Sehr geehrter Fragesteller,
Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:
Zutreffend ist zunächst einmal die Auffassung der Mieter bzw. deren Rechtsanwalts, dass die Geltendmachung nicht berechtigter vertraglicher Ansprüche eine Pflichtverletzung darstellt. Werden solche unberechtigten Forderungen dann abgewehrt, hat der Anspruchsteller auch die dafür notwendigen außergerichtlichen Rechtsanwaltskosten des Gegners zu erstatten.
Leider ist es tatsächlich so, dass die Durchsetzung Ihrer gegen die Mieter gerichteten Schadensersatzansprüche wegen einer Verschlechterung der Mietsache keinerlei Aussicht auf Erfolg mehr hat und unberechtigt ist. Solche Ansprüche verjähren gem. § 548 BGB
binnen 6 Monaten ab Rückgabe der Mietsache, weshalb im vorliegenden Fall am 11.10.2015 Verjährung eingetreten ist, so dass in Ihrem erneuten Schreiben vom 29.10.2015 die zum Schadensersatz verpflichtende Pflichtverletzung zu sehen ist.
Im Ergebnis erscheint die erhobene Kostenforderung daher rechtmäßig zu sein; zumindest liegt kein Amtsmissbrauch vor.
Zwar ist es auch grundsätzlich legitim, Aufforderungsschreiben in der Hoffnung unbeantwortet zu lassen, dass die Gegenseite in Unkenntnis einer kurzen Verjährungsfrist nicht rechtzeitig Klage erhebt. Dies dann allerdings dahingehend auszunutzen, Sie hinterher auch noch auf die entstandenen Kosten in Anspruch zu nehmen, scheint mir nicht dem Grundsatz von Treu und Glauben des § 242 BGB
in Einklang zu bringen zu sein.
Genau darauf sollten Sie sich auch berufen und darauf hoffen, dass die Gegenseite den vermeintlichen Kostenerstattungsanspruch nicht einklagt. Ob eine solche Klage dann dennoch Erfolg hätte, hängt davon ab, ob der zuständige Richter im konkreten Fall tatsächlich ein treuwidriges Vorgehen sieht.
Leider geht aus Ihrer Schilderung nicht genau vor, wann die Mieter den Anwalt beauftragt haben. Sollte dies noch zu einem Zeitpunkt vor Verjährungseintritt erfolgt sein, wären dann bereits die Anwaltskosten angefallen, als Ihre Forderung noch bestand (einmal unterstellt, dass die Forderung dem Grunde nach berechtigt war), so dass Sie dann nicht zum Ersatz verpflichtet wären.
Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.
Mit freundlichen Grüßen
Antwort
vonRechtsanwalt Lars Liedtke
Groner Landstr. 59
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Web: https://www.Kanzlei-Lars-Liedtke.de
E-Mail:
Rechtsanwalt Lars Liedtke
Sehr geehrter Herr Liedtke,
vielen Dank zunächst für Ihre ausführliche Beantwortung.
Folgende Punkte möchte ich noch anfügen mit bitte um Beantwortung.
1. Die Wohnung wurde am 30. Januar 2015 gekündigt.
Die Mietsache wurde somit am 30. April 2015 beendet.
Die Übergabe der Wohnung erfolgte jedoch auf Wunsch der Mieter
früher
Verständnisfrage 1: Liegt somit immer noch eine Verjährung vor und ändert sich dadurch der Sachverhalt?
Verständnisfrage 2: Da ich ja noch keinen Betrag einfordere (3500 €), sondern lediglich auf die dafür notwendigen Kosten hinweise, ist dadurch wirklich eine unberechtigte Forderung entstanden? Existiert überhaupt eine Forderung? Ich habe Überlegungen dafür die Mietkaution einzubehalten. Diese ist deutlich geringer. Würde sich dadurch die Höhe des Schadenersatzanspruchs von 503,61€ ändern, da die Mietkaution deutlich geringer ist?
Verständnisfrage 3: Ich wurde bereits vor Beendigung der Mietsache von den Mietern aufgefordert nur über den Anwalt der Mieter zu kommunizieren. was bedeutet dies nun für ihren Hinweis:
(... Sollte dies noch zu einem Zeitpunkt vor Verjährungseintritt erfolgt sein, wären dann bereits die Anwaltskosten angefallen, als Ihre Forderung noch bestand (einmal unterstellt, dass die Forderung dem Grunde nach berechtigt war), so dass Sie dann nicht zum Ersatz verpflichtet wären...)
Sehr geehrter Fragesteller,
1. Diese Frage ist nicht unumstritten. Überwiegend wird vertreten, dass die Verjährung beginnt, wenn der Vermieter die Wohnung zurück erhält, auch wenn die rechtliche Beendigung des Mietverhältnisses zu einem anderen Zeitpunkt erfolgt.
2. Eine Forderung kann auch höflich oder freundlich geltend gemacht werden. Maßgeblich ist, ob Sie den Eindruck erweckt haben, die Mieter müssten noch mit einer gerichtlichen Inanspruchnahme rechnen. Die Aufrechnung mit der Kaution können Sie nach wie vor vornehmen. Auf die Höhe der entstanden Gebühren hat dies aber keinen Einfluss.
3. Daraus ist zu schließen, dass die Gebühren des Rechtsanwalts bereits vor der Verjährung anfielen und Sie diese dann nicht zu erstatten haben.
Mit freundlichen Grüßen
Lars Liedtke
Rechtsanwalt
