Sehr geehrter Fragesteller,
aufgrund des von Ihnen geschilderten Sachverhaltes sollte die zu zahlende Grunderwerbssteuer sehr gering ausfallen, dies ergibt sich unmittelbar aus § 6 Absatz 2 Grunderwerbsteuergesetz:
§ 6 Übergang von einer Gesamthand
(1) Geht ein Grundstück von einer Gesamthand in das Miteigentum mehrerer an der Gesamthand beteiligter Personen über, so wird die Steuer nicht erhoben, soweit der Bruchteil, den der einzelne Erwerber erhält, dem Anteil entspricht, zu dem er am Vermögen der Gesamthand beteiligt ist. Wird ein Grundstück bei der Auflösung der Gesamthand übertragen, so ist die Auseinandersetzungsquote maßgebend, wenn die Beteiligten für den Fall der Auflösung der Gesamthand eine vom Beteiligungsverhältnis abweichende Auseinandersetzungsquote vereinbart haben.
(2) Geht ein Grundstück von einer Gesamthand in das Alleineigentum einer an der Gesamthand beteiligten Person über, so wird die Steuer in Höhe des Anteils nicht erhoben, zu dem der Erwerber am Vermögen der Gesamthand beteiligt ist. Geht ein Grundstück bei der Auflösung der Gesamthand in das Alleineigentum eines Gesamthänders über, so gilt Absatz 1 Satz 2 entsprechend.
(3) Die Vorschriften des Absatzes 1 gelten entsprechend beim Übergang eines Grundstücks von einer Gesamthand auf eine andere Gesamthand. Absatz 1 ist insoweit nicht entsprechend anzuwenden, als sich der Anteil des Gesamthänders am Vermögen der erwerbenden Gesamthand innerhalb von fünf Jahren nach dem Übergang des Grundstücks von der einen auf die andere Gesamthand vermindert.
(4) Die Vorschriften der Absätze 1 bis 3 gelten insoweit nicht, als ein Gesamthänder - im Fall der Erbfolge sein Rechtsvorgänger - innerhalb von fünf Jahren vor dem Erwerbsvorgang seinen Anteil an der Gesamthand durch Rechtsgeschäft unter Lebenden erworben hat. Die Vorschriften der Absätze 1 bis 3 gelten außerdem insoweit nicht, als die vom Beteiligungsverhältnis abweichende Auseinandersetzungsquote innerhalb der letzten fünf Jahre vor der Auflösung der Gesamthand vereinbart worden ist.
Da beide Gesellschafter in etwa gemäß Ihrem Anteil eine Ausbringung in Form der Wohnungen erhalten ist der Vorgang bei der Grundsteuer steuerbefreit. Zu beachten ist allerdings die 5-Jahres-Frist des § 6 Absatz IV Grunderwerbssteuergesetz. Allerdings gehe ich davon aus, dass Sie die GbR mit gleichen Anteilen schon vor der Realisierung des Bauprojekts geschlossen haben, falls dies nicht der Fall ist sollten Sie ggf. abwarten bis die Frist verstrichen ist.
Lediglich die wenigen qm Unterschied könnten dazu führen, dass Grunderwerbssteuer anteilig zu zahlen ist, die Wertigkeit der einzelnen Wohnungen dürfte gleich sein bzw. keine große Rolle spielen. Bezüglich der Gewerbeimmobilie gehe ich davon aus, dass diese im je hälftigen Eigentum in der GbR verbleiben soll. Sie sollten bei der konkreten Übertragung rein vorsorglich den Notar nochmals auf das gewünschte Ergebnis hinweisen.
Ich hoffe damit Ihre Frage zufriedenstellend beantwortet zu haben und wünsche Ihnen noch einen schönen Sonntag.
Mit freundlichen Grüßen,
RA Fabian Fricke
Rückfrage vom Fragesteller
18. Februar 2020 | 19:09
Hallo Herr Fricke,
da wir nun in der Abschlussphase der Realteilung sind, hat unser Steuerberater nochmals die Grunderwebssteuerpflicht geprüft. Laut Steuerberater würde die Grunderwerbssteuer anfallen mit folgender Begründung:
Sie gehen nach meiner Auffassung davon aus, dass das Ausbringen der 9 Wohnungen aus der GbR (in das Alleineigentum der beiden Gesellschafter) bei gleichzeitigem Fortbestand dieser GbR keine Grunderwerbsteuer auslöst. Sie beziehen sich hierbei auf eine Ihnen wohl vorliegende Aussage eines Rechtsanwaltes. Nach meinem Verständnis hingegen wird die Grunderwerbsteuer lediglich insoweit nicht erhoben, als der jeweilige Gesellschafter am jeweiligen Grundstück über die GbR zuvor beteiligt war (vorher ½, nachher 1/1). Es zählt hier eine grundstücksbezogene Betrachtung. Ich beziehe mich insoweit auf die Regelung des § 6 Abs. 2 Satz 1 GrEStG. Eine vollständige Grunderwerbsteuerbefreiung würde sich eben nur dann ergeben, wenn die Wohnung in das je hälftige Miteigentum beider Gesellschafter übergehen würden. Das genau ist aber nicht der Fall, da die beiden Gesellschafter Wohnungen jeweils zu Alleineigentum übernehmen.
