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Prüfung des Kaufvertrags für eine Eigentumswohnung

| 03.06.2013 13:29 |
Preis: ***,00 € |

Vertragsrecht


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Sehr geehrte Damen und Herren,

als Kaufinteressent einer Eigentumswohnung bitte ich um die Überprüfung des folgenden Kaufvertragsentwurfs.

Besonders wichtig sind dabei die folgenden Aspekte: Weist der Vertrag gravierende Mängel auf, insb. zu Lasten der Käufer? Was gibt es es sonst von Käuferseite aus zu bedenken?

Vielen Dank!

(Beginn Vertragstext)

-----------------------------
Urkundenrolle UR xxx
Geschehen am xxx

Vor mir, dem Notar xxx erscheinen heute:
1. Herr xxx - ausgewiesen durch Personalausweis -
2. Herr yyy, - ausgewiesen durch Personalausweis -
3. Frau zzz, - ausgewiesen durch Personalausweis -
An der Geschäftsfähigkeit der Erschienenen bestehen keine Zweifel.

Die Erschienenen erklären mit der Bitte um notarielle Beurkundung:

I. Vorbemerkung

a) Grundbuchstand

Frau xxx ist als Alleineigentümer des nachfolgenden Wohnungseigentumsrechts eingetragen: Grundbuch von xx: xx/xx Miteigentumsanteil an dem Grundstück xx verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung im Haus xx mit sämtlichen dazugehörenden Räumen, die im Aufteilungsplan mit Nr. x bezeichnet ist.

Im Grundbuch bestehen derzeit folgende Belastungen:

II

1 Lastend auf Flst. xx und xx: Grunddienstbarkeit s. Serv. Buch
2 lastend auf Flst. xx und xx: Grunddienstbarkeit zu Gunsten des jeweiligen Eigentümers des Grundstücks Nr. xx im Meßgehalt von x ar xx qm betreffend Duldung einer Gasüberleitung
3 lastend auf Flst. xx und xx: Grunddienstbarkeit s. Serv. Buch
4 lastend auf Flst. xx: Grunddienstbarkeit s. Serv. Buch
5 Grunddienstbarkeit für den jeweiligen Eigentümer der Flst. xx je der Gemarkung betr. Benützung eines Doppelparkers mit Zu- und Abgangs bzw. Zu- und Abfahrtsrecht mit Instandhaltungs- und Instandsetzungsregelung

III

3
xx EUR Grundschuld ohne Brief für xx
Der beurkundende Notar hat den Grundbuchinhalt am xx im Zentralen Auskunftssystem des Grundbuchamts eingesehen und seine Feststellungen den Erschienenen mitgeteilt. Von weitergehenden Verpflichtungen wird der beurkundende Notar freigestellt.

b) Grundschulden
Hinsichtlich der vorgenannten Grundschuld erklärt der Veräußerer, dass diese nicht mehr valutiert ist. Diese wird nach Wahl des Erwerbers gelöscht. Sämtliche Beteiligte stimmen der Löschung dieser Grundschuld im Ganzen sowie in beliebigen Teilbeträgen zu und bewilligen und beantragen die Löschung im Grundbuch.

II.
Kaufvertrag
§ 1 Kauf
Herr xxx - in dieser Urkunde auch „Veräußerer" genannt- verkauft hiermit an Herrn yyy und Frau zzz - je zur Hälfte - in dieser Urkunde auch „Erwerber" genannt- das vorstehend in der Vorbemerkung näher bezeichnete Wohnungseigentumsrecht mit allen Rechten und Bestandteilen -in dieser Urkunde auch „Vertragsgegenstand" genannt-. Beim Vertragsgegenstand handelt es sich um eine gebrauchte Wohnung.

§ 2 Zubehör
Mitverkauft ist das gesetzliche Zubehör, soweit es sich im Eigentum des Veräußerers befindet. Insbesondere mitverkauft ist die Einbauküche inkl. Elektrogeräte (xx€.

Über das mitverkaufte Zubehör sind sich die Beteiligten einig. Auf eine weitere Einzelaufstellung von Zubehörstücken in dieser Urkunde wird verzichtet.

§ 3 Kaufpreis
1. Der Kaufpreis beträgt € xxx (Euro xxx).
Von diesem Kaufpreis entfällt ein Teilkaufpreis von xxx € auf das mitverkaufte Zubehör.

