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Neugestaltung von Teilen von Gemeineigentum


23.10.2007 21:27 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Marcus Schröter, MBA



Zur Situation:
Unser Reiheneckhaus in Frankfurt/Main ist, ausgehend von der Straße, das erste von 6 Reihenhäusern, die alle an einem gemeinsamen Stichweg liegen, an dem jeder Anrainer lt. Grundbucheintrag ein Miteigentumsanteil von jeweils 1/6 besitzt (unabhängig von der wahren Weglänge vor dem eigenen Haus; es handelt sich bei dem vor unserem Haus liegenden Stichweg also um Gemeinschaftseigentum).
Im Bereich aller weiteren Häuser (außer dem unseren) wurde bereits vor etlichen Jahren (noch vor Erwerb unseres Hauses in 1997) das Steinpflaster erneuert, im Bereich unseres Hauses liegt jedoch noch das ursprünglich gelegte Pflaster (aus den 1950er Jahren).

Zur eigentlichen Frage:
Wir planen nun, auch vor unserem Haus den Gehweg erneuern zu lassen.
Gerne würden wir eine Pflasterart wählen, die wir bereits in anderen Bereichen unseres Grundstücks bzw. unseres Gartens eingesetzt haben. Diese stimmt jedoch nicht mit der Art von Pflastersteinen überein, wie sie zur Pflasterung des Weges vor den Häusern unserer Nachbarn ausgewählt wurde.
Wir gehen davon aus, dass wir die Kosten für die Gehweg-Erneuerung vollständig alleine tragen. An den Kosten für die frühere Gehwegerneuerung wurden wir nicht beteiligt.
Müssen wir uns mit unseren 5 Nachbarn darüber abstimmen, welche Art von Pflastersteinen wir hierfür verwenden wollen oder sind wir in der Auswahl eines solchen Pflasters frei?
(Aufgrund der fortgeschrittenen Verwitterung beim Pflaster unserer Nachbarn würde selbst die Wahl der gleichen Pflasterart nicht zu einem völlig durchgängigen Erscheinungsbild führen.)

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Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Angaben wie folgt beantworte:

Im vorliegenden Fall handelt es sich um Miteigentum nach Bruchteilen. Der Miteigentumsanteil wird jedoch nicht wirklich bestimmt , sondern entspricht eher einem ideellen Anteil.

Jeder Bruchteilseigentümer hat jedoch das Recht über seinen Miteigentumsanteil zu verfügen, ohne dass davon andere Miteigentumsbruchteile berührt werden. Jedoch kann nicht über den Miteigentumsanteil nach räumlich oder flächenmäßig bestimmten Anteilen verfügt werden.

Insoweit bedürfen Sie für Ihre Vorhaben die Zustimmung der Miteigentümer. Allerdings müssten die Miteigentümer bei einer entsprechenden Zustimmung zu dem Vorhaben auch die anteiligen Kosten im Verhältnis zu ihrem Miteigentumsanteil übernehmen.

Möglicherweise ist in der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung speziell hierzu etwas geregelt, in welchem Verhältnis die Kosten zu tragen sind und welche Mehrheiten der Miteigentümer bei einer entsprechenden Baumaßnahme zu bilden sind.

Soweit Sie die Kosten für die Baumaßnahme übernehmen wollen, ist eine Zustimmung bzw. entsprechende Mehrheit der Miteiegntümer sicherlich einfacher zu erzielen.

Ich hoffe Ihnen einen ersten hilfreichen Überblick verschafft zu haben.

Bei Unklarheiten nutzen Sie bitte die Nachfragefunktion.

Mit besten Grüßen

Marcus Schröter
Rechtsanwalt & Immobilienökonom

Nachfrage vom Fragesteller 29.10.2007 | 21:54

Aufgrund Ihrer bisherigen Antwort wollen wir uns nun mit einem Schreiben (und ggf. in Verbindung mit einem persönlichen Gespräch) an unsere Nachbarn wenden. Dieses wird unser Vorhaben darlegen und auch die Vorstellung verschiedener Pflaster-Optionen beinhalten.

Hierzu stellen sich uns jetzt noch die folgenden Fragen:
1. Die Tatsache, dass wir die Kosten für die Gehwegerneuerung alleine tragen wollen genügt demnach also nicht, dass wir die Auswahl des Pflasters auch alleine treffen können?
2. Wie muss dann eine Einigung der insgesamt 6 beteiligten Nachbarn aussehen? Bedarf es eines einstimmigen Votums oder genügt (z.B.) eine einfache Mehrheit?
(Eine Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung existiert nicht. Der Miteigentumsanteil ergibt sich ausschließlich aus den Eintragungen im Grundbuch.)
3. Welche Möglichkeiten kommen für denjenigen in Betracht, der ggf. „überstimmt“ wird (sollte dies zulässig sein)?
4. Wie lange sollten wir unseren Nachbarn Zeit geben, auf unser Schreiben zu reagieren?
5. Gibt es eine Frist, ab der es für uns unzumutbar ist, länger auf eine Antwort zu warten? (Hintergrund: der Eigentümer eines der Häuser ist nur selten anwesend)

Herzlichen Dank für Ihre Bemühungen!

Ergänzung vom Anwalt 05.11.2007 | 22:24

Sehr geehrter Ratsuchender,

da es keine entsprechende Teilungserklärung oder eine Gemeinschaftsordnung gibt, werden Sie die Zustimmung jedes Eigentümers benötigen. D.h. ein Eigentümer kann die entsprechende Beflasterung verhindern. Daran ändert auch nichts, daß Sie die Neupflasterung bezahlen.

Um keine Ablehnung zu riskieren, empfehle ich zunächst das persönliche Gespräch zu suchen und eine vorbereitete Erklärung mitzunehmen mit der Möglichkeit diese zu unterscheiben. Eine entsprechende Frist hierzu gibt es nicht. Üblich wären 14 Tage.

Soweit Sie die Zustimmung aller anwwesender Miteigentümer haben, sollten Sie die Anwesenheit des häufig abwesenden Miteigentümer abpassen um dann mit den Zustimmungen der bisherigen Miteigentümer seine Zustimmung er erreichen. Aufgrund der häufigen Abwesenheit durfte ihn die neue Pflaszterung am wenigsten tangieren.

Mit besten Grüßen

Marcus Schröter
Rechtsanwalt & Immobilienökonom
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