Hilfe & Kontakt
Schnell einen Anwalt fragen:
 Antworten,  Bewertungen
497.881
Registrierte
Nutzer
Anwalt? Hier lang

1
 
Frage stellen
an unsere erfahrenen Anwälte.
Jetzt auch vertraulich
Frage stellen
einem erfahrenen Anwalt
Jetzt auch vertraulich
2
 
Preis festlegen
Sie bestimmen, wieviel Ihnen die Antwort wert ist.
Preis festlegen
Sie bestimmen die Höhe selbst
3
Antwort in 1 Stunde
Sie erhalten eine rechtssichere
Antwort vom Anwalt.
Antwort in 1 Stunde
Rechtssicher vom Anwalt
Jetzt eine Frage stellen

Gemeinschaftseigentum - Beginn der Gewährleistungsfrist bei nicht erfolgter Abnahme?

| 19.10.2017 20:24 |
Preis: 40,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Peter Dratwa


Zusammenfassung: Gemeinschaftseigentum Abnahme

Wir besitzen eine Eigentumswohnung in einer ziemlich großen, recht neu erbauten Wohnanlage.
Auf Grund der Größe und Komplexität der Anlage und der Vielzahl der Eigentümer wurde im Kaufvertrag festgelegt, dass vor der Abnahme des Gemeinschaftseigentums eine Begehung durch einen vom Bauträger beauftragten Gutachter erfolgt.
Hierbei festgestellte Mängel werden vom Bauträger beseitigt, anschließend ergeht die Aufforderung an die Eigentümer, das Gemeinschaftseigentum abzunehmen.
In dieser Weise wurde verfahren, allerdings hatte der Gutachter aus Sicht einiger Eigentümer einige grundlegende Mängel (Heizungsanlage !) übersehen, so dass die Abnahme von diesen Eigentümern entsprechend verweigert wurde.
Im Anschluss passierte über einen längeren Zeitraum nichts – die Abnahme wurde vom Bauträger auch nicht auf rechtlichem Wege eingefordert oder gar einklagt.
Nachdem nun einige Jahre vergangen sind, stellt sich allerdings die Frage der Gewährleistungsansprüche am Gemeinschaftseigentum.
Dass die Missstände an der Heizungsanlage tatsächlich gravierend sind, wurde unterdessen bei einer umfangreichen Überprüfung durch eine (vom Bauträger selbst beauftragte!) Fachfirma zweifelsfrei festgestellt und die Mängel sollen auch behoben werden.
Allerdings stellt sich hierbei die Frage nach dem Beginn der Gewährleistungsfrist:
Nach Auffassung des Bauträgers beginnt die Gewährleistungsfrist mit dem Datum, an dem der Gutachter das Gemeinschaftseigentum – quasi im Auftrag der Eigentümer - für abnahmereif erklärt hat.
Dass die Abnahmeerklärungen von einzelnen Eigentümern nicht unterzeichnet wurden, spiele insoweit keine Rolle.
Meine Fragen:
• Kann ein Gemeinschaftseigentum auch dann als abgenommen gelten, wenn einzelne Eigentümer die Abnahme (nachweislich wohlbegründet) verweigert haben oder gilt die Abnahme erst dann als erfolgt, wenn ausnahmslos alle Eigentümer diese erteilt haben?
• Falls letzteres richtig ist:
Beginnt die Gewährleistungsfrist für sämtliche Bestandteile des Gemeinschaftseigentums erst dann, wenn der letzte Eigentümer die Abnahme erklärt hat oder gilt die „Fristverlängerung" nur für dasjenige Gewerk (hier: Heizung), das zur Abnahmeverweigerung geführt hat?

Sehr geehrter Ratsuchender,

die Verjährung beträgt bei der Errichtung von Bauwerken wegen Mängeln fünf Jahre (§ 634 a BGB).
Die Verjährungsfrist beginnt mit der Abnahme des Bauwerks.
Das Gemeinschaftseigentum einer WEG-Anlage muss grundsätzlich von jedem einzelnen Käufer individuell abgenommen werden. Die Abnahme erfolgt in einer gemeinsamen Begehung, in der anschließend ein Abnahmeprotokoll unterzeichnet wird und zwar von jedem Erwerber.
Soweit wie in Ihrem Fall einige Erwerber Mängel bzgl. der Heizungsanlage geltend gemacht haben und die Abnahme verweigerten, liegt in Bezug auf diese Erwerber keine Abnahme der Heizungsanlage vor, so dass diesen Eigentümern aufgrund der erst jetzt auftretenden Mängel der Heizungsanlage noch die entsprechenden Gewährleistungsrechte gegenüber dem Bauträger zustehen.
Die Auffassung des Bauträgers, dass die Gewährleistungsfrist mit dem Datum beginnt, an dem der Gutachter das Gemeinschaftseigentum für abnahmereif erklärt hat, ist demzufolge unzutreffend.

