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Prüfung eines Bauträgervertrages


| 20.12.2012 23:30 |
Preis: ***,00 € |

Vertragsrecht



Guten Tag,

wir möchten eine im Bau befindliche Immobilie erwerben und würden gerne folgenden Bauträgervertrag prüfen lassen insbesondere auf gravierende Mängel zu Lasten des Käufers.

Mit freundlichen Grüßen

UR.Nr.

Bauträgervertrag

Verhandelt zu xxx, den ***.

Vor dem
Notar xxx
mit dem Amtssitz in xxx

erschienen:

1. für die xxx unter der Firma

xxx
mit dem Sitz in xxx
- Handelsregister des xxx-

***,
geschäftsansässig in xxx,

- als Vertreter ohne Vertretungsmacht -

- die Gesellschaft nachstehend „der Veräußerer" genannt -

2.a) xxx,
geboren am xxx,
wohnhaft in xxx,

b) xxx,
geboren am xxx,
wohnhaft in xxx,

- nachstehend „der Erwerber" genannt -
zu 1. dem Notar bekannt, zu 2. ausgewiesen durch ***.

Der Erwerber – Verbraucher – bestätigt, dass ihm gemäß § 17 Abs. 2a BeurkG mindestens zwei Wochen vor der heutigen Beurkundung der beabsichtigte Text des Vertrags zur Prüfung und Durchsicht zur Verfügung gestellt wurde, so dass er ausreichend Gelegenheit hatte, sich mit dem Gegenstand der Urkunde auch durch Rücksprache mit dem Notariat auseinanderzusetzen.

Die Erschienenen, handelnd wie angegeben, erklärten:
Wir schließen folgenden

Bauträgervertrag:


I.
Grundbuchstand, Sachverhalt

1.
In den Grundbüchern des Amtsgerichts xxx ist im Eigentum der xxx mit dem Sitz in xxx folgender Grundbesitz der Gemarkung xxx eingetragen:

a) Wohnungsgrundbuch Blatt xxx

xxx/1.000 Miteigentumsanteil an dem Grundstück Gemarkung xxx
Flur x Nr. xx/xx Gebäude- und Freifläche
xxx, xxx qm
Flur x Nr. xx/xx Gebäude- und Freifläche
xxx, xxx qm
verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohneinheit Nr. x laut Aufteilungsplan ( Anlage zur Urkunde vom xxx );

b) Teileigentumsgrundbuch Blatt ***

x/1.000 Miteigentumsanteil an dem genannten Grundstück,
verbunden mit dem Sondereigentum an dem Garagenstellplatz, im
Aufteilungsplan ( Anlage zur Urkunde vom xxx) mit Nr. *** bezeich-net.

Wegen der Lage der Grundstücke wird auf den dieser Urkunde beigefüg-ten Plan ( Anlage 1 ) verwiesen, in dem diese Grundstücke rot umrandet gekennzeichnet sind.

2.
Das Wohnungs-/Teileigentum ist im Grundbuch wie folgt belastet:

Abteilung II
lfd. Nr. 1: Beschränkte persönliche Dienstbarkeit – Leitungsrecht mit Nutzungsbeschränkung für die Stadt xxx,

lfd. Nr. 2: Beschränkte persönliche Dienstbarkeit – Rohrleitungsrecht mit Nutzungsbeschränkung für die Stadt xxx

lfd. Nr. 3: Grunddienstbarkeit – Entsorgungsleitungsrecht für den jeweiligen Eigentümer von Flur x Nr. xx/x

lfd. Nr. 4: Grunddienstbarkeit – Stromleitungsrecht für den jeweiligen Eigentümer von Flur x Nr. xx/x,

Abteilung III
lfd. Nr. 1: Buchgrundschuld zu xxx € für Sparkasse xxx, xxx.

Der Notar hat den Grundbuchinhalt am ***heutigen Tage festgestellt.

3.
Die Dienstbarkeiten gemäß vorstehender Ziffer 2. werden von dem Erwerber übernommen.
Der Erwerber tritt anstelle des Veräußerers in die zugrundeliegenden schuldrechtlichen Vereinbarungen ein und verpflichtet sich, sie einem Rechtsnachfolger im Eigentum mit Weitergabeverpflichtung aufzuerlegen.
Der Inhalt der Rechte ist dem Erwerber bekannt.

Zu Lasten des vorbezeichneten Grundbesitzes soll eine weitere Grund-dienstbarkeit zu Gunsten des jeweiligen Eigentümers der Nachbarparzel-len Nrn. xx/x und xx/x zur Sicherung eines Entsorgungsleitungsrechts eintragen werden.
Der Käufer bevollmächtigt hiermit den Veräußerer diese Grunddienstbar-keit zu bestellen, insbesondere deren Inhalt festzulegen und die Grundbucherklärungen abzugeben.
Der Veräußerer verpflichtet sich, dem Erwerber die schuldrechtlichen Vereinbarungen aus dieser Grunddienstbarkeit mitzuteilen in die er anstelle des Veräußerers einzutreten und sie seinem Rechtsnachfolger im Eigentum mit Weitergabeverpflichtung aufzuerlegen hat.

