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Androhung fristlose Kündigung durch Zahlungsrückstand bei Mietminderung

| 17.03.2014 09:48 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Peter Eichhorn


Sehr geehrte Damen und Herren,

ich danke Ihnen für Ihren Rat in folgender Angelegenheit:

Januar 2008
Einzug von mir und meinem Mann in unsere 3-Zimmer-Mietwohnung, bei der es keine ersichtlichen Mängel gab.

Januar 2009
Wir entdecken in unserem Arbeitszimmer (wir sind beide selbständig und halten uns dort tagsüber mehrere Stunden auf), direkt an der Wand oben neben und über dem (bodenlangen) Fenster Wasserflecken (wurde alles mit Fotos dokumentiert). Wir haben dies sofort unserem Hausmeister gezeigt, der daraufhin erst einmal die Tapete entfernte, damit es nicht schimmelt. Da es, sobald es heftiger und länger zu regnen begann, immer weiter sogar durch den Putz tropfte, entfernte er auch einen Teil des Putzes und des dahinterliegenden Dämmmaterials, das wohl auch nicht richtig verarbeitet und auch schon triefnass war (das Haus ist unterdessen ca. 15 Jahre alt). Die Hausverwaltung (die genau gegenüber ihre Büros hat) wurde auch per Mail und Telefon benachrichtigt, da der Hausmeister sich nicht mehr zu helfen wusste und er und wir darauf drängten, dass die Ursache gefunden werden müsse, damit es bei uns nicht mehr reinregnet.

In den darauffolgenden 5 Jahren wurde allerdings immer noch keine Lösung gefunden! Es wurden diverse Handwerker hinzugezogen, die es sich zwar immer wieder alles ansahen und auch Hilfe versprachen, aber nichts geschah. Immer wenn es stark regnete tropfte es nach spätestens 2 Stunden bei uns durch die geöffnete Wand. Wir haben immer wieder neue Fotos und Anfragen an die Hausverwaltung geschickt und sind auch mit gefüllten Wasserauffangbehältern rüber gegangen um zu zeigen, was sich alles innerhalb einer Nacht ansammelte (bei starkem Regen sicherlich 750ml in 8 Stunden). Im Oktober 2012 wurde zuletzt auf dem Flachdach/Terrasse (wir sind in der 2. Etage) bei den Mietern der obersten (5.) Etage nachgeschaut woher der Regen kommen konnte. Eine Säuberung des Ablaufs, unter den Terrassenplatten oben hat keine Besserung gebracht.

Dezember/Weihnachten 2012
Regnete es ebenfalls öfters sehr stark und nun nicht mehr nur aus der Ecke über dem Fenster, sondern das Wasser zog auch über die Fenster drüber (es sind zwei große Fenster und es lief bis zum weiten Fenster rüber, so dass auch die Tapete, die dort noch ist, nun Wasserflecken aufzeigte). Wir hatten bisher einen eckigen Auffangbehälter unter dem tropfenden Loch zu stehen, und darunter auch ein dickes Handtuch (das manchmal auch trieffend pitschnass war, weil es nicht immer direkt in den Behälter tropfte).

So konnten wir das tropfende Wasser aber nicht mehr über den Behälter auffangen, sondern mussten, damit es uns nicht vollflächig im Inneren das Fenster herunterläuft, das Fenster kippen, damit es teilweise aussen abläuft. Da wir in diesem Raum ja unser Arbeitszimmer haben und auch gleich direkt daneben die Schreibtische stehen, ist das besonders im Winter doch recht kalt und auch mit Lärmbelästigung versehen, da wir noch eine Autowaschanlage vor dem Haus haben. Es wurde für uns also immer schwieriger das Wasser aufzufangen und wir sind dadurch auch in unserer selbständigen Arbeit gestört. Ganz zu schweigen, dass wir nicht für länger in Urlaub oder ähnlichem fahren können, da wir dann immer bei Regen befürchten müssen, dass alles überläuft. Schimmel ist übrigens bis jetzt nirgendwo sichtbar, allerdings scheinem mit dem Wasser das aus der Wand läuft auch Dämmmaterial-Rückstände mit hinauszulaufen, da die druntergelegten Handtücher auch immer gelbe Ablagerungen zeigen.

Mietminderung um 30% seit dem 01.02.2013
Da wir immer davon ausgegangen waren, dass die Hausverwaltung endlich die Ursache findet, hatten wir bis Januar 2013 die Miete nicht gemindert, da aber nichts geschah und es eher schlimmer wurde, sahen wir uns gezwungen ab dem 01.02.2013 unsere Miete um 30% zu kürzen. Dies geschah auf Anraten einer Anwältin dieses Portals, die meinte geschätze 30-40% könnten angemessen sein. Sie riet uns allerdings auch uns auf unsere Zurückbehaltungsrechte zu berufen, damit wir das Risiko einer Kündigung durch den Vermieter wegen Zahlungsrückstands mindern könnten.

Unsere Mietminderung haben wir dann unserer Hausverwaltung mit Einschreiben/Rückschein 2 Wochen vorher angekündigt, noch einmal mit allen Angaben über den Sachverhalt und auch dem Hinweis auf unsere Zurückbehaltungsrechte, falls die Mietminderung zu hoch angesetzt wäre.

Eine Reaktion auf unsere Mietminderung haben wir bisher in den 14 Monaten nie erhalten!

September 2013
Kommt eine (gerechtfertigte) Mieterhöhung von 7,17 EUR/m2 auf 8,61 EUR/m2 (ortsüblich) zum 01.01.2014, der wir zustimmen und worauf wir unsere Mietzahlungen um den entsprechenden Anteil zum 01.01.2014 erhöhen, sprich jetzt also die 30% von der neuen Miete abziehen.