Mit freundlichem Gruß

Peter Dratwa
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 20.10.2017 | 21:23

Sehr geehrter Herr Dratwa,

vielen Dank für die schnelle und verständliche Beantwortung.
Folgende Nachfrage möchte ich stellen:
1.
Gilt im geschilderten Fall das Gemeinschaftseigentum dann als generell nicht abgenommen oder gilt dies nur für diejenigen Eigentümer, die die Abnahme verweigert haben?
Letzteres wäre an sich logisch, allerdings kann es auf der anderen Seite ja eigentlich für ein und die selbe Sache keine unterschiedlichen Gewährleistungsfristen geben.
Profitiert also im Ernstfall die komplette Eigentümergemeinschaft von den "Verweigerern"?
2. (siehe auch ursprüngliche Frage, Teil 2)
Ausschlaggebend für die Verweigerung der Abnahme des (gesamten) Gemeinschaftseigentums waren Mängel an der Heizung.
Verlängern sich in diesem Fall die Gewährleistungsrechte nur für das ursächliche Gewerk (Heizung) oder für das komplette Gemeinschaftseigentum?

Vielen Dank und freundliche Grüße

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 21.10.2017 | 12:00

Sehr geehrter Ratsuchender,

ich gestatte mir Ihre Nachfragen wie folgt zu beantworten:

1. Gilt im geschilderten Fall das Gemeinschaftseigentum dann als generell nicht abgenommen oder gilt dies nur für diejenigen Eigentümer, die die Abnahme verweigert haben?
Letzteres wäre an sich logisch, allerdings kann es auf der anderen Seite ja eigentlich für ein und die selbe Sache keine unterschiedlichen Gewährleistungsfristen geben.
Profitiert also im Ernstfall die komplette Eigentümergemeinschaft von den "Verweigerern.

Der Anspruch auf Mängelbeseitigung liegt bei dem einzelnen Erwerbern, die die Abnahme verweigerten. Allerdings kann die Wohnungseigentümergemeinschaft nach dem BGH durch Mehrheitsbeschluss die Durchsetzung der auf die ordnungsgemäße Herstellung des Gemeinschaftseigentums gerichteten Rechte der Erwerber von Wohnungseigentum wegen Mängeln des Gemeinschaftseigentums an sich ziehen. Macht sie von dieser Möglichkeit Gebrauch, begründet dies ihre alleinige Zuständigkeit (BGH Urteil vom 12.04.2007 VII ZR 236/059. Mithin profitiert die komplette Eigentümerschaft letztendlich von den einzelnen Erwerbern, die die Abnahme verweigerten.

2. (siehe auch ursprüngliche Frage, Teil 2)
Ausschlaggebend für die Verweigerung der Abnahme des (gesamten) Gemeinschaftseigentums waren Mängel an der Heizung.
Verlängern sich in diesem Fall die Gewährleistungsrechte nur für das ursächliche Gewerk (Heizung) oder für das komplette Gemeinschaftseigentum?

Die Gewährleistungsrechte bestehen nur für das Gewerk, also die Heizung, die von einzelnen Erwerbern bemängelt wurde. Das komplette Gemeinschaftseigentum hat damit nichts zu tun, da insoweit auch keine Mängel geltend gemacht wurden und die Verweigerung der Abnahme sich nur auf die mängelbehaftete Heizungsanlage bezog.

Mit freundlichem Gruß

Peter Dratwa
Rechtsanwalt


Wir
empfehlen

Die Anwalt Flatrate

Sie müssen sich neben Ihrer Arbeit auch noch um rechtliche Fragen und Belange kümmern? Das raubt Zeit und Nerven. Für Sie haben wir die Flatrate für Rechtsberatung entwickelt.

Mehr Informationen
Bewertung des Fragestellers 26.10.2017 | 20:49

Hat Ihnen der Anwalt weitergeholfen?

Wie verständlich war der Anwalt?

Wie ausführlich war die Arbeit?

Wie freundlich war der Anwalt?

Empfehlen Sie diesen Anwalt weiter?

Stellungnahme vom Anwalt: