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Notar- Grundschuld- Übertragung- Ltd


09.06.2005 07:38 |
Preis: ***,00 € |

Insolvenzrecht



Zum Hintergrund: Herr Müller ahnte vor 2 Jahren bereits, dass eine private Ins. möglich werden könnte. Um sein privates Haus zu schützen, schloss er mit seinem Freund Max auf dem Papier einen Kreditvertrag ab und trug für ihn eine GS (Grundschuld) in Höhe von 150 TEuro an zweiter Rangstelle ein. An erster Stelle ist die finanzierende Bank. Das Haus hat einen Wert von 180 TEuro.

Zwischenzeitlich gingen die Geschäfte des Herrn Müller tatsächlich so schleppend, dass für Herbst diesen Jahres die priv. Ins. wohl nicht abzuwenden ist. Freund Max hat zwischenzeitlich die GS an Karl abgetreten oder verkauft oder überschrieben, wie auch immer das heißt. Das Verhältnis von Herrn Müller zu seinem Freund Max ist fast am Ende, zu Karl besteht die Möglichkeit der Verhandlung.

Da Herr Müller die Versteigerung seines Hauses befürchtet und gerne die GS in treuhänderischen und vertrauensvollen Händen wissen will, überlegt er, diese auf eine engl. Ltd. zu übertragen. Sie soll Karl auf dem Papier abgekauft werden, mitsamt Kreditvertrag, wenn nötig (siehe Fragen hierzu). Es soll so stichhaltig und sicher übertragen werden, dass die Ltd mit Sicherheit das Geld bei einer ZV (Zwangsversteigerung) des Hauses erhält.

Meine Fragen:

1) Kann der Freund Max oder Karl, nachdem die GS verkauft wurde, diese Übertragung später noch anfechten. Z.B. mit einem Argument: „Ich wurde genötigt, diese zu verkaufen, wollte das aber nicht!“
2) Kann der Freund Max nach Übertragung noch eine Löschungsbewilligung einreichen, die er zu der Zeit verfasst und notariell beglaubigen lassen hat, als diese GS noch auf seinen Namen eingetragen war?
3) Im Falle einer Zwangsversteigerung der Immobilie bei Insovenz des Herrn Müller werden als Beispiel 100 TEuro erzielt. 50 TEuro gehen an die Bank, die im Rang 1 steht. Werden die restlichen 50 TEuro an die Ltd ausgezahlt oder per Quote unter allen Gläubigern verteilt? Die Ltd stünde nach Übertragung der GS an 2. Rang und sonst keiner im Grundbuch
4) Muss die Ltd die Valuta die der GS zugrundeliegenden Forderung benennen und offenlegen? Können Gläubiger den erwähnten Kreditvertrag anfechten? Was, wenn mit Hilfe von Freund Max die Glaubwürdigkeit des Kreditvertrages bröckelt (weil er erklärt, dass dies nur auf dem Papier war und eigentlich nie Geld geflossen sei) – reicht es der Ltd. als Anspruch aus der Versteigerungsmasse, dass sie die Forderung mitsamt der GS von Max oder seinem Nachfolger Karl gekauft hat? Oder platzt deren Anspruch mit der Unglaubwürdigkeit des Kreditvertrages?
5) Kann die Übertragung der GS von Karl auf die Ltd. mit Genehmigungserklärung erfolgen: Der Director der Ltd in vollmachtloser Vollmacht für beide und Karl genehmigt… Muss es eine „teure“ Urkunde sein mit „vor mir erschienen…“ oder geht es auch mit einer Unterschriftenbeglaubigung, die ja viel günstiger ist. (Bei einer Löschungsbewilligung habe ich schon erfolgreich mit einer solchen notariell beglaubigten gearbetet – kostet dann nur wenige Euro)

Danke für Ihre Antwort



Guten Morgen,

problematisch ist in Ihrem Fall das Aufeinanderklaffen von Ansprüchen aus dem Kreditvertrag einerseits und Ansprüchen aus der Grundschuld andererseits. Anders als eine Hypothek ist die Grundschuld nicht forderungsabhängig, d.h. sie besteht unabhängig von der Forderung. Auch wenn, wie in Ihrem Fall, eine Forderung gar nicht besteht, kann ein Gläubiger zumindest theoretisch aus der Grundschuld vorgehen.

