Sehr geehrter Fragesteller,
Der Gewerbemietvertrag kann auch mündlich geschlossen werden. Wenn Sie sich auf die wesentlichen Vertragsbestandteile (mind. Mietobjekt und Höhe der Miete) geeinigt haben, dann ist der Mietvertrag zustande gekommen. In dem Fall können Sie auf Erfüllung klagen, d. h. die vereinbarte Miete einfordern. Alternativ dazu können Sie auch Schadensersatz wegen Nichterfüllung geltend machen. Schadensposten, die Sie geltend machen können, wären der entgangene Gewinn und die vergeblichen Aufwendungen.
Wenn noch kein Mietvertrag anzunehmen ist, dann liegt hier mindestens ein Vorvertrag vor. In dem Fall können Sie auf Abschluss des Hauptvertrags bzw. wiederum Schadensersatz klagen.
Eine Schwierigkeit kann in der Beweisführung bestehen. Für den Vortrag im Rechtsstreit reichen zunächst E-Mail-Ausdrucke, der Vertragsentwurf, Rechnungen über die Renovierung der Räume usw. aus. Es bleibt dann abzuwarten, wie der Gegner reagiert. Je substantiierter der eigene Vortrag, desto höhere Anforderungen sind auch an das Bestreiten der Gegenseite zu stellen. Als Beweismittel steht Ihnen, falls keine Zeugen vorhanden sind, notfalls die Parteivernehmung zur Verfügung.
Mit freundlichen Grüßen
M. Juhre
Rechtsanwalt
Erst einmal Vielen Dank!
Was ist unter "entgangener Gewinn" zu verstehen. Im Gespräch bin ich mit dem potentiellen Mieter von einer Nutzungsdauer von 5 bis 7 Jahre ausgegangen, da er dann in Ruhestand gehen will, oder ist es nur die kürzeste mögliche Mietzeit, also 6 Monate, wenn er sofort wieder kündigen würde?
Vielen Dank und freundliche Grüße
Zu Ihrer Nachfrage:
Wenn Sie die Absicht Ihres Mieters beweisen können, dass er die Räume für sieben Jahre anmieten wollte, dann können Sie für diesen vollen Zeitraum auch entgangenene Gewinne fordern. (Wenn Sie zwischenzeitlich anderweitig vermieten, dann müssen Sie sich ggfs. diese Einkünfte schadensmindernd anrechnen lassen.)
Wenn Sie einen konkreten Zeitraum nicht beweisen können, dann gilt eine gesetzliche Beweiserleichterung: »Als entgangen gilt der Gewinn, welcher nach dem gewöhnlichen Lauf der Dinge oder nach den besonderen Umständen, insbesondere nach den getroffenen Anstalten und Vorkehrungen, mit Wahrscheinlichkeit erwartet werden konnte« (§ 252 BGB
). In dem Fall kommt es darauf an, wie lange sich erfahrungsgemäß das Vorhaben des Mieters in den Räumen wirtschaftlich hätte halten können, bis er gekündigt hätte. (Der Mieter kann den Gegenbeweis führen.)
Mindestschaden ist jedenfalls der Zeitraum, zu dem erstmals eine ordentliche Kündigung möglich gewesen wäre, also hier sechs Monate.
Mit freundlichen Grüßen
M. Juhre
Rechtsanwalt