Das nachstehend verkaufte Wohnungs-/Teileigentum wird aus der in Abteilung III eingetragenen Grundschuld freigestellt.

4.
Der Erwerber errichtet auf dem vorgenannten Grundbesitz ein Mehrfamilienwohnhaus, das aus xxx Eigentumswohnungen und xxx Garagenstellplätzen bestehen wird.
Die Baugenehmigung ist nach Versicherung des Veräußerers erteilt.
Mit den Bauarbeiten wurde begonnen.

5.
Die Aufteilung des Grundbesitzes in Wohnungs- bzw. Teileigentum hat der Veräußerer durch Urkunde Nr. xxx/xxx des amtierenden Notars vom xxx und Urkunde Nr. xxx/xxx des amtierenden Notars vom xxx vor-genommen und dabei auch die Gemeinschaftsordnung festgelegt.
Die Urkunde vom xxx enthält auch die Baubeschreibung.

Der Veräußerer hat bereits vor der Beurkundung dem Erwerber hiervon je eine beglaubigte Abschrift ausgehändigt.
Auf diese Urkunden, die in Urschrift vorliegen, einschließlich der ihnen beigefügten Anlagen wird verwiesen.
Ihr Inhalt ist den Beteiligten bekannt; Pläne wurden ihnen zur Durchsicht vorgelegt und von ihnen genehmigt.

Die Beteiligten verzichten auf deren Vorlesung und Beifügung zu dieser Niederschrift.

Der Notar hat die Beteiligten darüber belehrt, dass der Inhalt dieser Ur-kunden als Teil ihrer heutigen Vereinbarung mit dem Abschluss dieses Vertrages für sie verbindlich wird.

6.
Das Wohnungseigentumsrecht Nr. x sowie das Teileigentumsrecht Nr. *** laut Aufteilungsplan sind Vertragsgegenstand dieser Urkunde.



II.
Verkauf

Der Veräußerer verkauft an den dies annehmenden Erwerber zu Miteigentum zu xxx

- das vorbezeichnete Wohnungseigentumsrecht Nr. x,
- das vorbezeichnete Teileigentumsrecht Nr. ***,

mit allen Rechten, Pflichten, Bestandteilen und dem Zubehör und ein-schließlich der nach Abschnitt III. dieser Urkunde noch zu erbringenden Bauleistung.


III.
Bauverpflichtung

1.
Der Veräußerer verpflichtet sich gegenüber dem Erwerber, die vertrags-gegenständliche Wohnanlage mit Garagenstellplätzen und insbesondere das Vertragsobjekt herzustellen.

Der Veräußerer schuldet die Herstellung in dem vorstehend bezeichneten Umfang so, dass sich das Vertragsobjekt für die gewöhnliche Verwendung zu Wohnzwecken eignet und eine Beschaffenheit aufweist, die bei Werken gleicher Art erwartet werden kann.

Umfang und Inhalt der Herstellungsverpflichtung werden durch die Baubeschreibung und die Aufteilungspläne bestimmt, die den in Abschnitt xxx genannten Urkunden vom xxx und vom xxx beigefügt sind.

In Abweichung und Ergänzung gilt die zwischen den Vertragsteilen ver-einbarte besondere Baubeschreibung, die dieser Niederschrift als Anlage 2 beigefügt ist. Auf diese Anlage wird hiermit verwiesen.

Die so beschriebenen Leistungen enthalten keine Beschaffenheitsvereinbarung, soweit sich aus dieser Urkunde nicht ausdrücklich etwas anderes ergibt ( z.B. Sonderwünsche ).

Der Erwerber kann aus Prospekten des Veräußerers, Exposés, Zeitungs-anzeigen, mündlichen Erläuterungen sowie aus Prospektangaben Dritter keine Ansprüche herleiten. Aus derartigen Unterlagen oder Angaben ergibt sich ebenfalls keine Beschaffenheitsvereinbarung.

Abweichungen sind zulässig, wenn sie aufgrund behördlicher Auflagen rechtlich geboten sind oder wenn sie sich als technisch notwendig erwei-sen und dem Erwerber zumutbar sind. Ferner sind Änderungen in Bezug auf Gebäudeteile, die nicht das Sondereigentum des Erwerbers betreffen, zulässig, soweit sie nicht den vertragsgemäßen Gebrauch des Gemeinschaftseigentums unzumutbar beeinträchtigen. Abweichungen dürfen Güte, Wert und Gebrauchsfähigkeit des Vertragsobjektes nicht mindern.

Bei Zweifeln über die zu erbringenden Leistungen geht die Baubeschrei-bung den Bauplänen vor.
Im Übrigen ist der Veräußerer berechtigt, den Inhalt der Leistungen nach billigem Ermessen zu bestimmen ( § 315 BGB ).

Der Veräußerer hat die geschuldeten Arbeiten nach den gesetzlichen Anforderungen und behördlichen Vorschriften auszuführen. Außerdem hat er die im Zeitpunkt der Durchführung der Arbeiten für das betreffende Gewerk anerkannten Regeln der Technik einzuhalten.
Spätere Änderungen dieser Regeln müssen nur beachtet werden, sofern sie zum Zeitpunkt der Ausführung der betreffenden Arbeiten zuverlässig vorhersehbar sind. Vorrangig gelten jedoch die Festlegungen in der Bau-beschreibung, sofern diese konkret eine abweichende Bauausführung vorsieht.