2. Der Kaufpreis ist zur Zahlung fällig am xx, frühestens jedoch zwei Wochen nach Kenntnis des Erwerbers vom Vorliegen der nachstehenden Voraussetzungen:
a) Die gem. § 5 beantragte Auflassungsvormerkung ist im Grundbuch eingetragen.
Hierbei dürfen dieser Vormerkung keine weiteren Belastungen in Abt. II und III des Grundbuchs, mit Ausnahme der in dieser Urkunde genannten, im Rang vorgehen.
b) die Löschung sämtlicher Belastungen nach Abt. III des Grundbuchs, die der Auflassungsvormerkung des Erwerbers im Rang vorgehen und zu deren Beseitigung der Veräusserer verpflichtet ist, ist sichergestellt,
c) Der Vertragsgegenstand ist durch den Veräusserer vollständig geräumt.
Der Beurkundende hat unter Hinweis auf die Kostenpflicht angeboten, Löschungserklärungen zu beschaffen und deren Vorliegen mitzuteilen. Die Beteiligten erklären jedoch, dass sie eine entsprechende Tätigkeit des Notars nicht wünschen.
Die Beteiligten werden sich über die Fälligkeit des Kaufpreises selbst kundig machen.
3. Der Kaufpreis kann mit schuldbefreiender Wirkung nur auf das Konto des Veräußerers xxx bezahlt werden, soweit nicht Treuhandauflagen eingetragener Grundpfandgläubiger entgegen stehen.
4. Bei nicht rechtzeitiger Zahlung gelten die gesetzlichen Verzugsregelungen.
5. Mehrere Erwerber haften für die Zahlung des Kaufpreises einschließlich etwaiger Zinsen als Gesamtschuldner.
6. Der Veräußerer soll dem beurkundenden Notar unverzüglich die Kaufpreiszahlung nach Zahlungseingang schriftlich bestätigen.

§ 4 Weitere Bestimmungen
1. Der Besitzübergang des Vertragsgegenstandes erfolgt Zug um Zug gegen vollständige Bezahlung des Kaufpreises, frühestens jedoch am xx.
2. Mit Besitzübergang gehen Nutzen, Lasten und die Gefahr des zufälligen Untergangs und der zufälligen Verschlechterung des Vertragsgegenstandes auf den Erwerber über, ebenso sämtliche mit dem Vertragsgegenstand verbundenen öffentlich-rechtlichen Pflichten (z.B. Verkehrssicherungspflicht, Streupflicht), die üblicherweise einen Grundstückseigentümer treffen. Steuern und sonstige regelmäßig wiederkehrende Zahlungen und Lasten be-züglich des Vertragsgegenstandes gehen ab Besitzübergang auf den Erwerber über. Der Veräußerer versichert, dass insoweit keine Rückstände bestehen.
3. Zur Sachmängelhaftung bezüglich des Vertragsgegenstandes wird folgendes vereinbart:
Der Veräußerer überträgt den Vertragsgegenstand in dem heutigen Umfang und Zustand. Rechte und Ansprüche des Erwerbers wegen Sachmängeln sind ausgeschlossen, unabhängig davon ob diese schon bestehen oder bis zur Übergabe im Rahmen der gewöhnlichen schonenden Nutzung noch entstehen werden. Die Gefahr von Brand-, Elementar- und Wasserschäden bleibt jedoch bis zur Übergabe beim Veräußerer, welcher bis zur Übergabe die erforderliche Sorgfalt und die bisherige Verwendbarkeit des Vertragsgegenstandes aufrecht zu erhalten hat. Des Weiteren haftet der Veräußerer dafür, dass bis zum Besitzübergang die Funktionsfähigkeit der technischen Einrichtungen, insbe-sondere Heizung, gegeben ist.
Der Ausschluss von Ansprüchen des Erwerbers wegen Sachmängeln gilt auch bei Vorhandensein von etwaigen schädlichen Bodenveränderungen und Altlasten; damit sind auch etwaige Ausgleichsansprüche des Erwerbers gemäß § 24 Abs. 2 Bundesbodenschutzgesetz gegen den Veräußerer als Grundstückseigentümer, nicht als Verursacher, ausgeschlossen.
Im Übrigen tritt der Veräußerer, aufschiebend bedingt mit Eigentumsänderung, alle vertraglichen und gesetzlichen Ansprüche wegen Sachmängeln des Bau-werks gegen die am Bau bzw. einer Renovierung beteiligten Baufirmen, Handwerker, Lieferanten und Planer an den Erwerber ab, der die Abtretung annimmt.
Der Veräußerer versichert, dass er dem Erwerber über die ihm bekannten tat-sächlichen Verhältnisse des Vertragsgegenstandes umfassend Auskunft erteilt hat. Ihm sind keine nicht erfüllten baurechtlichen Pflichten, schädliche Boden-veränderungen oder andere wesentliche Mängel, die bei der Besichtigung nicht oder nicht ohne weiteres erkennbar sind, bekannt.

