Sehr geehrte Fragestellerin, sehr geehrter Fragesteller,
vielen Dank für Ihre Anfrage.
Es handelt sich um ein Objekt, das wohnungseigentumsrechtlich aufgeteilt worden ist. Somit gibt es dazu zwingend eine Teilungserklärung, die bei der Aufteilung zur Grundakte beim Grundbuchamt genommen worden ist.
Im Grundbuchauszug wird auf diese Teilungserklärung verwiesen und auch die Notarin oder der Notar benannt, die oder der sie beurkundet hat und unter welcher Urkundenrollennummer.
In aller Regel wird die Teilungserklärung mit den Regelungen zur Gemeinschaftsordnung verbunden. Somit sollten Sie zuallererst beim Anbieter nach diesen Unterlagen fragen. Für eine eigenständige Grundbucheinsicht reicht ein Kaufinteresse noch nicht aus, so dass Sie insoweit auf die Mitwirkung der aktuellen Eigentümer angewiesen sind.
Im Einzelnen ergibt sich daraus zu Ihren Fragen:
Zitat:Brauchen wir die Zustimmung des Eigentümer des anderen Hauses, wenn wir unser Haus verkaufen wollen? Oder es von außen renovieren/sanieren wollen? Insbesondere Dämmung der Fassade und Erneuerung Dach/Solaranlage sind interessant für uns.
Die Vereinbarung eines Zustimmungserfordernisses im Falle eines Verkaufs ist möglich. So ist bei vielen Wohnungen im Falle eines Erwerbs die Zustimmung des Verwalters erforderlich, in der Regel dann auch im Grundbuch eingetragen.
Ein solches Zustimmungserfordernis ergibt sich aber nicht aus dem Gesetz. Der Normalfall ist gerade bei Doppelhaushälften und Reihenhäusern die Unabhängigkeit von einer nachbarlichen Zustimmung beim Verkauf.
Bei einer Renovierung, Sanierung oder Modernisierung von außen, insbesondere energetischen Optimierungen ist es eher umgekehrt. Nach §§ 20-21 WEG sind die Nachbarn in der Regel einzubeziehen. Es kann aber auch insoweit in der Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung etwas anderes geregelt sein. Zudem kann es bei energetischen Sanierungsmaßnahmen etwa in Bezug auf die Dämmung auch einen Anspruch auf einen gutheißenden Beschluss geben.
Beachten Sie bei baulichen Änderungen insbesondere aber auch das öffentliche Baurecht, etwa den Bebauungsplan oder ein Genehmigungserfordernis.
Zitat:- dürfen wir "unseren" Anteil vom Grundstück mit einem Zaun abtrennen? Wir haben ein kleines Kind dass nicht auf die Straße laufen soll.
In der Regel haben die Nachbarn gegenseitig Anspruch auf eine ortsübliche Einfriedigung. Sofern hierzu also weder im Bebauungsplan noch in der Teilungserklärung anderweitiges steht, ist diese Frage klar zu bejahen.
Zitat:- dürfen wir eine Terrasse an unser Haus anbauen, oder muss der andere Eigentümer zustimmen? Mit einer Markise?
Hier stellen sich in der Regel, je nach Größe der Terrasse, vor allem Fragen des öffentlichen Baurechts. Ob es ebenfalls eines Beschlusses nach §§ 20-21 WEG bzw. einer nachbarlichen Zustimmung bedarf, kann erst nach Prüfung der Teilungserklärung mit Sicherheit verneint werden. In jedem Falle ist es sinnvoll, sich bei solchen gewichtigen Fragen pro-aktiv mit dem Nachbarn zu verständigen, etwa im Rahmen einer Nachbarvereinbarung.
Zitat:- dürfen wir in "unseren" Teil der gemeinsamen Garage eine Wallbox legen lassen?
Eine solche Wallbox ist inzwischen ja mehr und mehr üblich und wird sich voraussichtlich - unabhängig von den Vereinbarungen - leicht durchsetzen lassen. Es ist aber auch hier sinnvoll, den Nachbarn mit einzubeziehen.
Zitat:- dürfen wir "unseren" Gartenanteil verändern? (Beete anlegen, Gewächshaus oder Teich anlegen, Pool aufbauen)
Da bezüglich des Gartenanteils meist Sondernutzungsrechte vereinbart werden, ist das Anlegen eigener Beete unproblematisch, in der Regel auch ein kleiner Gartenteich. Gewächshäuser oder Pools benötigen indessen in der Regel sowohl privatrechtlich als auch öffentlichrechtlich einer Zustimmung bzw. Genehmigung.
Zitat:- dürften wir ohne Zustimmung des anderen Eigentümers anbauen? (weniger aktuell geplant)
Ein Anbau benötigt in solchen Fällen sowohl der zivilrechtlichen Zustimmung als auch der öffentlich-rechtlichen Genehmigung.
Schicken Sie mir gerne ohne Mehrkosten an neumann@immoanwalt.nrw den Ihnen vorliegenden Grundbuchauszug oder auch weitere Unterlagen zum Objekt, damit ich meine Antwort eventuell noch anpassen bzw. konkretisieren kann. Sofern für die weitere Beratung ein Mandat mit Mehrkosten verbunden wäre, signalisiere ich das stets deutlich vorher und erhebe einen Kostenvorschuss. Gerne können Sie ohne Mehrkosten hier auch noch eine Nachfrage oder Vertiefungswünsche äußern. Sollten Sie bei Ihrer etwaigen Bewertung abschließend aber Anlass zu einem Punktabzug sehen, so bitte ich so oder so um eine kurze, gern auch telefonische - 0176 614 836 81 - Kontaktaufnahme.
Ich wünsche Ihnen einen schönen Abend, ein schönes Wochenende und eine schöne Vorweihnachtszeit.
Mit den besten Grüßen
Dr. Andreas Neumann
Rechtsanwalt