Hinsichtlich bereits erbrachter Bauleistungen sichert der Veräußerer zu, dass sie den vorstehend beschriebenen Anforderungen entsprechen.

Die vertragsgegenständliche Wohnung wird voraussichtlich eine Größe von ca. *** qm haben.

Als Beschaffenheit wird jedoch nur eine Mindestgröße der Wohnung ver-einbart, die dieses Maß um bis zu 3 % unterschreitet.
Der Veräußerer haftet demnach nur dann, wenn die als Beschaffenheit vereinbarte Größe der Wohnung unterschritten wird, und nur insoweit, als eine Abweichung nicht durch Sonderwünsche des Erwerbers veranlasst, und derart, dass die die Toleranz überschreitende Abweichung auszugleichen ist.

Flächenangaben wurden berechnet nach der Wohnflächenverordnung, wobei Balkone und Terrassen mit der Hälfte, Dachterrassen mit 25 % ihrer Grundfläche angesetzt wurden.

2.
Ein Anspruch auf Übernahme von Sonderwünschen besteht nicht. Eigenleistungen des Erwerbers sind vor Besitzübergang nur nach Genehmigung und in Abstimmung mit dem Veräußerer zulässig; gleiches gilt für Arbeiten durch vom Erwerber beauftragte Dritte.

3.
Der Veräußerer beabsichtigt, das Vertragsobjekt bis zum xxx bezugsfertig herzustellen; er verpflichtet sich, das Vertragsobjekt bis spätestens xxx vollständig fertig zu stellen.
Können Außenarbeiten jahreszeitlich bedingt nicht innerhalb dieser Frist ausgeführt werden, hat sie der Veräußerer zu geeigneter Zeit zu erbrin-gen. Die Abnahme des Vertragsobjekts bei Bezugsfertigkeit wird hierdurch nicht berührt.

Behinderungen bei der Herstellung des Vertragsobjektes aus Umständen, die vom Veräußerer nicht zu vertreten sind, z.B. höhere Gewalt, Streik, Ausführung von Sonderwünschen, verlängern die Herstellungsfrist um die Dauer der Behinderung.

4.
Zur Unfallverhütung darf der Erwerber die Baustelle nur während der üblichen Arbeitszeit und unter Anleitung des örtlichen Bauleiters oder einer von diesem benannten Person betreten. Dazu hat er sich rechtzeitig anzumelden.


IV.
Kaufpreis

Der Kaufpreis beträgt

Xxx €

- in Worten: xxx Euro -.

Der Kaufpreis ist ein Festpreis.

Der Kaufpreis enthält die Kosten des Grundstücks, für die Herstellung des Vertragsobjekts gemäß den Bauplänen und der Baubeschreibung – in der heutigen Fassung -, der Baugenehmigung, der Bauwesenversicherung, für die Architekten- und Ingenieurleistungen, für behördliche Prüfungen und Genehmigungen, der Hausanschlüsse für Kanalisation, Wasser, Abwasser, Gas sowie Strom und der Gebäudeeinmessung.

Nicht im Kaufpreis enthalten sind:

- die Notar- und Grundbuchkosten,
- die Grunderwerbsteuer und die Steuern, Abgaben und Lasten ab Besitzübergang,
- die Aufwendungen des Erwerbers für die Kaufpreisfinanzierung einschließlich der Kosten für die Bewilligung und Eintragung der hierfür erforderlichen Grundpfandrechte,
- die Kosten der Sonderwünsche.


V.
Kaufpreisfälligkeit

1.
Der Kaufpreis ist in zwei Raten entsprechend der Durchführung des ge-schuldeten Bauvorhabens zu zahlen.

Grundvoraussetzungen hierfür sind, dass

- dem Notar alle etwa zur Rechtswirksamkeit und zum Vollzug dieses Vertrages erforderlichen Genehmigungen vorliegen,

- die Vormerkung zur Sicherung des Anspruchs auf Eigentumsüber-tragung im Grundbuch zu Lasten des Vertragsobjekts für den Erwer-ber im Rang nach den in Abschnitt xxx genannten Belastungen eingetragen ist, wobei unter Mitwirkung des Erwerbers bestellte Grundstücksbelastungen im Rang vorgehen dürfen,

- die Lastenfreistellung durch Vorliegen der Freistellungsverpflichtung des Gläubigers beim Notar gesichert ist, wonach nicht zu übernehmende Grundpfandrechte gelöscht werden, und zwar, wenn das Bauvorhaben vollendet wird, unverzüglich nach Zahlung der geschuldeten Vertragssumme, andernfalls unverzüglich nach Zahlung des dem erreichten Bautenstand entsprechenden Teils der geschuldeten Vertragssumme durch den Erwerber; für den Fall, dass das Bauvorhaben nicht vollendet wird, kann sich der Gläubiger vorbehalten, anstelle der Freistellung alle vom Erwerber vertragsgemäß geleisteten Zahlungen bis zum anteiligen Wert des Vertragsobjekts zurückzuzahlen.
Diese Erklärung muss dem Erwerber ausgehändigt sein.