Garantien werden vom Veräußerer nicht übernommen. Der Erwerber hat den Vertragsgegenstand besichtigt, diesem ist der Zustand des Vertragsgegenstandes bekannt.
Entsprechendes gilt für das mitverkaufte Zubehör.

4. Die Haftung für Rechtsmängel bezüglich des Vertragsgegenstandes richtet sich nach den gesetzlichen Bestimmungen. Der Veräußerer haftet demnach dafür, dass der Vertragsgegenstand frei von Rechten Dritter auf den Erwerber über-geht, soweit in diesem Vertrag nichts anderes vereinbart wird.

Die in der Vorbemerkung genannten Belastungen nach Abt. II des Grundbuchs hat der Veräußerer nicht zu beseitigen.

Soweit heute im Baulastenverzeichnis und außerhalb des Grundbuchs Belas-tungen bestehen, sind diese vom Veräußerer nicht zu beseitigen. Der Veräußerer erklärt, dass ihm über das Bestehen derartiger Belastungen nichts bekannt ist.

5. Der Vertragsgegenstand wird derzeit vom Veräußerer bewohnt.
Der Veräußerer verpflichtet sich zur vollständigen Räumung des Vertragsgegenstands bis zum xx (vertragliche Hauptpflicht) und zu einer ord-nungsgemäßen Benutzung des Vertragsgegenstandes bis zur Übergabe an den Erwerber; Änderungen am Vertragsgegenstand wie z.B. Bauarbeiten bedürfen der Zustimmung des Erwerbers. Mietverhältnisse bestehen nicht.

6. Sämtliche Kosten des Vertrags und seines Vollzugs im Grundbuch sowie die Grunderwerbsteuer trägt der Erwerber. Löschungskosten hinsichtlich der vom Veräußerer zu beseitigenden Belastungen trägt der Veräußerer.

7. Die Beteiligten erklären, dass Beschränkungen aufgrund Güterrechts nicht bestehen.

8. Nach Hinweis des beurkundenden Notars auf die Bestimmungen des Baugesetzbuches sowie die landesrechtlichen Vorschriften treffen die Beteiligten fol-gende Vereinbarungen:
Den Vertragsgegenstand betreffende Erschließungs-, Anlieger- und Ausbauleistungen im Sinne des Baugesetzbuches und der landesrechtlichen Bestimmungen für die heute vorhandenen Erschließungsanlagen sind nach Angaben des Veräußerers endabgerechnet und bezahlt. Sofern dennoch Zahlungen für den derzeitigen Zustand vom Erwerber verlangt werden sollten, hat diese im Ver-hältnis zum Erwerber der Veräußerer zu tragen. Etwaige Rückzahlungsansprüche werden im Falle der Inanspruchnahme des Erwerbers hiermit vom Veräu-ßerer an den Erwerber abgetreten.

Vom beurkundenden Notar wird in diesem Zusammenhang die Abklärung des Ausbauzustandes mit der Gemeinde-/Stadtverwaltung empfohlen.

9. Der beurkundende Notar wird von den Beteiligten nach Hinweis auf die Kosten und deren Vermeidbarkeit beauftragt, alle zur Wirksamkeit und zum Vollzug des Kaufvertrages erforderlichen Genehmigungen, Vollmachtsbestätigungen und Bescheinigungen (ausgenommen die in § 3 genannten Löschungsunterlagen) bei den zuständigen Stellen einzuholen und entgegenzunehmen und namens der Beteiligten alle nach seinem Ermessen erforderlichen Erklärungen abzugeben und entgegenzunehmen.
Zu diesem Vertrag erforderliche Genehmigungen sollen mit dem Eingang beim beurkundenden Notar als allen Beteiligten mitgeteilt gelten und rechtswirksam sein.
10. Mit der Besitzübergabe tritt der Erwerber in die Rechte und Pflichten aus der Wohnungseigentümergemeinschaft ein, so wie sich diese aus der Teilungserklärung nebst evtl. Nachträgen, den Beschlüssen der Wohnungseigentümerver-sammlung, der Hausordnung, dem Verwaltervertrag sowie nach dem Gesetz ergeben. Der Erwerber ist bereits Mitglied dieser Wohnungseigentümergemein-schaft, weshalb ihm die vorgenannten Unterlagen bekannt sind.

