Notar- Grundschuld- Übertragung- Ltd

Guten Morgen,

problematisch ist in Ihrem Fall das Aufeinanderklaffen von Ansprüchen aus dem Kreditvertrag einerseits und Ansprüchen aus der Grundschuld andererseits. Anders als eine Hypothek ist die Grundschuld nicht forderungsabhängig, d.h. sie besteht unabhängig von der Forderung. Auch wenn, wie in Ihrem Fall, eine Forderung gar nicht besteht, kann ein Gläubiger zumindest theoretisch aus der Grundschuld vorgehen.

Um dies zu vermeiden, gibt es im Innenverhältnis zwischen dem Schuldner, also dem Grundstückseigentümer, und dem Gläubiger die sogenannte Sicherungsabrede. Die Grundschuld dient in der Regel ja der Absicherung einer bestimmten Forderung. Wenn, wie hier, eine Forderung nicht besteht, kann der Schuldner mit dieser Einrede die Verwertung der Grundschuld vermeiden.

Die Grundschuld kann allerdings, und damit sind wir mitten in Ihrem Fall, gutgläubig durch einen Dritten erworben werden. Für die Übertragung der Grundschuld reicht nach § 1155 BGB eine öffentlich, konkret also durch den Notar, beglaubigte Abtretungserklärung. Weiß der Dritte nichts von der fehlenden Forderung und ist deshalb gutgläubig, geht dann die Einrede der nicht vorhandenen Grundforderung unter.

In Ihrem Fall weiß Max von der fehlenden Darlehensforderung. Da sowohl bei der Übertragung auf Karl als auch später auf die Ltd. tatsächlich keine Beträge fließen, sondern diese nur auf dem Papier hin und her geschoben werden, dürfte sich auch der fehlende gute Glauben der neuen Gläubiger belegen lassen. Ein weiteres Indiz ist die Tatsache, daß die Grundschuld aufgrund der Voreintragungen von vornherein nicht den Wert hatte, der eigentlich abgesichert werden sollte.
Die Ltd. ist damit an der Verwertung gehindert, da ihr die Einrede der fehlenden Sicherung entgegengehalten werden kann. Dies ist aber im Einzelfall vom Schuldner zu beweisen. Sie wird also aus der Zwangsversteigerung des Hauses nichts erhalten.

Raum für eine Anfechtung der Übertragung von seiten Max und Karl sehe ich nicht, da diese bei Übertragung wußten, was sie taten. Theoretisch könnten diese die Übertragung noch binnen eines Jahres anfechten, wenn sie zur Abgabe der Willenserklärung durch eine rechtswidrige Drohung bestimmt worden sind. Hier kommt es natürlich auf den Einzelfall an: ich vermag aus Ihren Angaben hierfür nichts zu erkennen.

Ich gehe davon aus, daß die Übertragung von Max auf Karl und von Karl auf Max entsprechend § 1155 BGB formgerecht erfolgt ist. In diesem Falle verliert der vorherige Grundschuldinhaber mit der Übertragung seine Rechte, so daß er auch eine vorbereitete Löschungsbewilligung nicht mehr einreichen kann.

Wenn das Insolvenzverfahren eröffnet werden sollte, kann nicht nur der Grundstückseigentümer, sondern auch die Gläubiger und auch der Insolvenzverwalter die Kreditverträge und auch die Bestellung der Grundschuld aus dem Gesichtspunkt der Gläubigerbenachteiligung anfechten. Problematisch sind hier allerdings die Fristen, da für eine Anfechtung nach § 131 InsO die relativ kurze Frist von einem bis drei Monaten gelten, je nachdem, ob dem Gläubiger die Kenntnis der Zahlungsunfähigkeit nachgewiesen werden kann.

Noch kurz zu Ihrer letzten Frage: eine Übertragung kann grundsätzlich auch durch den Vertreter der Ltd als vollmachtloser Vertreter erfolgen. Die Erklärung müßte dann durch Karl genehmigt werden. Einfacher -und kostensparender- ist aber die einfache, durch den Notar beglaubigte Abtretung.

Ich hoffe, ich habe Ihnen weitergeholfen. Für Rückfragen stehe ich gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Weiß
Rechtsanwalt und Fachanwalt für Arbeitsrecht
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