Außerdem muss der Notar bestätigt haben, dass alle vorgenannten Vo-raussetzungen vorliegen und ihm keine Gründe ersichtlich sind, die gegen die Wirksamkeit des Vertrages sprechen.

Der Notar wird beauftragt, die Bestätigung dem Erwerber mit einfachem Brief an die hier genannte Anschrift zu erteilen; der Veräußerer erhält eine Abschrift.

2.
Die Höhe der vom Erwerber zu zahlenden Raten wird entsprechend dem tatsächlichen Bauablauf wie folgt festgelegt:

50,0 % nach Rohbaufertigstellung, einschließlich Zimmererarbeiten,
50,0 % nach Bezugsfertigkeit und Zug um Zug gegen Besitzübergabe, vollständiger, rechtzeitiger Fertigstellung - einschließlich Fassadenarbeiten – des Vertragsobjektes ohne wesentliche Mängel.

Die so berechneten Raten sind zur Zahlung fällig, wenn die der angefor-derten Rate entsprechenden Arbeiten durchgeführt sind, nicht aber vor Eintritt der in 1. genannten Grundvoraussetzungen und nicht vor Ablauf von zehn Tagen, nachdem der Veräußerer den Erwerber zur Zahlung unter Vorlage einer Bestätigung des Bauleiters über den Baufortschritt schriftlich aufgefordert hat.

Wegen unwesentlicher Mängel kann nach dem Gesetz im Regelfall nur das Doppelte der geschätzten Mängelbeseitigungskosten einbehalten werden.

3.
Die Raten sind zu zahlen auf das im Freigabeversprechen des Gläubigers angegebene Konto.

Der Veräußerer hat seinen Anspruch auf Zahlung des Kaufpreises gegen den Erwerber in voller Höhe an diesen Gläubiger abgetreten.
Trotz Abtretung steht dem Veräußerer ein Anspruch auf Leistung an den Gläubiger zu.

4.
Die Beteiligten weisen den Notar unter Verzicht auf ihr eigenes Antrags-recht unwiderruflich an, die Eigentumsumschreibung erst nach schriftlicher Zustimmung des Veräußerers zu beantragen.

Zu dieser Zustimmung ist der Veräußerer spätestens dann verpflichtet, wenn der geschuldete Kaufpreis bezahlt ist.

Der Erwerber kann die Zustimmung des Veräußerers vor vollständiger Fertigstellung mit dem erreichten Bautenstand verlangen, wenn das Un-vermögen des Veräußerers zur Fertigstellung der Baumaßnahme fest-steht, Zug um Zug gegen Zahlung des dem erreichten Bautenstand ent-sprechenden Kaufpreisteils.

Bis zur Umschreibungsreife darf der Notar Ausfertigungen und beglaubigte Abschriften nur ohne Auflassung erteilen.
Der Erwerber ist vor Eigentumsumschreibung nicht berechtigt, ohne Zu-stimmung des Veräußerers über seine Rechte und Ansprüche aus diesem Vertrag zu verfügen, insbesondere sie ganz oder teilweise abzutreten oder zu verpfänden.

5.
Die Beteiligten sind sich darüber einig, dass die Verjährungsfrist für den Kaufpreisanspruch 30 Jahre vom gesetzlichen Beginn der Frist an beträgt. Das Gleiche gilt für den Anspruch auf Übereignung und Übergabe des Vertragsgegenstandes.


VI.
Abnahme

1.
Die Vertragsteile verpflichten sich gegenseitig zur Abnahme der vertrags-gegenständlichen Wohnung und des vertragsgegenständlichen Garagenstellplatzes nach deren bezugsfertiger Herstellung.
Gleichzeitig ist auch Gemeinschaftseigentum, soweit es zu diesem Zeit-punkt abnahmefähig hergestellt ist, abzunehmen. Später durchgeführte Arbeiten sind nach Fertigstellung abzunehmen.

Bei der Abnahme findet eine gemeinsame Besichtigung des Vertragsob-jektes statt. Hierüber ist ein Abnahmeprotokoll anzufertigen, in das noch fehlende Leistungen und Mängel aufzuführen sind, auch soweit hierüber Streit besteht. Andere Formen der Abnahme sind damit nicht ausgeschlossen.

Der Veräußerer ist verpflichtet, die in dem Abnahmeprotokoll festgestellten Mängel unverzüglich zu beseitigen und fehlende Leistungen zu erbringen.

2.
Die Abnahme der weiteren ( vgl. vorstehend Ziffer 1. ) Bauteile und An-lagen, die im gemeinschaftlichen Eigentum aller Miteigentümer stehen
( gemeinschaftliches Eigentum ) erfolgt für die Wohnungseigentümer ( Erwerber ) im Beisein des Verwalters nach Fertigstellung durch einen vereidigten Sachverständigen vom TÜV xxx oder Dekra ebenfalls in einer gleichgearteten förmlichen Abnahme.

Der Veräußerer hat dem Erwerber die Teilnahme an der Abnahme durch den Sachverständigen durch Einladung zu diesem Termin zu ermöglichen.

