein versandt werden.

Liegt ein Sachmangel der Wohnung vor und ist der Schimmel also nicht auf das Verhalten der Mieter zurückzuführen, so kann nach vorheriger Anzeige des Schimmelbefalls an den Vermieter auch die Miete gemindert worden. Die Minderung erfolgt von der Brutto-Warmmiete, die Minderungsquote hängt letztlich von der konkreten Gebrauchsbeeinträchtigung ab. Der LG Osnabrück hat z.B. bei erheblichem Schimmelbefall in Wohn-, Schlafzimmer und Bad eine Mietminderung von 20 % für angemessen gehalten (Az. 11 S 277/88).

Die beste Lösung wäre aber sicherlich eine Mietaufhebungsvereinbarung mit dem Vermieter.

Ich hoffe, dies hilft Ihnen als erste rechtliche Orientierung in Ihrer Angelegenheit weiter.
Bei Unklarheiten nutzen Sie bitte die kostenlose Nachfragefunktion.

Mit freundlichen Grüßen

Gabriele Haeske
Rechtsanwältin
Ergänzung vom Anwalt 28.11.2006 | 11:09

Ergänzend möchte ich noch darauf hinweisen, dass der wichtige Grund für die fristlose Kündigung zwingend auch noch einmal im Kündigungsschreiben anzugeben ist (Wirksamkeitsvoraussetzung, § 569 Abs. 4 BGB).
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