Um dies zu vermeiden, gibt es im Innenverhältnis zwischen dem Schuldner, also dem Grundstückseigentümer, und dem Gläubiger die sogenannte Sicherungsabrede. Die Grundschuld dient in der Regel ja der Absicherung einer bestimmten Forderung. Wenn, wie hier, eine Forderung nicht besteht, kann der Schuldner mit dieser Einrede die Verwertung der Grundschuld vermeiden.

Die Grundschuld kann allerdings, und damit sind wir mitten in Ihrem Fall, gutgläubig durch einen Dritten erworben werden. Für die Übertragung der Grundschuld reicht nach § 1155 BGB eine öffentlich, konkret also durch den Notar, beglaubigte Abtretungserklärung. Weiß der Dritte nichts von der fehlenden Forderung und ist deshalb gutgläubig, geht dann die Einrede der nicht vorhandenen Grundforderung unter.

In Ihrem Fall weiß Max von der fehlenden Darlehensforderung. Da sowohl bei der Übertragung auf Karl als auch später auf die Ltd. tatsächlich keine Beträge fließen, sondern diese nur auf dem Papier hin und her geschoben werden, dürfte sich auch der fehlende gute Glauben der neuen Gläubiger belegen lassen. Ein weiteres Indiz ist die Tatsache, daß die Grundschuld aufgrund der Voreintragungen von vornherein nicht den Wert hatte, der eigentlich abgesichert werden sollte.
Die Ltd. ist damit an der Verwertung gehindert, da ihr die Einrede der fehlenden Sicherung entgegengehalten werden kann. Dies ist aber im Einzelfall vom Schuldner zu beweisen. Sie wird also aus der Zwangsversteigerung des Hauses nichts erhalten.

Raum für eine Anfechtung der Übertragung von seiten Max und Karl sehe ich nicht, da diese bei Übertragung wußten, was sie taten. Theoretisch könnten diese die Übertragung noch binnen eines Jahres anfechten, wenn sie zur Abgabe der Willenserklärung durch eine rechtswidrige Drohung bestimmt worden sind. Hier kommt es natürlich auf den Einzelfall an: ich vermag aus Ihren Angaben hierfür nichts zu erkennen.

Ich gehe davon aus, daß die Übertragung von Max auf Karl und von Karl auf Max entsprechend § 1155 BGB formgerecht erfolgt ist. In diesem Falle verliert der vorherige Grundschuldinhaber mit der Übertragung seine Rechte, so daß er auch eine vorbereitete Löschungsbewilligung nicht mehr einreichen kann.

Wenn das Insolvenzverfahren eröffnet werden sollte, kann nicht nur der Grundstückseigentümer, sondern auch die Gläubiger und auch der Insolvenzverwalter die Kreditverträge und auch die Bestellung der Grundschuld aus dem Gesichtspunkt der Gläubigerbenachteiligung anfechten. Problematisch sind hier allerdings die Fristen, da für eine Anfechtung nach § 131 InsO die relativ kurze Frist von einem bis drei Monaten gelten, je nachdem, ob dem Gläubiger die Kenntnis der Zahlungsunfähigkeit nachgewiesen werden kann.

Noch kurz zu Ihrer letzten Frage: eine Übertragung kann grundsätzlich auch durch den Vertreter der Ltd als vollmachtloser Vertreter erfolgen. Die Erklärung müßte dann durch Karl genehmigt werden. Einfacher -und kostensparender- ist aber die einfache, durch den Notar beglaubigte Abtretung.

Ich hoffe, ich habe Ihnen weitergeholfen. Für Rückfragen stehe ich gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Weiß
Rechtsanwalt und Fachanwalt für Arbeitsrecht
Esenser Straße 19
26603 Aurich
Tel. 04941 60 53 47
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