Der Notar hat darauf hingewiesen, dass seither gefasste Beschlüsse der Eigen-tümerversammlung auch für und gegen den Erwerber wirken, sowie auf die beiderseitige Haftung für Wohngeldzahlungen.

Erfolgt die Abrechnung zu einem anderen Stichtag als dem Tag der Besitzüber-gabe, werden laufende Kosten zeitanteilig und andere entsprechend dem Zeit-punkt des tatsächlichen Anfalls zwischen Erwerber und Veräusserer aufgeteilt.
Der Veräusserer versichert, dass keine Rückstände bezüglich des Wohngeldes bestehen und dass keine erst künftig fällig werdende Zahlungspflichten gegenüber der Gemeinschaft bestehen.

Eine für den Vertragsgegenstand vorhandene Instandhaltungsrücklage verbleibt der Gemeinschaft.

Zur Veräusserung des Wohnungseigentums ist die Zustimmung des Verwalters nicht erforderlich.

Der Veräusserer bevollmächtigt den Erwerber vom Zeitpunkt des Besitzüber-gangs an, ihn gegenüber den anderen Eigentümern und dem Verwalter zu vertreten, sowie das Stimmrecht in der Eigentümerversammlung für ihn auszuüben.

§ 5
Auflassung, Eigentumsvormerkung

1. Der Erwerber stimmt der Auflassung schon heute zu; er kann die Auflassung vom Veräußerer jedoch erst nach vollständiger Kaufpreiszahlung einschließlich etwa zu entrichtender Zinsen und Vorlage der Unbedenklichkeitsbescheinigung hinsichtlich der Grunderwerbsteuer verlangen.

2. Zur Sicherung des Anspruchs des Erwerbers auf Eigentumsübertragung wird die Eintragung einer Eigentumsvormerkung zu Lasten des Vertragsgegenstandes und zu Gunsten des Erwerbers bewilligt und vom Erwerber beantragt (bei mehreren Erwerbern in dem in § 1 genannten Beteiligungsverhältnis).

3. Der beurkundende Notar hat auf die Bedeutung der Eigentumsvormerkung hingewiesen.

§ 6 Finanzierung
Eine Finanzierung unter Absicherung am Vertragsgegenstand ist nicht erforderlich.

§ 7 Hinweise
Der beurkundende Notar hat die Beteiligten noch auf folgende Punkte hingewiesen:
1. auf die gesamtschuldnerische Haftung aller Beteiligter für Kosten und Steuern;
2. auf etwa entstehende Steuern aus Veräußerungsgewinn;
3. auf die Bestimmungen des Versicherungsvertragsgesetzes für bestehende Schadenversicherungen (§§ 95 ff. Versicherungsvertragsgesetz);
4. darauf, dass die Eintragung der Eigentumsänderung im Grundbuch erst nach Vorlage der Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts hinsichtlich der Grunderwerbsteuer erfolgen kann;
5. darauf, dass alle getroffenen Vereinbarungen vollständig und richtig beurkundet sein müssen, da ansonsten dieser Vertrag nichtig sein kann;
6. auf die Vorschriften des Baugesetzbuches (genehmigungspflichtige Rechtsvorgänge, Vorkaufsrechte, Verfügungs- und Veränderungssperre, Umlegungsverfahren, Sanierungsverfahren und Erschließungsbeiträge) sowie der Naturschutzgesetze und die Vorschriften über den Denkmalschutz.

Eine darüber hinaus gehende steuerliche Beratung durch den beurkundenden Notar ist nicht erfolgt. Dieser übernimmt für die steuerlichen Folgen dieser Urkunde keine Haftung. Den Beteiligten wird in diesem Zusammenhang die Beratung durch einen Angehörigen der steuerberatenden Berufe empfohlen.

