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RVG / Mängel bei Abnahme


| 10.11.2015 16:35 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Lars Liedtke


Zusammenfassung: zur kurzen Verjährungsfrist des § 548 BGB bzgl. der Schadensersatzansprüche des Vermieters wegen Verschlechterung der Mietsache


Sehr geehrte Damen und Herren,

anbei die Auflistung des Sachverhaltes:

Allg. Info: Die Mieter bitten ausdrücklich darum, sich direkt an den Anwalt der Mieter zu wenden. Vermieter schreibt zusätzlich nun den gleichen Brief auch an Anwalt der Mieter, mit bitte um nochmalige Weitergabe der entsprechenden Information.

(10.04.15 – Schreiben des Vermieters)

Bei der Wohnungsrückgabe wurden Mängel in der Wohnung festgestellt. In einem Mängelprotokoll wurden diese unter Zeugen festgehalten, die Unterschrift jedoch des Mieters wurde verweigert.
Fristsetzung der Beseitigung der Mängel bis zum 30.04.15


(26.04.15 – Schreiben des Vermieters)

Erneuter Hinweis auf Ablauf der Fristsetzung bis zum 30.04.15


(25.05.15 – Schreiben des Vermieters)

Die Ihnen gesetzte Frist bis zum 30.04.2015 zur Beseitigung ihrer Mängel ist mehr als
abgelaufen. Die Wohnung ist immer noch nicht abgenommen. Zur Wahrung
eventueller Fristen teile ich Ihnen dies hiermit nochmal offiziell mit.


(29.10.15 - Schreiben des Vermieters)

anbei die Kostenaufstellung zur Beseitigung der Mängel (3500€). Bitte geben sie diese Information entsprechend wieder weiter. Bitte teilen Sie mir mit, ob die ehemaligen Mieter an einer außergerichtlichen Lösung interessiert sind?


(06.11.15)

1. Antwortschreiben des Anwaltes der Mieter:

Die ungerechtfertigte Inanspruchnahme meiner Mandanten auf Mängelbeseitigung bzw. Schadensersatz stellt eine nachvertragliche Pflichtverletzung i.S. von §280 BGB dar, die Sie zur Erstattung der dadurch meine Beauftragung entstandenen Kosten verpflichtet
Nach Rechtsprechung des BGH ergibt sich ein materiell-rechtlicher Kostenerstattungsanspruch aus positiver Vertragsverletzung dann, wenn der vermeintliche Anspruch im Rahmen einer vertraglichen Beziehung der Parteien geltend gemacht wird. (BGH Urteil vom 12.12.2006 Az. VI ZR 224/05)

Namens und in Vollmacht meiner Mandanten fordere ich Sie hiermit …. 503,61 € auf mein Geschäftskonto einzuzahlen.

Meine Fragen:
Besteht überhaupt eine Grundlage für diese Forderung, da ich nach einer außergerichtlichen Lösung Frage ?

Die Mängel wurden noch nciht instandgestzt, wieso kann dann daraus überhautp eine Forderung nach RVG entstehen?

Wie wehre ich die Forderung entsprechend ab BGH Urteil von xx xx ?

Gibt es eine Grundlage/Ansatz für ein Amtsmissbrauch ?
Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Zutreffend ist zunächst einmal die Auffassung der Mieter bzw. deren Rechtsanwalts, dass die Geltendmachung nicht berechtigter vertraglicher Ansprüche eine Pflichtverletzung darstellt. Werden solche unberechtigten Forderungen dann abgewehrt, hat der Anspruchsteller auch die dafür notwendigen außergerichtlichen Rechtsanwaltskosten des Gegners zu erstatten.

Leider ist es tatsächlich so, dass die Durchsetzung Ihrer gegen die Mieter gerichteten Schadensersatzansprüche wegen einer Verschlechterung der Mietsache keinerlei Aussicht auf Erfolg mehr hat und unberechtigt ist. Solche Ansprüche verjähren gem. § 548 BGB binnen 6 Monaten ab Rückgabe der Mietsache, weshalb im vorliegenden Fall am 11.10.2015 Verjährung eingetreten ist, so dass in Ihrem erneuten Schreiben vom 29.10.2015 die zum Schadensersatz verpflichtende Pflichtverletzung zu sehen ist.