Der Sachverständige ist vom Verwalter zu benennen. Er soll auch die Behebung der bei der Abnahme festgestellten Mängel bestätigen. Die Kosten des Sachverständigen sind im Kaufpreis enthalten.

Das Abnahmeprotokoll ist allen Erwerbern zu übersenden. Der Erwerber beauftragt hiermit den noch zu benennenden Sachverständigen zur Mit-wirkung bei der Abnahme des gemeinschaftlichen Eigentums und bevollmächtigt ihn und den Verwalter dazu.


VII.
Besitzübergang

Besitz und Nutzungen gehen von dem Zeitpunkt an auf den Erwerber über, ab dem dieser das Vertragsobjekt aufgrund Übergabe nutzen darf.

Der Veräußerer ist zur Übergabe verpflichtet, wenn die Abnahme durchgeführt ist und der Erwerber alle zu diesem Zeitpunkt fälligen Zahlungen geleistet hat oder Zug um Zug gegen Übergabe leistet.

Ab Übergabe sowie im Fall einer vorzeitigen Nutzung ab Nutzungsbeginn gehen alle Lasten, insbesondere auch die laufenden Steuern und öffentlichen Abgaben, die Gefahr eines zufälligen Untergangs und einer zufälligen Verschlechterung, sowie die Verkehrssicherungspflicht auf den Erwerber über.


VIII.
Grundbucherklärungen

1. Auflassung
Die Beteiligten sind darüber einig, dass das Eigentum an dem verkauften Wohnungs-/Teileigentum auf den Erwerber übergehen soll, und bewilligen und beantragen die Eintragung des Erwerbers im Grundbuch als Miteigentümer zu xxx des Wohnungseigentumsrechts Nr. x und des Teileigentumsrechts Nr. ***.

2. Eigentumsvormerkung
Der Veräußerer bewilligt und der Erwerber beantragt die Eintragung je einer Eigentumsvormerkung zugunsten des Erwerbers – im genannten Beteiligungsverhältnis.

Der Erwerber bewilligt und beantragt schon heute deren Löschung zusam¬men mit der Eigentumsumschreibung, vorausgesetzt, dass keine Zwischeneintragung ohne seine Zustimmung erfolgt oder beantragt ist.



3. Löschungszustimmung
Die Beteiligten beantragen die Löschung aller auf dem verkauften Woh-nungs-/Teileigentum im Zeitpunkt der Eigentumsumschreibung eingetra-genen Belastungen, auch an Mithaftstellen, nach Maßgabe der Bewilli-gung der Berechtigten, insbesondere die Freigabe aus dem Recht Abtei-lung III ( vgl. Abschnitt xxx. ).


IX.
Erschließungskosten

Der Veräußerer versichert, dass alle bis zum gestrigen Tage angeforder-ten Erschließungs-, Anlieger- und Kostenerstattungsbeiträge nach Baugesetzbuch, Kommunalabgabengesetz oder Gemeindesatzung bezahlt sind.
Werden ab dem heutigen Tage derartige Beiträge oder Vorausleistungen hierauf angefordert, so gehen diese im Innenverhältnis zwischen den Beteiligten zu Lasten des Erwerbers. Überschüsse aus gezahlten Vorausleistungen stehen dem Erwerber zu.
Klargestellt wird, dass die erstmalige vollständige Erschließung im Kauf-preis enthalten ist.


X.
Haftung

1.
Für Mängel am Bauwerk gelten die Bestimmungen des Bürgerlichen Ge-setzbuchs über den Werkvertrag.

Eine Haftung des Veräußerers wegen der Größe und der Bodenbeschaf-fenheit des Grundstücks wird ausgeschlossen mit Ausnahme der gesetzlichen Haftung für Grundstücksmängel, wegen denen das Gebäude dort nicht errichtet oder bestimmungsgemäß genutzt werden kann, oder wenn die Beschaffenheit des Grundstücks zu Sachmängeln am Bauwerk führt sowie für die Verletzung einer Pflicht zur Bodenuntersuchung.

Der Ausschluss der Haftung gilt auch nicht für eine Haftung bei Vorsatz oder Arglist.
Hinsichtlich von Schadensersatzansprüchen bleibt auch die Haftung für grob fahrlässig verursachte Schäden und für Schäden aus der Verletzung des Lebens, des Körpers oder der Gesundheit, die auf einer fahrlässigen Pflichtverletzung des Veräußerers, seines gesetzlichen Vertreters oder eines Erfüllungsgehilfen beruhen, unberührt.

Der Veräußerer weist den Erwerber darauf hin, dass die Haftung nur für Mängel gilt. Sie erstreckt sich daher nicht auf normale Abnutzung, insbe-sondere nicht bei Teilen und Anlagen, die einem besonderen Verschleiß unterliegen, soweit deswegen eine Reparaturbedürftigkeit eintritt. Es ob-liegt daher dem Erwerber, solche Bauteile und Anlagen durch laufende Wartung in einem ordentlichen Zustand zu erhalten.

Der Notar hat auf die Verjährungsfrist von fünf Jahren bei Arbeiten bei Bauwerken hingewiesen. Die Verjährung beginnt mit Abnahme des Werks.

