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Grundstück gekauft, ohne Strom trotz Zusage.

28.12.2020 12:14 |
Preis: 57,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von


Zusammenfassung:

Minderungsansprüche bei einem Grundstückskaufvertrag

Ich habe ein nicht erschlossenes Gartengrundstück gekauft.

Mir wurde von einer Mitarbeiterin des Maklerbüros beim Besichtigungstermin am 8.10. mitgeteilt, dass Strom und Wasser von den Nachbarn bezogen werden könne.
Meine Zusage zum Kauf bedingete ich per Email vom 10.11. damit, dass Strom und Wasser vom Nachbarn kommt.
(...nach unserem Telefongespräch eben möchte ich das Grundstück kaufen, wenn Strom und Wasser gehen und mir der Besitzer eine Einführung gibt...) (Zitat)

Bei der Übergabe erklärte mir ein Angehöriger der Verkäuferin, wie die Pumpe für den Brunnen angeschlossen wird, die ausschliesslich mit Strom funbktioniert und ich bekam eine Liste von den Punkten der Gartenübergabe, in der ein Punkt Strom und Wasser vom Nachbarn ist.
Im Übergabeprotokoll der Maklerfirma sind die Zählerstände vermerkt.
Dies alles weist darauf hin, dass das Grundstück mit Strom und somit auch mit Brunnenasser versorgt ist, was mich letztendlich auch zum Kauf bewegt hat.

Nach der Übergabe wollte ich die betreffenden Nachbarn bitten, den Strom einzuschalten.
Sie lehnten dies ab und versicherten, dass sie ausdrücklich erklärt hatten, die Strom- und Wasserversorgung des Gartengrundstücks bei Verkauf nicht fortzusetzen.

Das heisst, ich habe keinen Strom und kann auch kein Wasser aus dem Brunnen pumpen.

Übergabe war am 21.12.2020, den Kaufvertrag haben wir am 25.11.2020 unterschrieben.
Verkäufer und Makler habe ich am 23.12. per email von der Absage der Nachbarn unterrichtet und bisher keine Reaktion erhalten.


Meine Frage:
Kann ich von den Verkäufern Geld zurück bekommen und wenn ja wie?

28.12.2020 | 14:27

Antwort

von


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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Es handelt sich um einen Kaufvertrag, der der notariellen Beurkundung bedarf. Insoweit erstreckt sich das Beurkundungserfordernis nicht nur auf die Eigentumsübertragung und Kaufpreiszahlung, sondern auch auf alle Vereinbarungen zwischen den Kaufvertragsparteien. Danach sind sämtliche Abreden und Nebenabreden grds. formbedürftig und im notariellen Kaufvertrag zu regeln. Die angeführte Bedingung für den Bezug von Strom und Wasser hat nach Ihren Ausführungen nicht Eingang in den Vertrag gefunden.

Zudem ist zu berücksichtigten, dass der Bezug von Strom von dem Nachbargrundstück eine gesonderte schuldrechtliche Vereinbarung darstellt, die jederzeit kündbar ist. Selbst wenn Sie anfänglich einen Strombezug seitens der Nachbarin zugesagt bekommen hätten, wäre dieser nicht zwingend eine Zusage für eine unbegrenzte Zeit.

Die Rechtsprechung ist bei Nebenabreden außerhalb des notariellen Vertrages nicht einheitlich, so dass Gerichte durchaus hier eine zugesicherte Eigenschaft des Grundstückes sehen könnten.

Jedenfalls wäre aus meiner Sicht der Verkäufer verpflichtet gewesen, Sie darauf hinzuweisen, wenn der Strombezug mit Verkauf beendet wird, soweit er hiervon Kenntnis hatte. Es handelt sich insoweit um einen Mangel, wenn das Grundstück kein Strom beziehen kann. Denn selbst wenn nach § 444 BGB: Haftungsausschluss im notariellen Kaufvertrag die Haftung für Sachmängel ausgeschlossen war, kann sich der Verkäufer nicht darauf berufen, wenn er von einem Mangel Kenntnis hatte und dies verschwiegen hat.

Ein arglistiges Verschweigen setzt voraus, dass der Verkäufer den Fehler kennt oder ihn zumindestens für möglich erachtet. Soweit der Verkäufer also Kenntnis davon hatte, dass der Strombezug mit Eigentumsübertragung beendet wird, hätte er Sie darauf hinweisen müssen. Hierzu werden Sie die Nachbarin um Auskunft bitten müssen.

Wenn die Nachbarin bestätigt, dass der Verkäufer wußte, dass der Strombezug eingestellt wird, ist der Verkäufer dahingehend zu kontaktieren, dass er diesen Mangel zu beseitigen hat und eine alternative Stromversorgung bereit zu stellen hat. Alternativ können Sie den Kaufpreis mindern um die Kosten die für die Erstellung einer Stromversorgung erforderlich sind und den Minderungsbetrag von dem Verkäufer einfordern.

Hinsichtlich eines Anspruch des Maklers, hat dieser offensichtlich eine falsche Auskunft auf eine konkrete Frage erteilt. Ob dies wissentlich oder unwissentlich erfolgte ist hierbei nicht entscheidend, da im letzteren Fall, der Makler sich hätte erkundigen müssen.

Bei einer vorsätzlichen oder leichtfertigen Pflichtverletzung verliert der Makler seinen Anspruch auf Provision. Die Rechtsprechung leitet diese Rechtsfolge aus einer entsprechenden Anwendung von § 654 BGB: Verwirkung des Lohnanspruchs ab. Sollten Sie die Maklerprovision bereits gezahlt hat, ist der Anspruch auf Rückzahlung der Maklerprovision bei dem Makler geltend zu machen.

Ggfs. kann der Maklervertrag auch widerrufen werden, wenn keine Widerrufsbelehrung erfolgt ist und die Kommunikation mit dem Makler ausschließlich per Email oder telefonisch erfolgte.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Marcus Schröter, MBA

ANTWORT VON

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