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Nach Löschung der Rückauflassungsvormerkung trotzdem Probleme???

| 11.04.2018 07:18 |
Preis: 60,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von


Zusammenfassung: Dritte können Rechte an einer Immobilie haben, die im Grundbuch nicht ersichtlich sind. Die Rückauflassungsvormerkung dient bei der vorweggenommenen Erbfolge der dinglichen Absicherung eines Rückforderungsrechts. Dessen Inhalt ergibt sich aus der Bewilligungsurkunde bzw. aus dem Überlassungsvertrag.

Ein Haus soll verkauft werden.
Zu Lebzeiten wurde es an die beiden Kinder übertragen. Dabei wurde aber vergessen die Rückauflassungsvormerkung zu löschen.
Nach dem Tod wurde diese Rückauflassungsvormerkung automatisch an einen dritten Erben vererbt der aber keinerlei Ansprüche an dem eigentlichen Haus mehr hat.
Nach langem warten hat der dritte Erbe nun die Löschung der Rückauflassungsvormerkung unterschrieben aber gleichzeitig damit gedroht den Verkauf des Hauses doch noch verhindern zu wollen.
Das erschließt sich uns jetzt nicht ganz. Nach der Löschung kann doch nun der Kaufvertrag vorbereitet werden.
Was hat der dritte Erbe denn jetzt überhaupt noch für Möglichkeiten einen Verkauf zu verhindern? Nach unserer Kenntnis ging es nur noch um die Löschung besagter Rückauflassungsvormerkung



Einsatz editiert am 11.04.2018 07:48:45

Einsatz editiert am 11.04.2018 09:30:45

Einsatz editiert am 11.04.2018 11:23:43

Einsatz editiert am 11.04.2018 14:16:23
Eingrenzung vom Fragesteller
11.04.2018 | 14:03
Eingrenzung vom Fragesteller
11.04.2018 | 14:33
11.04.2018 | 16:49

Antwort

von


(134)
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Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),

da Sie - wie Sie selbst schreiben - als Käufer keine näheren Informationen haben, kann man hier über den Hintergrund der Drohung des "dritten Erben" letztlich nur spekulieren. Insbesondere ist eine Prüfung des notariellen Überlassungsvertrags der Eltern an die beiden Verkäufer sowie des Grundbuchblatts der Immobilie erforderlich.

Möglicherweise handelt es sich aber auch nur um ein "Säbelrasseln" dieser Person.

Theoretisch denkbar ist aber durchaus die Geltendmachung eines Rückforderungsrechts aus dem notariellen Überlassungsvertrag der Eltern an die Verkäufer. Eine Rückauflassungsvormerkung dient ja zur dinglichen Absicherung solcher schuldrechtlicher Rückforderungsrechte. Ein Rückforderungsrecht wird bei der vorweggenommenen Erbfolge häufig auch für den Fall der Weiterveräußerung ohne Zustimmung der Schenker (sogenannte unberechtigte Veräußerung) vereinbart.

Wird das Rückforderungsrecht nicht ausdrücklich (wie üblich) als höchstpersönlich auszuübendes Recht gestaltet, geht es auf den oder die Erben über. Daher ist zumindest denkbar, dass der "dritte Erbe" sich auf einen solchen Anspruch berufen könnte, der durch unberechtigte Veräußerung, also die geplante Weiterveräußerung ohne Zustimmung des oder der Erben ausgelöst würde.

Im Grundbuch könnten auch noch weitere Rechte des "dritten Erben" eingetragen sein oder noch zur Eintragung gelangen, z.B. eine Zwangssicherungshypothek. Für die Löschung solcher Rechte müssen aber die Verkäufer sorgen.

Lassen Sie sich von den Verkäufern also am besten noch den damaligen Überlassungsvertrag sowie das Grundbuchblatt zur näheren Prüfung geben. Gerne können Sie mir diese weiteren Unterlagen zur näheren Prüfung dann auch noch hochladen oder zumailen, dann ergänze ich gerne meine Antwort.