2.
Sicherungshalber tritt der Veräußerer die ihm gegen die am Bau beteilig-ten Architekten, Bauhandwerker, Zulieferer und alle sonst mit dem Bau befassten Dritten zustehenden Erfüllungs- und Schadensersatzansprüche sowie Ansprüche wegen Mängeln an den Erwerber ab.

Die Ansprüche des Erwerbers gegen den Veräußerer werden von der Abtretung nicht berührt; insbesondere können sie auch ohne vorherige Geltendmachung der Ansprüche gegen die Dritten geltend gemacht werden.
Die Abtretungen werden erst wirksam, wenn der Veräußerer mit seinen entsprechenden Verpflichtungen in Verzug ist und ihnen trotz schriftlicher Aufforderung mit angemessener Fristsetzung nicht nachkommt oder die Ansprüche gegen den Veräußerer nicht mehr bestehen. Der Veräußerer bleibt berechtigt, diese Ansprüche im eigenen Namen auf eigene Kosten durchzusetzen.
3.
Das Vertragsobjekt muss bei Besitzübergang frei von Rechtsmängeln sein, also ohne dass Dritte Rechte gegen den Erwerber geltend machen können, soweit in dieser Urkunde nichts anderes bestimmt ist.

4.
Das Vertragsobjekt wird lastenfrei verkauft, soweit in dieser Urkunde nicht anders vereinbart. Die in Abschnitt xxx genannte Grundschuld muss bei Eigentumsumschreibung gelöscht werden.

Der Veräußerer erklärt, dass ihm altrechtliche Dienstbarkeiten nicht be-kannt sind und er keine Baulasten bestellt hat.

Die vom Erwerber zur Finanzierung des Kaufpreises bestellten und einge¬tragenen Grundpfandrechte werden mit übernommen.


XI.
Eintritt in die Eigentümergemeinschaft

Der Erwerber tritt vom Tage des Besitzübergangs an in alle Rechte und Pflichten ein, die sich für ihn aus der Teilungserklärung und Gemein-schaftsordnung ergeben.
Er hat seine Rechtsnachfolger in diese Rechtsverhältnisse eintreten zu lassen.

Ein Wohngeld für das Vertragsobjekt hat bis zum Besitzübergang der
Veräußerer, ab diesem Zeitpunkt der Erwerber zu zahlen.


XII.
Rücktrittsrecht

Der Veräußerer kann das gesetzliche Rücktrittsrecht wegen Zahlungsverzugs des Erwerbers nur schriftlich ausüben.

Der Rücktritt ist nur wirksam, wenn der Erklärung die Bürgschaft eines inländischen Kreditinstituts beigefügt ist, die den Anspruch auf Rückzah-lung geleisteter Kaufpreisteile unter Verzicht auf die Einrede der Voraus-klage unbefristet sichert.

Die Rückerstattung von Kaufgeldern erfolgt nur Zug um Zug gegen Abgabe der Löschungsbewilligung der Vormerkung und von Finanzierungsgrundpfandrechten des Erwerbers.


XIII.
Vollmachten

1.
Wenn und soweit Behörden im Zusammenhang mit der Bebauung dieses Grundbesitzes Auflagen für die Errichtung des Gebäudes machen sollten, verpflichtet sich der Erwerber zur Einhaltung der sich daraus ergebenden Beschränkungen.

Wenn und soweit auf dem Grundbesitz Anlagen errichtet werden, die für die Ver- oder Entsorgung des Vertragsobjekts und/oder der Gesamtanlage erforderlich sind, ist der Erwerber verpflichtet, deren Errichtung und dauernden Betrieb zu dulden und zu gestatten, dass alle Maßnahmen vorgenommen werden dürfen, die zur Instandhaltung und eventuellen Erneuerung erforderlich sind.

Der Erwerber ist verpflichtet, entsprechende Baulasten und/oder Dienst-barkeiten zu bestellen oder zu übernehmen.

Diese Verpflichtungen bestehen nur, wenn die Gebrauchstauglichkeit des Vertragsobjekts nicht beeinträchtigt wird. Etwaige Wertminderungen sind in Geld auszugleichen.

2.
Der Erwerber erteilt dem Veräußerer mit der Befugnis, Untervollmacht zu erteilen, und unter Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB unwiderruflich Vollmacht

a) die vorgenannte Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung samt etwaigen Nachträgen hierzu beliebig zu ändern und zu ergänzen und eine etwa erforderliche Auflassung zu erklären und entgegenzunehmen; dies gilt insbesondere für die Zusammenlegung und Neuaufteilung von Eigentumseinheiten sowie Veränderungen und Neubegründungen von Sondernutzungsrechten,

b) Baulasten und/oder Dienstbarkeiten wie Geh- und Fahrtrechte sowie Rechte zur Ver- und Entsorgung zugunsten öffentlicher und privater Versorgungsträger sowie von Nachbargrundstücken zu bestellen und zu übernehmen und diesen Rang vor der Vormerkung des Erwerbers sowie von Rechten in Abteilung III des Grundbuchs zu verschaffen,

c) diesen Vertrag sowie etwa vom Erwerber bestellte Finanzierungs-grundpfandrechte entsprechend anzupassen.