Somit müsste jeder Gesellschafter auf die Hälfte des Wertes der jeweils von ihm zu Alleineigentum übernommenen Wohnungen (Cali 4 Wohnungen, Russo 5 Wohnungen) Grunderwerbsteuer in Höhe von 5% entrichten.
Die Befreiung für die halbe GrESt besteht übrigens gemäß § 6 Abs. 4 GrEStG nur, wenn der Gesellschafterbestand an der GbR seit Erwerb des/der Grundstücke unverändert geblieben ist. Wäre das nicht der Fall, würde der gesamte Vorgang GrESt auslösen.
Da meine vorstehende Auffassung der Auffassung Ihres Anwalts (oder Notar?) entgegensteht, muss dieser Punkt dringend geklärt werden. Bitte veranlassen Sie unmittelbar die Klärung, zu der Sie diese Email auch gerne an die betreffenden Personen weiterleiten können.
Über eine kurze Rückmeldung und Bestätigung würde ich mich sehr freuen.
Mit freundlichen Grüßen
Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt
18. Februar 2020 | 19:47
Sehr geehrter Fragesteller,
ich gehe nach wie vor davon aus, dass Sie hier nur in geringem Maße zur Zahlung von Grundsteuer verpflichtet sind. Die Anteile die Sie an den Wohnungen nach Auflösung innehaben entsprechen denen, die beide Gesellschafter auch an der Gesamthand hatten. Die Auseinandersetzungsquote entspricht damit weitgehend der Beteiligungsquote, in diesem Fall soll die Übertragung keine Grunderwerbssteuer auslösen. Angenommen Sie hätten die Wohnungen von Anfang jeweils in das Alleineigentum oder mit einer Quote von 95:5 aufgeteilt gäbe es hier auch eine Befreiung. Der § 6 Absatz 1-3 soll bewirken, dass hier im Ergebnis die Grunderwerbssteuer entfällt, wenn die Grundstücke entsprechend der Beteiligungsquote ins Privateigentum überführt werden.
Die ergibt sich aus den gleich lautenden Erlassen der obersten Finanzbehörden der Länder, Anwendung der §§ 5 und 6 GrEStG vom 12. November 2018:
Die Steuer für den Grundstücksübergang wird nach Maßgabe der §§ 5 und 6 GrEStG nicht erhoben, soweit der übertragende oder erwerbende Gesamthänder am Vermögen der Gesamthand beteiligt ist.
Dies gilt entsprechend beim Übergang eines Grundstücks von einer Gesamthand auf eine andere
Gesamthand, soweit deren Gesamthänder identisch sind und ihre Beteiligungshöhe übereinstimmt.
Ist für den Fall der Auflösung der Gesamthand eine abweichende Auseinandersetzungsquote
vereinbart, ist diese grundsätzlich maßgebend (§ 6 Absatz 1 Satz 2 GrEStG).
Die Begünstigungsvorschriften erstrecken sich auf folgende Vorgänge:
- Übergang eines Grundstücks von mehreren Miteigentümern (§ 5 Absatz 1 GrEStG) oder von
einem Alleineigentümer (§ 5 Absatz 2 GrEStG) auf eine Gesamthand.
Dem Rechtsgedanken des § 5 Absatz 2 und des § 7 Absatz 1 GrEStG folgend, bei ähnlichen
Konstellationen nur echte Wertverschiebungen zwischen Rechtsträgern grunderwerbsteuerlich zu
erfassen, ist Grunderwerbsteuer ebenso nicht zu erheben, wenn mit der Aufhebung von
Sondereigentum an Wohnungen und anschließender Realteilung jeder Beteiligte Eigentum
entsprechend der bisherigen Aufteilung in Wohnungseigentum erwirbt;
- Übergang eines Grundstücks von einer Gesamthand in das Miteigentum mehrerer Gesamthänder
(§ 6 Absatz 1 GrEStG) oder in das Alleineigentum eines Gesamthänders (§ 6 Absatz 2 GrEStG)
und
- Übergang eines Grundstücks von einer Gesamthand auf eine andere Gesamthand (§ 6 Absatz 3
Satz 1 i. V. m. Absatz 1 Satz 1 GrEStG); dies gilt auch für Fälle, in denen die eine Gesamthand an
der anderen Gesamthand beteiligt ist (vgl. BFH-Urteil vom 24. September 1985, II R 65/83
,
BStBl II S. 714).
Sie können bei weiteren Nachfragen gerne ein e-mail senden,
Mit freundlichen Grüßen,
Fricke
