Hilfe & Kontakt
Schnell einen Anwalt fragen:
 Antworten,  Anwaltsbewertungen
480.463
Registrierte
Nutzer
Anwalt? Hier lang

1
 
Frage Stellen
an unsere erfahrenen Anwälte.
Jetzt auch vertraulich
Frage Stellen
einem erfahrenen Anwalt
Jetzt auch vertraulich
2
 
Preis festlegen
Sie bestimmen, wieviel Ihnen die Antwort wert ist.
Preis festlegen
Sie bestimmen die Höhe selbst
3
Antwort in 1 Stunde
Sie erhalten eine rechtssichere
Antwort vom Anwalt.
Antwort in 1 Stunde
Rechtssicher vom Anwalt
Jetzt eine Frage stellen

Nebenkostenforderung 2003/2004 unberechtigt?


25.09.2007 16:06 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Martin P. Freisler



Hallo,

zu meinem Erstaunen habe ich vor ca. 2 Monaten von meinem ehemaligen Vermieter bzw. dessen Hausverwaltung eine Mahnung über die Nebenkostenabrechung für 2003 und 2004 erhalten. Diese Nebenkostenabrechnungen habe ich allerdings nie erhalten.
Zur Erklärung: Es handelte sich um eine WG-Wohnung, für die ich als Hauptmieterin eingetragen war. Da ich mich mit der WG-Mitbewohnerin überworfen hatte bin ich zum 15.10.04 ausgezogen und sie hat die Wohnung übernommen.
Ich kann mir durchaus vorstellen, dass die Mitbewohnerin die Nebenkostenabrechnung für 2003 aus dem Briefkasten genommen aber nicht an mich weitergegeben hat. Allerdings kann ich das natürlich nicht beweisen. Sie ist inzwischen auch unbekannt verzogen.
Die Nebenkostenabrechnung für 2004 hätte mir der Vermieter nach meinem Auszug ja schicken müssen, da ihm mein neuer Wohnsitz aber nicht bekannt ist, ist dort als Postadresse mein Büro hinterlegt, und hier ist definitiv vor der Mahnung, auf die ich umgehend reagiert habe, keine Post angekommen.

Da ich also in meinen Augen keine fristgerechte Abrechnung erhalten habe bin ich davon ausgegangen, dass die beiden Forderungen nicht fristgerecht erstellt wurden, und habe mit dem Hinweis auf die Verjährungsfrist die Forderung als unberechtigt abgelehnt.
Prompt kam ein Schreiben zurück, dass die Abrechnungen sehr wohl fristgerecht erstellt worden seien, in der Anlage kamen beide Aufstellungen, und es wurde mir eine Zahlungsfrist gesetzt.

Daraufhin habe ich mich ein bißchen schlau gemacht und nachgelesen, dass der Vermieter einen Nachweis über die fristgerechte Zustellung erbringen muss. Diesen Nachweis habe ich angefordert.

Als Antwort erhielt ich ein Schreiben, in dem mir eine Frist bis 31.08.07 zur Zahlung gesetzt wurde, auf den Abliefernachweis wurde nicht weiter eingegangen.

Also habe ich am 29.08.2007 erneut den Abliefernachweis angefordert und die Forderung abgelehnt.

Heute kam daraufhin ein sehr unerfreulicher Anruf des Hausverwalters. Er glaubt mir nicht, dass ich keine Abrechnung erhalten habe sondern unterstellt mir, dass ich mich vor der Zahlung drücken will. Die von mir angesprochene Verjährungsfrist von 1 Jahr gelte im Übrigen nicht für Forderungen aus 2003 und 2004.
Ich habe ihn erneut aufgefordert, mir den Abliefernachweis zukommen zu lassen, dann würde ich die Forderungen anerkennen.
Es scheint allerdings, dass er keinen hat, denn er hat mich gefragt, wie ich mir das denn vorstellen würde, er könnte ja nicht alles per Einschreiben verschicken. Er hätte die Abrechnungen zur Post gegeben und das müsse genügen. Damit hätte er seine Pflicht erfüllt. Ansonsten würde er sich von den anderen Bewohnern des Hauses eidesstattliche Versicherungen unterschreiben lassen, dass diese die Abrechnungen fristgerecht erhalten hätten, und dass wir das nun alles anwaltlich regeln würden, dann würde ich ja sehen, dass ich noch viel mehr bezahlen müsste im Endeffekt. Außerdem sollte ich ja dran denken, dass man sich im Leben immer zweimal begegnen würde.

Sind die Forderungen denn nun wirklich verjährt oder hat der Hausverwalter recht und die Verjährungsfrist von 1 Jahr ab dem Ende des Abrechnungszeitpunkt gilt hier nicht?

Gilt diese eidesstattliche Versicherung der anderen Hausbewohner als Abliefernachweis für mich, obwohl der Zustellort ein anderer ist?

