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Rechnungsüberschrift für Maklerrechnung nach GbR-Gründung statt Hausverkauf


29.12.2007 15:26 |
Preis: ***,00 € |

Steuerrecht



Folgende Situation:
Ein Immobilienmakler bietet ein kleineres Mehrfamilienhaus (MFH) zu ortsüblichen Konditionen (Käufercourtage 3,48 %, keine Verkäufercourtage) zum Kauf an. Schließlich werden sich einer der von ihm geworbenen Interessenten und der Eigentümer des Hauses handelseinig. Die beiden kommen jedoch überein, statt des Verkaufs die Gründung einer GbR mit dem alleinigen Zweck der gemeinsamen Vermögensverwaltung vorzunehmen. Das Vermögen besteht ausschließlich in dem erwähnten Objekt, wobei der vorherige Alleineigentümer 6,5 Prozent der Gesellschaftsanteile hält und der neue Mitgesellschafter 93,5 Prozent erwirbt. Letzterer wird außerdem zum Geschäftsführer der GbR ernannt. In ca. 5 Jahren soll der Minderheitsgesellschafter aus der GbR ausscheiden.

Das Problem: der Makler möchte nach der notariellen Beurkundung der Gesellschaftsgründung nun seine Provisionsrechnung stellen und benötigt dafür eine auch finanzamtswirksame Bezeichnung der berechneten Leistung. Vor allem soll das Risiko vermieden werden, dass das Finanzamt im Nachgang die Maklerrechnung als Argument heranzieht, um eine Grunderwerbssteuerpflichtigkeit des beurkundeten Geschäfts zu behaupten.

Der Courtage-Begleichung steht grundsätzlich nichts im Wege, da der neue Mehrheitsgesellschafter vor Zeugen (Notar und „Alteigentümer“) bekundete, den sich aus dem mündlich geschlossenen Mäklervertrag herleitenden Provisionsanspruch auch für das nunmehr in abgewandelter Form zustande gekommene Rechtsgeschäft anzuerkennen. Außerdem sind der zu vermakelnde und der abgeschlossene Hauptvertrag insofern wenigstens weitgehend sachlich identisch, als dass der wirtschaftliche Erfolg des abgeschlossenen Geschäfts letztlich zu annähernd 100 Prozent dem des beabsichtigten Geschäfts nach Vorstellung der Parteien bei Abgabe des Provisionsversprechens entspricht. Letzteres als Hinweis, dass der Makler seinen Anspruch auch maklerrechtlich für begründet hält.

Im notariellen Vertrag wurde die Leistung des Maklers nicht erwähnt. – Eine Finanzierungsvermittlung als alternative Leistungsangabe erschiene schwerlich plausibel, da die Finanzierung im Wesentlichen über die Hausbank des Käufers erfolgt.
Sehr geehrte Rechtsratssuchende,
sehr geehrter Rechtsratssuchender,

gerne nehme ich zu den von Ihnen aufgeworfenen Fragen im Zusammenhang mit einer etwaigen Grunderwerbsteuerpflichtigkeit des von Ihnen beschriebenen Sachverhalts sowie einer etwaigen Deklaration zur Vermeidung der Entstehung von Grunderwerbsteuer Stellung und beantworte diese wie folgt:

Dabei muss ich leider zunächst darauf hinweisen, dass kein Rechtsgrund ersichtlich ist, weshalb die Einbringung des Grundstücks in die GbR durch einen der Gesellschafter als bisheriger Grundstückseigentümer keine Grunderwerbsteuer auslösen sollte.

Vielmehr führt alleine der Übergang des Eigentums gem. § 1 Abs. 1 Nr. 3 Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) zur Entstehung von Grunderwerbsteuer.

Allerdings bestimmt der nachfolgend zitierte § 5 Abs. 2 GrEStG, dass die Grunderwerbsteuer in Ihrem Fall in Höhe des Anteils des früheren Grundstückseigentümers an der GbR von 6,5% nicht erhoben wird.

„Geht ein Grundstück von einem Alleineigentümer auf eine Gesamthand über, so wird die Steuer in Höhe des Anteils nicht erhoben, zu dem der Veräußerer am Vermögen der Gesamthand beteiligt ist.“

Da allerdings bzgl. der verbleibenden 93,5% Grunderwerbsteuer ohnehin entsteht und sich dies dem Finanzamt aufgrund der obligatorischen Mitteilungen von Notar und Grundbuchamt aus den Eigentumsverhältnissen ohnehin aufdrängen wird, sehe ich leider keine Möglichkeit, die Erhebung von Grunderwerbsteuer in der Praxis zu umgehen – und zwar unabhängig von der Bezeichnung der Maklerleistung in der Provisionsrechnung.

Diese könnte bspw. „Vermittlung einer Grundstücksbeteiligung“ lauten, auch wenn hierdurch die Grunderwerbsteuer selbstverständlich nicht entfallen wird.

Ich hoffe, Ihnen mit meinen Anmerkungen weitergeholfen zu haben, und stehe Ihnen für etwaige Rückfragen und weitere Auskünfte gerne zur Verfügung.

Für das mir entgegengebrachte Vertrauen darf ich mich bei Ihnen bedanken und verbleibe
mit freundlichen Grüßen
Andrea Fey
Rechtsanwältin und Notarin
Fachanwältin für Steuerrecht

Nachfrage vom Fragesteller 30.12.2007 | 11:33

Vielen Dank, sehr geehrte Frau Frau Fey! Ich muss muss mich nach interner Klärung allerdings dahingehend berichtigen, dass es sich bei dem vorherigen Eigentümer bereits um eine 2-Personen-GbR handelte (Ehepaar mit 50+50 Prozent). Einer der Gesellschafter (Eheleute) tritt aus, der andere reduziert seinen Anteil auf 6,5 Prozent. Für den Ausgeschiedenen tritt von außen der in der Ursprungsfrage erwähnte Mehrheitsgesellschafter (93,5 Prozent) hinzu. Greift Ihre Antwort immer noch in gleicher Weise, also: besteht eine Grundsteuerpflicht? Vielen Dank im Voraus, und pardon für die nicht exakte Angabe zuvor!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 31.12.2007 | 09:04

Sehr geehrte Rechtsratssuchende,
sehr geehrter Rechtsratssuchender,

leider besteht eine Grunderwerbsteuerpflicht in dem nunmehr von Ihnen dargestellten Sachverhalt.

Mit freundlichen Grüßen
Andrea Fey
Rechtsanwältin und Notarin
Fachanwältin für Steuerrecht

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