Im Außenverhältnis ist diese Vollmacht uneingeschränkt.

Im Innenverhältnis ist der Bevollmächtigte insofern beschränkt, dass ohne Zustimmung des Erwerbers Änderungen bei wirtschaftlicher Betrachtung Inhalt und Umfang seines Sondereigentums oder derjenigen Teile des Gemeinschaftseigentums, die ihm zur alleinigen Nutzung zugewiesen sind, nicht beeinträchtigen und Verkehrs- und Gemeinschaftsflächen, soweit für die Nutzung durch den Erwerber von Interesse, nicht wesentlich verkleinert oder verlegt werden dürfen.

Notar- und Grundbuchkosten dürfen dem Erwerber durch etwaige Ände-rungen nicht entstehen.

Unter diesen Voraussetzungen ist der Erwerber dem Veräußerer gegen-über zu solchen Änderungen auch verpflichtet.

Von dieser Vollmacht kann nur vor dem amtierenden Notar, Vertreter oder Amtsnachfolger Gebrauch gemacht werden, der die Einhaltung der im Innenverhältnis geltenden Beschränkungen zu überwachen hat.

Die Vollmacht erlischt mit Umschreibung des Eigentums an sämtlichen Wohnungs- und Teileigentumseinheiten im vertragsgegenständlichen Anwesen auf etwaige Erwerber.


XIV.
Kosten und Steuern

Die Kosten des Vertrages und seiner Ausführung sowie die Grunderwerb¬steuer trägt der Erwerber.

Die Kosten der Lastenfreistellung trägt der Veräußerer.
Die Kosten einer nachträglichen Genehmigung oder Vollmachtsbestäti-gung trägt der Vertretene.

Auf die gesamtschuldnerische Haftung für Kosten und Steuern hat der Notar hingewiesen.


XV.
Finanzierung des Kaufpreises

1.
Der Veräußerer verpflichtet sich, bei der Bestellung vollstreckbarer
( § 800 ZPO ) Grundschulden zugunsten deutscher Geldinstitute als der-zeitiger Eigentümer mitzuwirken.

Die Mitwirkungspflicht besteht nur, wenn in der Grundschuldbestellungsurkunde folgende, von den Beteiligten bereits jetzt getroffene Bestimmungen wiedergegeben werden:

a) Sicherungsabrede
Die Grundschuldgläubigerin darf die Grundschuld nur insoweit als Sicherheit verwerten oder behalten, als sie tatsächlich Zahlungen mit Tilgungswirkungen auf die Kaufpreisschuld des Erwerbers geleistet hat. Alle weiteren Zweckbestimmungserklärungen, Sicherungs- und Verwertungsvereinbarungen, innerhalb und außerhalb dieser Urkunde, gelten erst, nachdem der Kaufpreis vollständig gezahlt ist, in jedem Fall ab Eigentumsumschreibung. Ab dann gelten sie für und gegen den Erwerber als neuem Sicherungsgeber.

b) Persönliche Zahlungspflichten, Kosten
Der Veräußerer übernimmt im Zusammenhang mit der Grundschuldbestellung keinerlei persönliche Zahlungspflichten. Der Erwerber verpflichtet sich, den Veräußerer von allen Kosten und sonstigen Folgen der Grundschuldbestellung freizustellen.

c) Fortbestand der Grundschuld
Die bestellte Grundschuld bleibt auch nach der Eigentumsumschreibung bestehen. Alle Eigentümerrechte und Rückgewähransprüche, die mit ihr in Zusammenhang stehen, werden hiermit mit Wirkung ab Zahlung des Kaufpreises, in jedem Fall ab Eigentumsumschreibung auf den Erwerber übertragen.

2.
Der Veräußerer erteilt dem Erwerber, - bei mehreren jedem einzelnen von ihnen - unter Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB, über-tragbare
Vollmacht,
das Kaufobjekt mit Grundpfandrechten, auch über den Kaufpreis hinaus, zu belasten, die dazu erforderlichen Erklärungen vor dem Notar abzuge-ben und den jeweiligen Eigentümer dinglich der sofor¬tigen Zwangsvoll-streckung zu unterwerfen.

Von dieser Vollmacht kann nur vor dem Notariat in xxx und unter der Be-dingung Gebrauch gemacht werden, dass in der Grundschuldbestellungsurkunde die vorstehend unter 1. a) bis c) getroffenen Bestimmungen wiedergegeben werden. Die Einhaltung dieser Bedingung ist nur vom Notar, nicht vom Grundbuchamt zu überprüfen

Die Vollmacht kann ausgeübt werden, bevor erforderliche behördliche Genehmigungen erteilt sind.

Falls dieser Vertrag aus irgendwelchen Gründen nicht zur Ausführung kommen sollte, hat der Erwerber die bestellten Grundpfand¬rechte unver-züglich auf seine Kosten löschen zu lassen.
XVI.
Schlussbestimmungen

1.
Die Beteiligten wurden darauf hingewiesen,

- dass Nebenabreden außerhalb dieser Urkunde zur Unwirksamkeit des gesamten Vertrages führen können,
- dass die Umschreibung beim Grundbuchamt erst erfolgen kann, wenn die Unbedenklichkeitsbescheinigung der Grunderwerbsteuer-behörde vorliegt.