Nachdem er mir ja inzwischen mit juristischen Schritten gedroht hat, wie sehen denn meine Chancen überhaupt aus? Sollte er Recht bekommen kämen auf mich ja deutlich höhere Kosten als der Streitwert von ca. 280 € zu. Allerdings habe ich auch das Gefühl, dass er mich genau damit unter Druck setzen will. Hohe Gerichts- und Anwaltskosten kann ich mir von meinem Gehalt definitiv nicht leisten, und damit rechnet er wahrscheinlich auch.

Soll ich weiter die Zahlung ablehnen? Oder habe sowieso keine Chance und vermeide nur zusätzliche Kosten falls ich die Forderung anerkenne?

Vielen Dank für Ihre Mühe!
Sehr geehrte Fragestellerin,

aufgrund Ihrer Schilderungen beantworte ich Ihre Frage in einer ersten rechtlichen Einschätzung wie folgt:

Der Vermieter hat den Nachweis zu führen, dass die NK-Abrechnung – auch bereits 2003 / 04 – fristgemäß Ihnen zugegangen ist. Dies haben Sie für 2004 nicht grundsätzlich verhindert, da Sie nach Ihren Schilderungen die geschäftliche Anschrift benannt hatten. Hinsichtlich 2003 könnte er den Beweis dadurch führen, dass vor Ihrem Auszug ein Zugang an die anderen Mieter Ihrer Wohnung erfolgte (und diese etwa darauf Nachzahlungen geleistet haben). Ein Zugang allein an andere Parteien des Hauses halte ich für nicht ausreichend; ich weise Sie aber darauf hin, dass es sich um eine Entscheidung eines Gerichtes handelt, die so im Einzelfall nicht vorhergesagt werden kann. So wurde es z.B. für ausreichend erachtet, dass durch den Vermieter der Nachweis der Absendung geführt wurde (so AG Leipzig, ZMR 2006, 47), auch wenn ich dies für rechtlich unzutreffend halte.

Der Umstand, dass die Abrechnungen innerhalb „erstellt“ wurden, ist jedoch unbeachtlich. Entscheidend ist der Zugang an Sie innerhalb der Frist.

Geht eine Abrechnung erst nach Ablauf der Frist des § 556 III BGB zu, dann kann der Vermieter eine Nachforderung nicht mehr geltend machen.

Sollte die Abrechnung für 03 tatsächlich im Jahr 2004 zugegangen sein, kann Sie dagegen erst zum 31.12.2007 verjähren. Sollte die Abrechnung für 04 tatsächlich im Jahr 2005 zugegangen sein, kann diese erst zum 31.12.2008 verjähren.

Die Erfolgsaussichten in einem gerichtlichen Verfahren richten sich folglich danach, ob ein Zugang der Abrechnungen zur Überzeugung des Gerichtes nachgewiesen werden kann. Ob dies möglich ist, entzieht sich meiner Kenntnis, so dass ich über das Prozessrisiko hier im Forum, neben den o.g. Ausführen, keine Aussage treffen kann. Käme es zu einem gerichtlichen Verfahren müssten Sie bei einem vollständigen Unterliegen und einem Streitwert von 280,00 € mit Kosten pro Anwalt in Höhe von rund 87,00 € rechnen und mit Gerichtskosten von 75,00 €. Wollen Sie das Prozessrisiko vermeiden, bietet sich ggf. ein außergerichtlicher Vergleich / Teilzahlung an. Beachten Sie, diesbezügliche Verhandlungen ohne Präjudiz oder Annerkennung einer Rechtspflicht zu führen.

Ich hoffe, Ihnen mit meinen Ausführungen eine erste rechtliche Orientierung geben zu haben. Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass eine abschließende rechtliche Bewertung Ihres Problems die Kenntnis des vollständigen Sachverhaltes erfordert. Im Rahmen dieses Forums können sich die Ausführungen aber ausschließlich auf Ihre Schilderungen stützen, und somit nur eine erste anwaltliche Einschätzung darstellen.

Ich empfehle Ihnen daher, einen Rechtsanwalt Ihres Vertrauens zu beauftragen, sofern Sie eine abschließende Beurteilung erhalten möchten. Bitten beachten Sie, dass dabei weitere Kosten anfallen.

Gerne stehe auch ich Ihnen bei der weiteren Durchsetzung Ihrer Interessen zur Verfügung. Sollten Sie dies wünschen, können Sie sich jederzeit - gerne auch per eMail - mit mir in Verbindung setzen.

Ich verbleibe mit freundlichen Grüßen


Martin P. Freisler
- Rechtsanwalt -

www.ra-freisler.de
www.kanzlei-medizinrecht.net




FRAGESTELLER 30.12.1899 /5.0
Durchschnittliche Anwaltsbewertungen:
4,6 von 5 Sternen
(basierend auf 60176 Bewertungen)
Aktuelle Bewertungen
5,0/5,0
Kompetent und verständlich besten Dank ...
FRAGESTELLER
5,0/5,0
Besten Dank!!! ...
FRAGESTELLER
5,0/5,0
Vielen herzlichen Dank für die ausführliche Beantwortung meiner Frage! ...
FRAGESTELLER