Im Ergebnis erscheint die erhobene Kostenforderung daher rechtmäßig zu sein; zumindest liegt kein Amtsmissbrauch vor.

Zwar ist es auch grundsätzlich legitim, Aufforderungsschreiben in der Hoffnung unbeantwortet zu lassen, dass die Gegenseite in Unkenntnis einer kurzen Verjährungsfrist nicht rechtzeitig Klage erhebt. Dies dann allerdings dahingehend auszunutzen, Sie hinterher auch noch auf die entstandenen Kosten in Anspruch zu nehmen, scheint mir nicht dem Grundsatz von Treu und Glauben des § 242 BGB in Einklang zu bringen zu sein.

Genau darauf sollten Sie sich auch berufen und darauf hoffen, dass die Gegenseite den vermeintlichen Kostenerstattungsanspruch nicht einklagt. Ob eine solche Klage dann dennoch Erfolg hätte, hängt davon ab, ob der zuständige Richter im konkreten Fall tatsächlich ein treuwidriges Vorgehen sieht.

Leider geht aus Ihrer Schilderung nicht genau vor, wann die Mieter den Anwalt beauftragt haben. Sollte dies noch zu einem Zeitpunkt vor Verjährungseintritt erfolgt sein, wären dann bereits die Anwaltskosten angefallen, als Ihre Forderung noch bestand (einmal unterstellt, dass die Forderung dem Grunde nach berechtigt war), so dass Sie dann nicht zum Ersatz verpflichtet wären.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 11.11.2015 | 14:00

Sehr geehrter Herr Liedtke,

vielen Dank zunächst für Ihre ausführliche Beantwortung.

Folgende Punkte möchte ich noch anfügen mit bitte um Beantwortung.

1. Die Wohnung wurde am 30. Januar 2015 gekündigt.
Die Mietsache wurde somit am 30. April 2015 beendet.
Die Übergabe der Wohnung erfolgte jedoch auf Wunsch der Mieter
früher

Verständnisfrage 1: Liegt somit immer noch eine Verjährung vor und ändert sich dadurch der Sachverhalt?

Verständnisfrage 2: Da ich ja noch keinen Betrag einfordere (3500 €), sondern lediglich auf die dafür notwendigen Kosten hinweise, ist dadurch wirklich eine unberechtigte Forderung entstanden? Existiert überhaupt eine Forderung? Ich habe Überlegungen dafür die Mietkaution einzubehalten. Diese ist deutlich geringer. Würde sich dadurch die Höhe des Schadenersatzanspruchs von 503,61€ ändern, da die Mietkaution deutlich geringer ist?

Verständnisfrage 3: Ich wurde bereits vor Beendigung der Mietsache von den Mietern aufgefordert nur über den Anwalt der Mieter zu kommunizieren. was bedeutet dies nun für ihren Hinweis:
(... Sollte dies noch zu einem Zeitpunkt vor Verjährungseintritt erfolgt sein, wären dann bereits die Anwaltskosten angefallen, als Ihre Forderung noch bestand (einmal unterstellt, dass die Forderung dem Grunde nach berechtigt war), so dass Sie dann nicht zum Ersatz verpflichtet wären...)

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 11.11.2015 | 14:43

Sehr geehrter Fragesteller,

1. Diese Frage ist nicht unumstritten. Überwiegend wird vertreten, dass die Verjährung beginnt, wenn der Vermieter die Wohnung zurück erhält, auch wenn die rechtliche Beendigung des Mietverhältnisses zu einem anderen Zeitpunkt erfolgt.

2. Eine Forderung kann auch höflich oder freundlich geltend gemacht werden. Maßgeblich ist, ob Sie den Eindruck erweckt haben, die Mieter müssten noch mit einer gerichtlichen Inanspruchnahme rechnen. Die Aufrechnung mit der Kaution können Sie nach wie vor vornehmen. Auf die Höhe der entstanden Gebühren hat dies aber keinen Einfluss.

3. Daraus ist zu schließen, dass die Gebühren des Rechtsanwalts bereits vor der Verjährung anfielen und Sie diese dann nicht zu erstatten haben.

Mit freundlichen Grüßen

Lars Liedtke
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 13.11.2015 | 13:26


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