2.
Alle zu diesem Vertrag erforderlichen behördlichen und privaten Geneh-migungen werden vorbehalten und beantragt und werden für alle Beteiligten wirksam mit ihrem Eingang bei dem Notar.

Der Notar wird mit dem Vollzug der Urkunde umfassend beauftragt.

Er ist ermächtigt, die Beteiligten im Grundbuchverfahren uneingeschränkt zu vertreten, insbesondere Bewilligungen, Anträge und Rangbestimmungen abzugeben und zurückzunehmen.

Eintragungsnachrichten des Grundbuchamtes werden für die Beteiligten und den Notar beantragt.

3.
Die Beteiligten erteilen hiermit für sich und ihre Rechtsnachfolger den Notariatsangestellten xxx und xxx, und zwar jeder für sich, Auftrag und von den Beschränkungen des 181 BGB befreite, übertragbare Vollmacht, für sie vor dem Notariat in xxx alle zur Ergänzung oder Berichtigung dieser Urkunde notwendigen Erklärungen abzugeben und entgegen-zunehmen.

Diese Niederschrift nebst Anlage 2 wurde den Erschienenen vom Notar vorgelesen, die Anlage 1 zur Durchsicht vorgelegt, von ihnen genehmigt und sodann wie folgt eigenhändig mit dem Notar unterschrieben:

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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:
Der Auftraggeber, also Sie, haben ein starkes Interesse daran, dass ihr Vertragspartner den Werkvertrag vollständig, mangelfrei und fristgemäß erfüllt. Bezüglich der rechtzeitigen Fertigstellung enthält der Vertrag keine Vertragsstrafenregelung, die eine Strafzahlung festlegt, wenn der Bauträger die zu erwerbende Liegenschaft nicht rechtzeitig fertigstellt. Ferner sieht der Vertrag nicht vor, dass der AG einen Sicherheitseinbehalt (i.d.R. 10% der Auftragssumme) vornehmen kann oder vom AN die Übergabe einer Vertragserfüllungsbürgschaft verlangen darf. Der Bauträger kann also die Auszahlung der fälligen Werklohnforderungen ohne Stellung irgendeiner Sicherheit verlange und wenn das Werk unwesentliche Mängel enthält; dies ist zb auch bei Insolvenz eine Gefahr.
Zudem wird weitestgehend die Gewährleistung für das Grundstück ausgeschlossen und zudem wird nicht festgelegt, wann unwesentliche Mängel vorliegen.
Zudem soll erst eine Übergabe bei vollständiger Zahlung erfolgen.
Dieser Entwurf ist vom "Hausnotar" des Bauträgers entworfen.
Ich habe den Vertrag nur überschlägig unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes geprüft. Auf jeden Fall sollten Sie nochmals ausführlich mit Änderungsvorschlägen den Vertrag umgehend überprüfen lassen.
Hierfür stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung. Im Immoblien- und Steuerrecht vetreten wir Mandanten bundesweit.

Die weitaus häufigste Form der Sicherheitsleistung besteht im Einbehalten von Vergütungsanteilen durch den Auftraggeber. Die Höhe eines zulässigen Einbehalts ist in der Regel auf 10 % von Abschlagszahlungen und 5 % der Gesamtsumme bei Schlussrechnungslegung beschränkt, bis die vereinbarte Sicherheitssumme erreicht ist, § 17 Nr. 6 Abs. 1 VOB/B. Den jeweils einbehaltenen Betrag haben der Auftraggeber und der Auftragnehmer binnen 18 Werktagen auf ein zu vereinbarendes Sperrkonto einzuzahlen. Der Sicherheitseinbehalt ist dabei nur formgerecht, wenn das Geld auf ein Und-Konto eingezahlt wird, nur dann ist es insolvenzfest. Von der Pflicht zur raten weisen Einzahlung auf ein Sperrkonto ist der Auftraggeber nur bei kurz laufenden oder vom Volumen her kleineren Auflagen im Sinne des § 17 Nr. 6 Abs. 2 VOB/B befreit. Bei diesen genügt die Einzahlung der Sicherheit auf das Sperrkonto bei der Schlusszahlung.







Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Patrick Hermes, Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 27.12.2012 | 16:06

Guten Tag, Herr Hermes,

vielen Dank für Ihre schnelle Antwort. Sie gehen auf einen weitestgehenden Ausschluss der Gewährleistung durch den Bauträger für das Grundstück ein:
- Welche Risiken werden denn damit ausgeschlossen?

Vielen Dank.

Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 28.12.2012 | 11:26

Eine Haftung des Veräußerers wegen der Größe und der Bodenbeschaffenheit des Grundstücks wird ausgeschlossen!!

Ergänzung vom Anwalt 28.12.2012 | 11:48

Falls zb Altlasten auf dem Grundstück gefunden werden, haftet der Veräußerer nicht und Sie haben die Kosten der Beseitigung zu bezahlen.
Bewertung des Fragestellers 30.12.2012 | 16:56


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