Sollte der Verkauf aus diesem Grunde aber scheitern, so dürften die entstandenen Kosten (insbesondere für den notariellen Kaufvertragsentwurf) aber von den Verkäufern zu tragen sein, nicht von Ihnen. Offenbar ist der Notar hier ohnehin bereits im Auftrage der Verkäufer tätig (im Rahmen der Löschung der Rückauflassungsvormerkung), so dass die Verkäufer für den Entwurf auch die Kostenschuldner des Notars sind, falls es nicht zur Beurkundung kommen sollte. Es empfiehlt sich in jedem Falle auch, den notariellen Entwurf prüfen zu lassen. Nutzen Sie dafür gerne mein Festpreisangebot über diese Plattform.

Wenn etwas unklar geblieben sein sollte, so fragen Sie gerne nach, ohne dass Ihnen Mehrkosten entstehen. Gerne bin ich Ihnen auch über diese Beratung hinaus in dieser Angelegenheit behilflich. Melden Sie sich dazu einfach unkomplziert unter den im Profil angegebenen Kontaktdaten. Die hier bereits geleistete Gebühr rechne ich Ihnen an.

Ansonsten drücke ich Ihnen den Daumen, dass es sich wirklich nur um ein Säbelrasseln ohne rechtlichen Hintergrund handelt.

Mit den besten Grüßen

Dr. Andreas Neumann
Rechtsanwalt


Nachfrage vom Fragesteller 11.04.2018 | 18:51

Danke für die Antwort.
Aber Ist es nicht eh so das der Notar als unparteiisch gilt und einen auf solche Sachen sowieso hinweisen würde bzw. das der Vertrag bei Unklarheiten garnicht erst aufgesetzt wird?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 11.04.2018 | 19:44

Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),

vielen Dank für Ihre Nachfragen. In der Tat muss die Notarin oder der Notar eine ganze Reihe von Belehrungs- und Hinweispflichten gegenüber allen Beteiligten erfüllen. Das ergibt sich aus dem Beurkundungsgesetz und der Bundesnotarordnung - insbesondere § 17 BeurkG und § 24 BNotO.

In meiner täglichen Praxis prüfe ich aber regelmäßig Notarverträge und mache immer wieder die Erfahrung, dass diese in den einzelnen Aspekten immer eine der beiden Seiten bevorzugen. Den perfekt ausgewogenen Vertrag gibt es einfach nicht. Es gibt immer Möglichkeiten, den Vertrag zugunsten der einen oder anderen Seite zu verändern, also die einzelnen Klauseln anzupassen.

Nicht richtig ist die Annahme, dass der Vertrag bei Unklarheiten gar nicht aufgesetzt würde. Der Notar muss zwar solche Unklarheiten in seiner Vertragsgestaltung berücksichtigen und so weit wie es ihm eben möglich ist aufklären, § 17 BeurkG. Aber sehr wohl kann mit einem entsprechenden Auftrag schon ein (kostenpflichtiger) Entwurf erstellt werden, der eben noch nicht alle Punkte abschließend regelt. Bis zur Beurkundung sind dann solche Unklarheiten aufzuklären.

Schließlich kennt der Notar auch nicht zwangsläufig den damaligen Überlassungsvertrag. Zur Löschung der Rückauflassungsvormerkung ist die Einsicht in diesen nicht erforderlich. Der Notar kann aber nur auf Dinge hinweisen, die ihm bekannt sind. Es ist aber auf jeden Fall eine gute Idee, dem Notar Ihre Fragen und Bedenken mitzuteilen.

Ich hoffe, dass Ihnen diese Ausführungen nützen und bedanke mich nochmals für Ihre Fragen. Sollte weiterhin etwas unklar sein, so können Sie sich gerne unter meinen im Profil angegebenen Kontaktdaten melden.

In jedem Falle wünsche ich Ihnen viel Erfolg und alles Gute.

Mit freundlichen Grüßen

Dr. Andreas Neumann
Rechtsanwalt

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Bewertung des Fragestellers 11.04.2018 | 20:07

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BEWERTUNG VOM FRAGESTELLER 11.04.2018
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Wirklich eine Antwort mit der man was anfangen kann. Vielen Dank


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