Anfang März 2014
erhalten wir von der Hausverwaltung eine Mahnung über den saldierten Rückstand (unterdessen knapp unter 4 Monatsmieten nach 14 Monaten!) unseres Mietkontos mit dem Hinweis diesen sofort auszugleichen. Gleichzeitig behält sich die Hausverwaltung vor bei nicht vollständigem Ausgleich die außerordentliche fristlose Kündigung gemäß BGB § 543 (2) 3b auszusprechen.

Der Mangel und unsere Mietminderung wird mit keinem Wort erwähnt und es wurde sich auch nicht mehr darum gekümmert.

Wir haben daraufhin nocheinmal ein Schreiben mit Einschreiben/Rückschein gesandt und darauf hingewiesen, dass der Mietrückstand durch die Mietminderung zustande gekommen ist und der Mangel in der Wohnung immer noch nicht beseitigt wurde (was vermutlich auch extrem schwierig ist, da man überall von außen testen müsste, wo denn das Wasser hereinfließt) und wir die Mietminderung aufrecht erhalten bis der Mangel behoben sei. Wir haben auch noch einmal auf unser Zurückbehaltungsrecht hingewiesen.


Unsere Frage nun:
Kann uns tatsächlich die fristlose Kündigung drohen? Was können wir zum jetzigen Zeitpunkt noch tun, sind wir gezwungen den Mietrückstand auszugleichen oder muss der Vermieter (oder wir?) beim Gericht die Feststellung des tatsächlichen Prozentsatzes der Mietminderung beantragen?!

Vielen Dank im voraus schon einmal für Ihre Antwort!

Einsatz editiert am 17.03.2014 09:54:51

Sehr geehrter Ratsuchender.


Ihre Fragen beantworte ich wie folgt.

1.
Kann uns tatsächlich die fristlose Kündigung drohen?


Drohen kann Ihnen die (fristlose) Kündigung, denn die Kündigung ist eine einseitige Willenserklärung und aus Sicht des Vermieters sind Sie mit mehr als zwei Monatsmieten in Verzug.

Kündigt der Vermieter und Sie ziehen nicht aus, muss er Räumungsklage erheben.

Im Rahmen der Räumungsklage wird geprüft, ob die Voraussetzungen einer Kündigung vorliegen.

Der Vermieter behauptet Zahlungsverzug.

Dies ist nicht zutreffend, wenn die Miete wegen des Mangels (eindringendes Wasser) um die zurückgehaltenen 30 % gemindert ist.

Sie müssen nur die Mangelsymptome (eindringendes Wasser) beweisen, der Vermieter muss beweisen, dass kein Baumangel vorliegt.

Über die Mangelhaftigkeit wird es im Verfahren ein Sachverständigengutachten geben.

2.
Was können wir zum jetzigen Zeitpunkt noch tun, sind wir gezwungen den Mietrückstand auszugleichen oder muss der Vermieter (oder wir?) beim Gericht die Feststellung des tatsächlichen Prozentsatzes der Mietminderung beantragen?!

Sie sind nicht gezwungen, den "Mietrückstand" auszugleichen. Ein gewisses Risiko verbleibt jedoch, dass die Höhe der Minderung nicht voll vom Gericht anerkannt wird und die Kündigung doch rechtmäßig wäre.

Sie könnten den "Mietrückstand" oder einen Teil davon unter Vorbehalt der Rückforderung zahlen.

Sie können den Vermieter auf Mangelbeseitigung verklagen und/oder auch auf Feststellung klagen, dass der Vermieter keinen Anspruch auf Zahlung von mehr als 70 % der Miete hat.

3.
Sie sollten einen Rechtsanwalt vor Ort mit der Wahrnehmung Ihrer Interessen beauftragen.

Da die Gegenseite bereits seit mehr als einem Jahr die Minderung duldet, scheint eine außergerichtliche Lösung nicht ausgeschlossen zu sein.

Die Kosten der außergerichtlichen Vertretung hat die Gegenseite zu tragen, wenn eine von Ihnen gesetzte Frist zur Mangelbeseitigung erfolglos verstrichen ist.

Mit freundlichen Grüßen

Peter Eichhorn
Rechtsanwalt

Rückfrage vom Fragesteller 17.03.2014 | 11:20

Sehr geehrter Herr Eichhorn,
vielen Dank für Ihre schnelle und ausführliche Antwort!

Meinen Sie wir sollten bereits jetzt einen Anwalt vor Ort beauftragen oder auf eine weitere Reaktion (Kündigung?) seitens der Hausverwaltung/Vermieter warten?

Besten Dank für eine kurze Info noch hierzu und
mit freundlichen Grüßen

Rückfrage vom Fragesteller 17.03.2014 | 11:20

Sehr geehrter Herr Eichhorn,
vielen Dank für Ihre schnelle und ausführliche Antwort!

Meinen Sie wir sollten bereits jetzt einen Anwalt vor Ort beauftragen oder auf eine weitere Reaktion (Kündigung?) seitens der Hausverwaltung/Vermieter warten?

Besten Dank für eine kurze Info noch hierzu und
mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 17.03.2014 | 11:49

Sehr geehrter Ratsuchender,

setzen Sie dem Vermieter selbst eine Frist von 14 Tagen zur Beseitigung des Mangels, kündigen Sie an, nach Anlauf der Frist einen Rechtsanwalt zu beauftragen.

Es ist besser, schon vor Ausspruch der Kündigung einen Anwalt zu beauftragen.

Mit freundlichen Grüßen

Peter Eichhorn
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 17.03.2014 | 13:11

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