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Missachtung eines Mietvertrages


23.07.2007 00:34 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Andreas M. Boukai



Ich habe vor ca. 6 Jahren eine Doppelhaushälfte an ein Ehepaar
mit 2 Kindern und einem Hund vermietet.Der Mietvertrag wurde
von beiden Ehepartnern unterschrieben.
Mittlerweile hat sich das Ehepaar getrennt; der Ehemann ist ausgezogen und einer anderer Mann ist stattdessen eingezogen.
Aus einem Hund sind drei Hunde geworden.
Bei der IHK ist eine Firma mit Registereintrag und mit Firmensitz in diesem Haus angemeldet.Der Geschäftsführer der in diesem Haus ansässigen Firma ist in der Mitteilung der IHK (noch) nicht genannt.
M.E. sind diese drei Änderungen nicht vertagskonform..
(In letzter Zeit läßt auch der Pflegezustand der DHH zu Wünschen übrig)
Wie ist die Angelegenheit rechtlich zu beurteilen und was
ist zu tun?
Vielen Dank für die Beantwortung meiner Fragen im voraus.

Sehr geehrte(r) Fragensteller(in),
aufgrund des von Ihnen geschilderten Sachverhaltes beantworte ich Ihre Frage wie folgt.
Da der Vertrag nicht geändert wurde, sind die ursprünglichen Mieter nach wie vor Vertragspartner.
Entscheidend ist der Inhalt des Mietvertrages. Finden sich darin entsprechende Klauseln bzw. Einschränkungen, so haben sich die Mieter – auch der neue Mann, auch wenn er nicht Vertragspartei ist – daran zu halten.
Haben Sie die Schönheitsreparaturen und allgemeinen Pflegearbeiten wirksam auf die Mieter übertragen, so haben diese der Aufgabe nachzukommen. Tun sie das nicht, so sollten Sie entsprechend abmahnen.
Sofern kein Gewerbe in der Mietsahe zugelassen bzw. vereinbart wurde, ist dies auh nicht laut Mietvertrag gestattet. Entscheidend ist allerdings hier dann der Umfang des Gewerbes. Handelt es sich hier dann lediglich um ein Einmann-Büro mit keinem oder nur geringem Parteiverkehr, so ist nichts dagegen einzuwenden, sofern die gewerbliche Nutzung nicht entgegen dem Vertragszweck überhand nimmt.
Die Tatsache, dass die Mieterin ihren neuen Freund aufgenommen hat ist nicht grundsätzlich unzulässig. Sie darf durchaus ihren Lebensgefährten mit in eine entsprechend dimensionierte Mietwohnung aufnehmen. Allerdings ist, da es sich hierbei nicht um einen Familienangehörigen handelt der Vermieter zu informieren, ihm sind auch die persönlichen Daten sowie letzte Wohnanschrift des neuen Bewohners anzugeben. Die Erlaubnis des Vermieters kann nur beim Vorliegen triftiger Gründe verweigert werden. Ein berechtigtes Interesse des Mieters besteht bereits bei Begründung einer neuen Lebenspartnerschaft.
Setzen Sie sich mit der Mieterin und ihrem Freund bei einer Tasse Kaffee zusammen und sprechen sie die Angelegenheit in Ruhe durch. Evt. Ändern Sie den Mietvertrag dahingehend den "Neuen" mit einzubeziehen. Das hätte den Vorteil, dass dieser dann auch in der Haftung Ihnen gegenüber wäre.

Ich hoffe Ihre Fragen zufrieden stellend beantwortet zu haben.
Bei Unklarheiten nutzen Sie bitte die kostenfreie Nachfragefunktion.
Bitte beachten Sie, dass die Antwort auf Ihren Angaben beruht und sich die rechtliche Beurteilung des Sachverhaltes nur bei Kenntnis aller Details der Sache vollumfänglich und sicher treffen lässt.
Mit freundlichen Grüßen
Andreas M. Boukai
- Rechtsanwalt -

Nachfrage vom Fragesteller 24.07.2007 | 00:08

Sehr geehrter Herr Boukai!
Vielen Dank für Ihre prompte Antwort.
Die (nicht angezeigte)Erhöhung der Anzahl der Hunde von 1 auf 3 ist m.E. ein klarer Vertragsbruch; schon mehrmals haben sich Nachbarn bei mir wegen des häufigen Gebelles und des Kotgestanks vom Garten meiner Mieter her kommend beschwert.
Ist aufgrund der geschilderten Mißachtungen des Mietvertages eine fristlose, ersatzweise eine fristgerechte Kündigung des Mietverhältnisses durchsetzbar.
Dies ist für mich schon deshalb von Interesse, weil ich das Haus
verkaufen möchte. Vermietung ist heute ein Verlustgeschäft.
Vielen Dank für Ihre Antwort. MfG W.Urbas

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 24.07.2007 | 11:26

Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),

zunächst sollten Sie in jedem Fall die Missstände abmahnen unter ausreichender Fristsetzung (schriftlich gegen Zustellungsnachweis).

Bezüglich des neuen Lebensgefährten genügt der Verstoß nicht alleine um eine fristlose Kündigung zu rechtfertigen (siehe oben).
Anders sieht es bei der durch Sie angeführten Verkotung und der mangelnden Wahrnehmung der Obhutspflicht durch die Mieter aus. Grundsätzlich muss durch die Verletzung der Vertragspflichten eine nicht unerhebliche Gefahr für den Vermieter/die Mietsache entstehen. Minimale Verstöße genügen nicht. Sofern jedoch drei Hunde den Garten verkoten, kann hier schon eine nicht unerhebliche Verletzung der Obhutspflicht angenommen werden. Dies insbesondere da die Nachbarschaft sich aufgrund der nicht unerheblichen Geruchs- und Lärmbelästigung gestört fühlt. Die Gesamtheit der Pflichtverletzungen scheint nach Ihren Angaben für eine fristlose Kündigung zu genügen. Die Kündigung sollte schriftlich unter genauer Angabe der Gründe erfolgen (mit Zustellungsnachweis).

Mit freundlichen Grüßen


Andreas M. Boukai
Rechtsanwalt


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