§ 8
Vollmacht
Alle Beteiligten erteilen den Notariatsangestellten xxx unter Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB die von der Vertragswirksamkeit unabhängige, übertragbare, nicht bedingte und durch den Tod eines Vollmachtgebers nicht erlöschende

V o l l m a c h t
beliebige Erklärungen abzugeben und entgegenzunehmen, die zum Vollzug dieser Urkunde und etwa notwendiger Änderungen sowie zur Löschung auf dem Vertragsgegenstand eingetragener Belastungen erforderlich oder zweckdienlich sind oder damit irgendwie zusammenhängen, sowie zur Herbeiführung und Entgegennahme aller zu diesem Vertrag und zu seinem Vollzug etwa erforderlichen Genehmigungen.
Die Vollmacht gilt erforderlichenfalls auch zur Auflassung auf den Erwerber oder sei-ne Rechtsnachfolger sowie zur Verfügung über die zu Gunsten des Erwerbers eing-tragenen Auflassungsvormerkungen (Löschung oder Rangänderungen).
Die Ausübung der Vollmacht ist nur in Form beurkundeter oder beglaubigter Erklärungen zulässig, die vom beurkundenden Notar, seinen Sozien oder deren Vertretern im Amt aufgenommen werden.
Die Beteiligten erteilen den Bevollmächtigten schon jetzt den Auftrag zur Vornahme aller Handlungen, die von vorstehender Vollmacht umfasst werden. Die Bevollmäch-tigten können den Auftrag jederzeit allgemein oder im Einzelfall annehmen; eine Verpflichtung zur Annahme besteht nicht.
Der Notar, seine Sozien oder deren Vertreter im Amt sind zur Stellung, Änderung und Zurücknahme von Anträgen beim Grundbuchamt ermächtigt.

§ 9 Salvatorische Klausel
Sollte ein Teil dieses Vertrags unwirksam oder undurchführbar sein, wird hiervon die Gültigkeit des restlichen Vertragsinhalts nicht berührt. Die Beteiligten verpflichten sich anstelle der unwirksamen oder undurchführbaren Bestimmung eine Regelung zu vereinbaren, die der unwirksamen oder undurchführbaren Bestimmung wirtschaftlich möglichst nahe kommt. Dasselbe gilt falls Lücken offenbar werden.
----------------------------
(Ende Vertragstext)

03.06.2013 | 14:22

Antwort

von


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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


Weist der Vertrag gravierende Mängel auf, insb. zu Lasten der Käufer?

Gravierende Mängel sind nicht ersichtlich. Der Vertragstext entspricht den üblichen und notwendigen Formulierungen.

Was gibt es es sonst von Käuferseite aus zu bedenken?

Hinsichtlich des Zubehörs ist es ratsam dieses aufzulisten. Andernfalls könnte bei Auszug des jetzigen Eigentümers Streit entstehen, wenn dieser dann plötzlich Dinge mitnimmt, die eigentlich mitverkauft worden sein sollten. Sie können dies dann nicht beweisen und der Verkäufer kann sich ungestraft „bedienen".

Prüfen Sie zudem, ob alle zur Wohnung gehörenden Nebenflächen mit im Vertrag explizit benannt sind, also bspw. Stellplatz oder Keller etc.

Zudem empfehle ich Ihnen, die aktuelle Höhe des Hausgeldes in den Vertrag mit aufzunehmen. Bei einem etwaigen Rückstand, müssen Sie sonst ggf. dafür geradestehen. Dies betrifft auch die aktuelle Höhe des Anteils der Instandhaltungsrücklage. Auch diese sollte im Vertrag festgehalten werden.

Zudem müssen Sie darauf achten, dass die vertraglichen Vereinbarungen mit der Teilungserklärung übereinstimmen.

Soweit noch nicht geschehen, sollten Sie auch die Höhe des Kaufpreises auf dessen Marktgerechtigkeit prüfen, andernfalls besteht die Gefahr, dass Sie die Wohnung zu teuer erwerben.

Da Sie eine gebrauchte Eigentumswohnung kaufen, treten Sie an die Stelle des bisherigen Eigentümers. Siemüssen sich alle bislang getroffenen Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft zurechnen lassen und haften für rückständige Hausgelder etc. Soweit Ihnen die beim Verwalter geführte Beschlusssammlung nicht vorliegt, sollten Sie sich einen entsprechenden Einblick verschaffen.

Zudem ist es ratsam, die Wohnung vor dem Erwerb von einem Bausachverständigen auf Mängel überprüfen zu lassen.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Daniela Weise, Rechtsanwältin


Rechtsanwältin Daniela Weise-Ettingshausen

Bewertung des Fragestellers 03.06.2013 | 17:10

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