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Petry Berger. Problem NK abrechnung


| 13.07.2006 22:42 |
Preis: ***,00 € |

Vertragsrecht


Beantwortet von

Rechtsanwältin Jutta Petry-Berger



guten tag, frau petry berger,

bräuchte ihre meiung und formulierungshilfe.

es geht um einen gewerblichen mietvertrag, hier insbesondere um die nk-abrechnung.( laden im untergeschoss- viedeothek )

die mietfläche beträgt lt mietvertrag 53m², abgerechnet wurden bei der abrechnung jedoch 74m² , beheizbare fläche ist jeoch nur das wc und lager (ca. 10 m²) verkaufsraum selbst wird und kannich nicht über die radiatoren geheizt werden. darauf hin habe ich dies dem vermieter (anwalt) mitgeteilt:

er schreibt: " auch wenn wie von ihnen angegeben, nur im büro und lager heizkörper installiert sind, so heisst das bicht, dass ihrem ´geschäftsraum keine wärmeenergie abgegeebne wird. im gegenteil wird gerade dort wird aufgrund des hohen rauminhaltes ein erheblicher anteil an energie erforderlich, um eine angenehme temp zu erreichen, minsofern muss ihr geschäftsraum in der vorgenommenweise in die umlage in die heizkosten mit einfliesen.....

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Sehr geehrter Fragesteller,

ich bedanke mich für Ihre online-Anfrage, zu der ich aufgrund Ihrer Angaben wie folgt Stellung nehmen möchte:

Zunächst sollte der gegnerische Anwalt aufgefordert werden, die Abweichung der in dem Mietvertrag angegebenen Fläche von der der Nebenkostenabrechung zugrunde gelegten Fläche erklären. Der Grund hierfür kann jedenfalls nicht darin liegen, es handle sich um die beheizbare Fläche. Denn diese ist regelmäßig geringer als die Nutzfläche. Im Streitfalle über die tatsächliche Fläche der gewerblichen Räume könnte eine Klärung nur durch Einholung eines Sachverständigengutachtens herbeigeführt werden, was allerdings mit erheblichen Kosten verbunden sein wird.

Hinsichtlich der Ihnen in Rechnung gestellten Heizkosten kommt es für den Umlageschlüssel zunächst auf die entsprechenden Vereinbarungen in dem Mietvertrag an. Richtet sich die Umlage der Heizkosten nach der Nutzfläche, wird gemäß der Heizkostenverordnung nicht nur auf die tatsächlich beheizten Räume, sondern auf die beheizbaren Räume abgestellt werden müssen. Beheizbare Räume sind solche, die von den vorhandenen Heizkörpern direkt und indirekt erfasst werden, auch wenn sie nicht mit Heizkörpern ausgestattet sind. Hierzu zählen
z. B. innenliegende Flure, Dielen, Abstellräume u. ä..

Kann der Geschäftsraum durch das angrenzende WC und das Lager mitbeheizt werden, wäre die Argumentation des Rechtsanwaltes daher grundsätzlich zutreffend. Hier könnte allenfalls entgegnet werden, dass die Leistungsfähigkeit der vorhandenen Heizkörper nicht ausreicht, um eine Wärme im Verkaufsraum von rund 20 Grad zu erreichen, so dass jedenfalls nicht die gesamte Fläche des Verkaufsraumes zu berücksichtigen ist. Weiterhin wird Ihnen bei einer nicht verbrauchsabhängigen Abrechnung der Heizkosten ein Kürzungsrecht in Höhe von 15 % zustehen (§ 12 HeizkostenVO).

Ich hoffe, Ihnen eine hilfreiche erste Orientierung gegeben zu haben und verbleibe

mit freundlichen Grüßen
Petry-Berger
Rechtsanwältin

Nachfrage vom Fragesteller 14.07.2006 | 22:09


Guten tag, Frau Petry,
besten Dank für Ihre Stellungnahme.
Die Größenabweichung hat der Vermieter mit einem Gutachten belegt, da sich das Objekt mittlerweile in der ZV-Steigerung befindet.

Der Hauptraum hat keine Heizkörper; die WC-Türen sind geschlossen; das Materiallager ist ebenfalls verschlossen.

Unabhängig davon ist es völlig abwegig, dass der kleine Heizkörper, die ja für das verschlossene WC ausgelegt ist den Hauptraum mitheizen kann/ soll.

Bitte geben Sie mir eine Formulierungshilfe, ich möchte dem Zwangsverwalter entsprechend antworten. Ich halte sein Verhalten für unseriös, erst die nicht unerhebliche Größenabweichung dann die arguemtation dass der WC-Heizkörper den Ladenraum von 50qm mitheizen soll.

WERDE IHRE BEMÜHUNGEN FREILICH WIEDER ALS SEHR GUT BEWERTEN:
LIEBE GRÜSSE AUS DER PFALZ

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 17.07.2006 | 13:07

Sehr geehrter Fragesteller,

das Schreiben an den Zwangsverwalter könnte etwa folgenden Wortlaut haben:

„Sehr geehrter Herr …
Nachdem die Größe der in meinem Mietvertrag angegebenen Fläche von der der Nebenkostenabrechnung zugrunde gelegen Fläche um rund 40 % abweicht bestreite ich, dass die Mietfläche tatsächlich 74 qm beträgt und weise die Nebenkostenabrechnung aufgrund der fehlerhaften Berechnungsgrundlage zurück. (Anmerkung: Da für die Nebenkostenabrechnung grundsätzlich die tatsächliche Fläche maßgeblich ist, wird es entscheidend darauf ankommen, ob das Gutachten insofern fehlerhaft ist.)

Soweit sie weiterhin der Heizkostenabrechnung die Fläche der beheizbaren Räume zugrunde legen, weise ich darauf hin, dass die WC-Tür aus hygienischen Gründen und die Tür des Materiallagers allein aus Sicherheitsgründen stets verschlossen sind. Die in diesen Räumen befindlichen Heizkörper können also tatsächlich nicht den Verkaufsraum beheizen, ganz abgesehen davon, dass sie nicht über die entsprechende Leistungsfähigkeit verfügen. Aus diesem Grunde fordere ich Sie auf, die Heizkosten entsprechend der beheizbaren Fläche von 10 qm zu korrigieren.“(Sollte nicht verbrauchsabhängig abgerechnet worden sein, könne weiterhin formuliert werden: „ Mangels verbrauchsabhängiger Abrehnung der Heizkosten, sind diese darüber hinaus gem. § 12 HeizkVO um 15 % zu kürzen.“)

Mit freundlichen Grüßen
Petry-Berger
Rechtsanwältin

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