'Neue' Klausel im Grundstückskaufvertrag der Stadt nach Beschädigung am Grundstück
24. Juli 2013 15:03
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Preis:
50€
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Hintergrund:
Wir haben die Kaufabsicht für ein Grundstück zur Bebauung eines Einfamilienhauses in einem Wohngebiet. Verkäufer ist eine Großstadt in NRW.
Das nach hinten liegende, angrenzende Grundstück wird momentan von einer Baugesellschaft mit einem Mehrfamilienhaus bebaut.
Problem:
Nach dem Verkaufsgespräch mit der Stadt im April 2013 und unserer verbindlichen Zusage (mit Anzahlung) das Grundstück zu kaufen, nutzte der benachbarte Bauträger zum Bau der Tiefgarage unser Grundstück im hinteren Bereich (unser späterer Garten) mit. Es wurde ein „gleichschenkliges Dreieck" von ca. 4m (ca. 8 – 10m²) in das für uns bestimmte Grundstück auf ca. 3 - 4m Tiefe ausgeschachtet um wahrscheinlich bei den Arbeiten für die benachbarte, angrenzende Tiefgarage einen angenehmeren Arbeitsraum zur Erstellung zu haben.
Bei einer weiteren Besichtigung unseres zukünftigen Grundstückes Anfang Juli 2013 mit unserer Baufirma, merkte dieser an, das wir mit der durch den Nachbarn verursachten Ausschachtung auf Dauer Probleme bekommen, wenn die Verfüllung nicht „speziell" und fachgerecht ausgeführt wird.
Das wieder aufgefüllte Stück würde zwangsläufig absacken, nach einem Jahr, oder nach drei. Niemand weiß ob, wann und wie tief.
Steht dort z.B. ein schöner Zaun von uns, wird dieser mit absacken und beschädigt werden.
Da wir noch nicht Eigentümer sind, baten wir mit o.g. Information die Stadt um Klärung mit dem Verursacher.
Sehr hilfsbereit traf man sich wenige Tage später vor Ort.
Anwesend waren zwei Vertreter der Stadt (Verkäufer „unseres" Grundstückes), der Bauträger des benachbarten Grundstückes und die Baufirma des Benachbarten Grundstückes.
Daraufhin hat man uns ein Protokoll zukommen lassen, dass das Bauunternehmen die Ausschachtung Schichtenweise verfüllen muss und abschließend eine Drucklastprobe erstellen wird, samt Foto-Protokoll.
Man wolle dieses Protokoll auch dem Notar zukommen lassen mit der Bitte dieses als Anlage in den Kaufvertrag aufnehmen zu lassen.
Nach zwischenzeitlicher Durchsicht, des auch dem Notar vorliegenden Kaufvertrages, wurde das o.g. Protokoll auch als Anlage angefügt.
Allerdings wurde auch ein Paragraph im Kaufvertrag auf folgende Version geändert, was uns jetzt Kopfzerbrechen bereitet:
Ausschluss von Rechten wegen Sachmängeln
(1) Dem Käufer ist bekannt, dass im hinteren Teil des Grundstückes eine Abgrabung stattgefunden hat. Diesbezüglich wird auf das diesem Kaufvertrag beigefügte Protokoll vom xx.xx.xxxx verwiesen.
In Kenntnis dieses Sachverhaltes wird der Grundbesitz verkauft wie er „steht und liegt" mit der Maßgabe, dass Ansprüche irgendwelcher Art gegenüber der Verkäuferin aus der Lage und der Beschaffenheit des Grundbesitzes nicht geltend gemacht werden können. Derartige Ansprüche werden ausdrücklich ausgeschlossen.
(2) Die Rechte des Käufers wegen eines Sachmangels des Grundbesitzes sind ausgeschlossen. Hiervon ausgenommen sind Ansprüche auf Schadenersatz aus der Verletzung des Lebens, des Körpers oder der Gesundheit, wenn die Verkäuferin die Pflichtverletzung zu vertreten hat, und auf Einsatz sonstiger Schäden, die auf einer vorsätzlichen oder grob fahrlässigen Pflichtverletzung der Verkäuferin beruhen. Einer Pflichtverletzung der Verkäuferin steht die eines gesetzlichen Vertreters oder Erfüllungsgehilfen gleich.
Die Verkäuferin versichert, dass Ihr versteckte Mängel nicht bekannt sind. Der Käufer hat den Grundbesitz besichtigt; er kauf ihn im gegenwärtigen Zustand.
Annahme:
Für uns ist es teilweise Verständlich das sich die Stadt aus allen weiteren Verpflichtungen entziehen möchte, aber:
Frage:
Sollten nun doch, trotz protokollierter und fachgerechter Auffüllung der in unser Grundstück hineinragende Baugrube eine Absackung in einem oder in vier Jahren stattfinden, können wir dann den Verursacher „Nachbar-Bauunternehmen bzw. Bauträger" in Haftung für den uns entstandenen Schaden nehmen?
Genügt uns das Protokoll, aus dem klar hervorgeht, dass der Verursacher der benachbarte Bauträger ist, um spätere Ansprüche gegenüber dem benachbarten Bauträger geltend zu machen oder wird in der Klausel des Kaufvertrages der Stadt genau diese Möglichkeit genommen?
P.S:
Da für die Grundstücke Wartelisten existieren (wir waren zwei Jahre auf der Warteliste) ist weder eine Aufschiebung des Notartermins noch ein anderes Grundstück eine Option.
